Правила сдачи в аренду близким родственникам
Если Вы сдаете квартиру в аренду близким родственникам, например, собственным детям, Вы можете получить налоговые льготы. Условием является правильное оформление и фактическое исполнение договора аренды.
Снижение арендной платы: налоговые льготы за счет расходов на рекламу
Даже при сниженной арендной плате арендодатели могут списывать расходы на рекламу (например, амортизацию, проценты по задолженности) в налоговом порядке. При этом действуют следующие правила:
- Арендная плата ≥ 66 % от местной рыночной арендной платы: Расходы на рекламу полностью вычитаются.
- Арендная плата от 50 % до 66 % от местной арендной платы: Требуется прогноз общего дохода:
- Прогноз положительный: полный вычет расходов на рекламу
- Прогноз отрицательный: расходы на рекламу вычитаются только частично
- Арендная плата < 50 % от местной арендной платы: Аренда частично считается безвозмездной. Расходы на рекламу вычитаются только в соответствии с долей возмездной аренды.
Эти правила применяются только к аренде жилых помещений – не к коммерчески или профессионально используемым помещениям.
Прогноз общего дохода: когда он необходим?
Прогноз общего дохода должен быть проведен, если:
- арендная плата составляет от 50 % до 66 % от местной арендной платы
- или в исключительных случаях также при аренде более 66 %, например, для объектов с дорогим оформлением или очень большой площадью (более 250 м² жилой площади)
Прогноз проверяет, можно ли получить прибыль от аренды в течение 30 лет.
Сравнение с третьими лицами: договор как с третьими лицами
Договор аренды с родственниками должен соответствовать тем же условиям, что и договор с третьими лицами:
- Договор в письменной форме и четко урегулирован
- Фактическая оплата аренды
- Исполнение в соответствии с договоренностями
Если, например, арендная плата засчитывается в счет содержания, это не является возмездными арендными отношениями – расходы на рекламу в этом случае не вычитаются (решение BFH от 16.02.2016, IX R 28/15).
Денежное содержание лучше, чем содержание в натуре
Если ребенку предоставляется квартира в качестве «содержания в натуре» (арендная плата засчитывается в счет содержания), это не признается в налоговом порядке.
Рекомендация: выплачивайте денежное содержание, чтобы ребенок сам переводил арендную плату.
Меблированные квартиры: учитывайте надбавку за меблировку
Для меблированных или частично меблированных квартир может быть установлена надбавка к местной арендной плате – но только если:
- эта надбавка указана в арендной таблице или
- она реально достижима на рынке
Не допускается: надбавки, основанные на амортизации или фиксированные процентные надбавки (решение BFH от 06.02.2018, IX R 14/17).
Как определяется местная арендная плата?
Местная арендная плата обычно определяется на основе местной арендной таблицы.
Альтернативы (например, при отсутствии арендной таблицы):
- Экспертное заключение
- Справка из базы данных арендной платы
- Сравнение с как минимум тремя сопоставимыми квартирами
Одной сравнимой арендной платы в том же доме недостаточно, если существует действующая арендная таблица (решение BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).
Особый случай: большие или роскошные объекты недвижимости
Для очень больших или высококачественно оборудованных квартир (например, виллы площадью более 250 м², бассейн) может потребоваться прогноз общего дохода, даже если соблюдено ограничение в 66 % (решение BFH от 20.06.2023, IX R 17/21).
- Пример:
Родители сдают в аренду три виллы своим детям, каждая площадью более 250 м².
Аренда приводит к большим убыткам, которые должны быть зачтены с другими доходами.
→ Не разрешено, так как отсутствует намерение получения дохода.
- Обоснование:
Рыночная арендная плата часто не отражает реалистично особую жилую ценность таких объектов.
Долгосрочная убыточная деятельность указывает на хобби – убытки не вычитаются в налоговом порядке.
