Ein behinderungsgerechter Umbau kann hohe Kosten verursachen – doch unter bestimmten Voraussetzungen lassen sich diese als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend machen. Das gilt laut Bundesfinanzhof nun auch für Mieterhöhungen, die aufgrund solcher Umbauten entstehen. Was das für Mieter bedeutet und welche Bedingungen erfüllt sein müssen, erfahren Sie hier.
Mieterhöhung nach behindertengerechtem Umbau: Abzugsfähig als außergewöhnliche Belastung?
Ein behinderungsgerechter Umbau ist oft unverzichtbar, wenn Menschen mit körperlichen Einschränkungen ein selbstbestimmtes Leben führen wollen. Die damit verbundenen Kosten können unter bestimmten Voraussetzungen als außergewöhnliche Belastungen im Sinne des § 33 Abs. 1 EStG steuerlich geltend gemacht werden. Das betrifft nicht nur Eigenheimbesitzer – auch Mieter können profitieren, wenn eine Mieterhöhung infolge eines behindertengerechten Umbaus entsteht.
Was genau ist absetzbar?
Nicht alle Kosten sind automatisch abziehbar. Es kommt darauf an, ob:
- die Aufwendungen durch die Behinderung veranlasst wurden,
- sie medizinisch notwendig sind,
- keine privaten Wohnwünsche erfüllt werden,
- und sie über die üblichen Freibeträge hinausgehen.
Dazu zählen z. B. der Behinderten-Pauschbetrag oder der Pflege-Pauschbetrag. Ein Abzug ist nur für die zusätzlichen Mehraufwendungen möglich, die notwendig sind, um das Wohnumfeld behindertengerecht zu gestalten.
Neues BFH-Urteil: Auch Mieterhöhung kann abziehbar sein
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 17.06.2025 (Az. VI R 15/23) entschieden: Eine Mieterhöhung nach einem behindertengerechten Umbau kann ebenfalls als außergewöhnliche Belastung gelten – wenn sie durch den Umbau veranlasst ist.
Der Fall: Eine Familie mit einem schwerbehinderten Kind lebte seit Jahren zur Miete. Der Vermieter, gleichzeitig Gesellschafter einer GmbH, ließ die Immobilie 2009 auf eigene Kosten behindertengerecht umbauen. Anschließend wurde die Miete erhöht – die jährliche Mehrmiete betrug rund 14.498 Euro.
Das Finanzamt erkannte zunächst nur rund 7.128 Euro jährlich als außergewöhnliche Belastung an – mit dem Hinweis, dass nicht die tatsächlich gezahlte Miete entscheidend sei, sondern welche Baukosten notwendig gewesen wären. Der BFH hob diese Grenze leicht an und akzeptierte nun 7.392 Euro jährlich.
Warum nur ein Teil abziehbar ist
Laut Gericht sind nur solche Kosten absetzbar, die aus medizinisch notwendigen Maßnahmen resultieren. Im Streitfall wurde ein Gutachten eingeholt, das bestimmte Umbauten als zu teuer einstufte, obwohl kostengünstigere Alternativen möglich gewesen wären. Daher wurde als Bemessungsgrundlage ein fiktiver Baukostenbetrag von 154.000 Euro (statt real 297.511,17 Euro) angesetzt – verzinst mit 4,8 %, ergibt das die anerkannte Mehrmiete.
Besondere Konstellation: GmbH als Vermieter
Eine steuerlich brisante Zusatzfrage klärte der BFH ebenfalls: Wenn der Mieter gleichzeitig Gesellschafter der vermietenden GmbH ist, kann eine nicht vollständig weitergereichte Kostenumlage über die Miete zu einer sogenannten verdeckten Gewinnausschüttung führen.
Diese ist zwar als Einkommen zu versteuern – gleichzeitig kann der behinderungsbedingte Anteil der Ersparnis aber wieder als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.
Was nicht abziehbar ist
Nicht alle Maßnahmen im Zusammenhang mit einem behinderungsgerechten Umbau sind automatisch steuerlich begünstigt. Der BFH hat klargestellt:
- Gestaltungswünsche (z. B. ein größerer Garten oder ein luxuriöserer Umbau) zählen nicht als Zwangslage – auch nicht bei Behinderung.
- Die Anschaffung eines größeren Grundstücks, nur um einen behindertengerechten Bungalow zu bauen, bleibt nicht abziehbar (BFH, Urteil vom 17.07.2014, VI R 42/13).
- Auch der Umbau des Gartens gilt nicht als außergewöhnliche Belastung (BFH, Urteil vom 26.10.2022, VI R 25/20).
- Einbauten wie Treppenlifte oder barrierefreie Duschen hingegen sind regelmäßig abzugsfähig – wenn sie medizinisch notwendig sind (BFH, Urteil vom 06.02.2014, VI R 61/12).
Fazit
Ein behinderungsgerechter Umbau kann nicht nur das Leben erleichtern, sondern auch steuerlich entlasten – insbesondere, wenn er zur Erhöhung der Miete führt. Entscheidend ist, dass die Maßnahmen medizinisch notwendig und nicht vermeidbar sind. Der BFH schafft mit seinem aktuellen Urteil mehr Klarheit und erweitert den Kreis der abziehbaren Aufwendungen.