Wer neue Mietwohnungen schafft, kann durch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG steuerlich profitieren. Mit dem überarbeiteten Anwendungsschreiben des BMF und den neuen Checklisten wird die Nutzung dieses Steuervorteils klarer geregelt – doch die Details haben es in sich.
Steuerliche Förderung für Mietwohnungsneubau: Was § 7b EStG ermöglicht
Im Rahmen des „Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ wurde eine befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG eingeführt. Diese kann zusätzlich zur regulären linearen Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG in Anspruch genommen werden und erlaubt über vier Jahre eine zusätzliche Abschreibung in Höhe von 5 % jährlich auf die förderfähigen Herstellungskosten.
Wichtig: Begünstigt werden ausschließlich neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen, die nach der Herstellung für mindestens zehn Jahre vermietet werden.
Förderzeitpunkte im Überblick
- 01.09.2018 bis 31.12.2021
- 01.01.2023 bis 30.09.2029
Achtung: Bauanträge oder -anzeigen aus dem Jahr 2022 sind explizit ausgeschlossen und fallen nicht unter den Anwendungsbereich.
Neue Anforderungen durch das BMF-Schreiben vom 21.05.2025
Das Bundesfinanzministerium hat die Regelungen zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG im aktuellen Anwendungsschreiben (Az. IV C 3 – S 2197/00009/011/024) präzisiert und erweitert. Besonders relevant sind folgende Neuerungen:
Effizienzhaus 40 NH als Voraussetzung ab 2023
Für Bauanträge ab dem 01.01.2023 ist die steuerliche Förderung nur möglich, wenn sich die Mietwohnungen in einem Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (EH 40 NH) befinden. Die Nachhaltigkeit muss durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) nachgewiesen werden. Dieses basiert auf einem zertifizierten Bewertungssystem, das bei der Deutschen Akkreditierungsstelle für das QNG registriert sein muss.
Die Anforderungen umfassen:
- Ökologische Bauqualität
- Soziokulturelle und funktionale Qualität
- Ökonomische Qualität des Gebäudes
Der Nachweis erfolgt nach Fertigstellung des Gebäudes im Rahmen der Zertifizierung.
Umnutzung bestehender Gebäude
Auch durch Umbaumaßnahmen kann neuer Wohnraum im Sinne des § 7b EStG entstehen – zum Beispiel durch:
- Ausbau eines ungenutzten Dachgeschosses
- Umwandlung gewerblicher Flächen zu Wohnzwecken
Voraussetzung ist, dass der neu geschaffene Raum erstmals alle Merkmale einer Wohnung im steuerlichen Sinne erfüllt.
Sonderabschreibung auch für Studenten- und Seniorenwohnungen
Eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist auch möglich für:
- Appartements in Studentenwohnheimen
- Wohnungen in Seniorenresidenzen oder Einrichtungen für betreutes Wohnen
Die Räume müssen mindestens aus Folgendem bestehen:
- Wohn-/Schlafraum
- Küche oder Kochgelegenheit mit haushaltsüblichen Anschlüssen
- Bad/WC
Eine Gesamtwohnfläche von mindestens 20 m² wird dabei empfohlen (vgl. § 181 Abs. 9 BewG). Im neuen BMF-Schreiben wird das Wort „soll“ verwendet, im Gegensatz zur früheren zwingenden Vorgabe „muss“.
Neue Checklisten für die Sonderabschreibung verfügbar
Das BMF stellt zwei aktualisierte Checklisten bereit, die verpflichtend mit der Steuererklärung eingereicht werden müssen. Sie dienen der Dokumentation der Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG:
- Checkliste für Bauantrag/-anzeige zwischen 01.09.2018 und 31.12.2021
- Checkliste für Bauantrag/-anzeige zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029
Die Checklisten enthalten u. a.:
- Angaben zur Nutzungsart und -dauer
- Flächenberechnung
- Prüfung der Baukostenobergrenze
- Nachweis der Nachhaltigkeit (ab 2023)
Eigentümer und Investoren sollten die Unterlagen sorgfältig ausfüllen und mit der Steuererklärung einreichen, um mögliche Rückfragen oder Versagungen der Abschreibung zu vermeiden.