Комиссия посредника при аренде и продаже – что важно для арендодателей?
С 1 июня 2015 года в Германии действует так называемый принцип заказчика для аренды жилья: тот, кто нанимает риелтора, оплачивает комиссию. Таким образом, арендодатели больше не могут перекладывать расходы на риелтора на соискателей жилья. Комиссия может быть взята только в том случае, если арендатор явно и письменно нанял риелтора и квартира была сдана исключительно по этому заказу (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz).
Риелторские расходы при покупке недвижимости
При покупке недвижимости этот принцип изначально не применялся. Размер и распределение риелторской комиссии долгое время зависели от региональных обычаев или индивидуальных договоренностей. В некоторых регионах покупатель оплачивал полную комиссию, в других она делилась.
Законодательные изменения с 2020 года
12 июня 2020 года вступил в силу Закон о распределении риелторских расходов при заключении договоров купли-продажи. Он предусматривает:
- Покупатели одноквартирных домов или квартир в собственность могут оплачивать не более 50 % риелторских расходов, если они действуют как потребители.
- Если риелтора нанимает только одна сторона, она и должна платить.
- Разделение расходов возможно, но передача покупателю не может превышать половину.
- Если покупатель и продавец совместно нанимают риелтора, обязательна половинная комиссия.
Исключения и последствия
Это правило не применяется к коммерческой недвижимости, многоквартирным домам или земельным участкам и не применяется, если покупатель действует в коммерческих целях.
Новое регулирование должно привести к большей справедливости и прозрачности. Ожидается, что риелторские комиссии будут снижаться, так как продавцы теперь чаще будут вести переговоры о размере.
Значение для налоговой декларации
Риелторские расходы при аренде:
Если арендодатель нанял риелтора для аренды недвижимости, понесенные риелторские сборы могут быть указаны как расходы на рекламу в доходах от аренды и лизинга в налоговой декларации (Приложение V).
Риелторские расходы при покупке недвижимости:
При покупке недвижимости для аренды риелторские сборы относятся к затратам на приобретение и не подлежат немедленному вычету. Однако они влияют на налогообложение через амортизацию (AfA) здания.
Если недвижимость используется самостоятельно, риелторские расходы не подлежат вычету в налоговом отношении.
Пример:
Арендодатель приобретает в 2025 году квартиру в собственность для сдачи в аренду и оплачивает риелторскую комиссию в размере 10.000 евро. Комиссия относится к затратам на приобретение и учитывается пропорционально через ежегодную амортизацию здания (например, 2 % в течение 50 лет).
Законодательные основы и источники
- § 2 Abs. 1a WohnVermittG
- § 9 EStG (расходы на рекламу)
- § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG (затраты на приобретение)
- § 7 Abs. 4 EStG (AfA)
- Закон о распределении риелторских расходов при посредничестве договоров купли-продажи квартир и одноквартирных домов (BGBl. I 2020, S. 1245)
