Închiriere: deplasările la proprietatea închiriată sunt de obicei deductibile integral

Proprietarii trebuie să meargă periodic la proprietatea închiriată pentru a verifica situația, a efectua renovări, a rezolva probleme cu chiriașii, a organiza vizionări cu potențiali chiriași, a efectua lucrări de grădinărit etc. Conform art. 9 alin. 3 EStG, pentru deplasările legate de veniturile din chirii se aplică aceleași reguli ca pentru angajați în cazul deplasărilor la locul de muncă.

Prin urmare, se aplică indemnizația de distanță dacă proprietatea închiriată este considerată primul loc de muncă. Dar când este acesta cazul? În prezent, Curtea Federală Fiscală a decis că proprietarii pot deduce deplasările la proprietățile lor închiriate, de regulă, ca cheltuieli profesionale cu indemnizația de călătorie de 0,30 Euro pe kilometru parcurs. În mod obișnuit, un proprietar vizitează proprietatea închiriată doar la intervale mai mari sau mai mici, de exemplu pentru verificări, sarcini administrative, reparații, schimbări de chiriași sau citirea contoarelor (decizia BFH din 1.12.2015, IX R 18/15).

Excepție: Totuși, dacă proprietatea închiriată este considerată, în mod excepțional, locul de muncă regulat al proprietarului, se aplică doar indemnizația de distanță mai puțin favorabilă de 0,30 Euro pe kilometru de distanță (0,35 Euro de la al 21-lea kilometru de distanță). Chiar și în cazul veniturilor din închiriere și leasing, un proprietar poate avea un loc de muncă regulat la proprietatea închiriată, similar unui angajat, dacă vizitează proprietatea nu doar ocazional, ci cu o anumită regularitate și în mod continuu. Acest lucru este valabil în cazul unui număr neobișnuit de mare de deplasări și al prezenței practic zilnice (decizia BFH din 1.12.2015, IX R 18/15).

Cazul: Un proprietar a renovat mai multe apartamente și un bloc de locuințe și a vizitat șantierele amenajate în acest scop de 165, respectiv 215 ori pe an. Datorită numărului mare de deplasări la cele două proprietăți, administrația fiscală a concluzionat că proprietarul avea locul de muncă regulat la locul proprietăților închiriate. Prin urmare, costurile de deplasare erau deductibile doar la nivelul indemnizației de distanță, conform administrației fiscale. BFH a dat dreptate administrației fiscale.

(2022): Închiriere: deplasările la proprietatea închiriată sunt de obicei deductibile integral

Ce sunt cheltuielile aferente legate de închirierea unei proprietăți?

Din veniturile dumneavoastră din închiriere și leasing, puteți deduce cheltuielile aferente. Cheltuielile publicitare sunt costuri care servesc la achiziționarea, asigurarea și întreținerea proprietății. Aceste cheltuieli sunt deduse din veniturile din chirii. Un rezultat pozitiv, adică un profit, crește suma impozitului dumneavoastră. Un rezultat negativ duce la o economie fiscală.

O pierdere fiscală din închiriere și leasing, cauzată de cheltuieli aferente mari, poate fi compensată cu alte venituri pozitive. Momentul plății este decisiv pentru înregistrarea cheltuielilor publicitare în declarația fiscală. Momentul în care au apărut costurile sau când ați primit factura nu contează, de obicei.

Puteți deduce cheltuieli aferente chiar dacă proprietatea nu este încă închiriată. Cu toate acestea, trebuie să existe o intenție de închiriere. Dacă faceți acest lucru, administrația financiară va recunoaște inițial costurile, dar va emite decizia fiscală doar provizoriu. Dacă nu închiriați proprietatea, administrația financiară poate retrage deducerea cheltuielilor aferente.

(2022): Ce sunt cheltuielile aferente legate de închirierea unei proprietăți?

Ce costuri pot deduce ca cheltuieli aferente închirierii?

Dacă închiriați o proprietate, puteți deduce toate cheltuielile legate de proprietate ca cheltuieli aferente. Acestea includ, printre altele, următoarele cheltuieli:

• Impozitul pe proprietate
• Dobânzi la credite
• Amortizare
• Prime de asigurare
• Costuri pentru electricitate, apă și încălzire, canalizare, colectare gunoi etc.
• Cheltuieli pentru administrator și managementul imobilului
• Reparații estetice
• Costuri pentru mobilier în cazul închirierii mobilate
• Costuri de transport către locuință

Puteți declara costurile suplimentare decontate cu chiriașul ca cheltuieli aferente, dacă acestea sunt incluse ca venituri în declarația fiscală.

(2022): Ce costuri pot deduce ca cheltuieli aferente închirierii?

Poate fi dedus iroul de acasă pentru activități de închiriere?

Administrarea proprietăților imobiliare sau a activelor de capital mai mari nu este o "activitate profesională sau de afaceri", dar reglementările din § 4 alin. 5 nr. 6b EStG privind biroul de acasă se aplică în mod corespunzător (§ 9 alin. 5 EStG). Aceasta înseamnă că, pentru a determina centrul activității, nu trebuie să se ia în considerare "întreaga activitate profesională și de afaceri", ci "întreaga activitate desfășurată pentru obținerea de venituri" a contribuabilului (decizia BFH din 27.3.2009, BStBl. 2009 II p. 850).

Așadar, cine are o activitate principală și desfășoară o activitate de administrare în biroul de acasă nu are "un alt loc de muncă". Cine nu are o activitate profesională, ci folosește biroul de acasă exclusiv pentru administrarea averii sale, ar putea avea acolo "centrul" activității sale.

Un birou de acasă este recunoscut de administrația fiscală numai dacă este într-adevăr "necesar" pentru obținerea de venituri. Administrația se bazează pe o decizie mai veche a BFH din 27.9.1996 (BStBl. 1997 II p. 68). Prin urmare, trebuie să fie vorba de un patrimoniu de o anumită mărime pentru ca utilizarea exclusivă a biroului pentru activitatea de administrare să fie credibilă. DAR: În prezent, Curtea Federală Fiscală și-a schimbat punctul de vedere. Acum, "necesitatea" biroului de acasă nu mai contează. "Necesitatea" nu este o condiție pentru deducere. Prin urmare, un birou de acasă poate fi deductibil dacă încăperea este utilizată aproape exclusiv în scopuri profesionale. Nu contează durata lucrărilor de birou (decizia BFH din 3.4.2019, VI R 46/17).

Prin urmare, un birou de acasă pentru administrarea proprietăților imobiliare poate fi deductibil ca cheltuieli aferente pentru veniturile din închiriere dacă încăperea este utilizată aproape exclusiv pentru activitatea de administrare. Totuși, dacă un birou de acasă nu este utilizat aproape exclusiv pentru obținerea de venituri, costurile biroului nu sunt deductibile ca cheltuieli aferente - nici măcar parțial.

BFH respinge o împărțire a costurilor și o deducere parțială a cheltuielilor profesionale (decizia BFH din 16.2.2016, IX R 23/12).

Cazul: Un pensionar cu o pensie de bătrânețe și venituri din capital administrează în biroul de acasă 2 proprietăți închiriate cu 9 apartamente și 5 garaje, care sunt închiriate altor persoane decât chiriașii. Aici, biroul de acasă nu reprezintă "centrul" activității, astfel încât doar deducerea limitată a cheltuielilor aferente de până la 1.250 Euro este posibilă (dacă încăperea ar fi utilizată doar în scopuri de închiriere). Totuși, deoarece încăperea a fost utilizată și în proporție de 40% în scopuri private, Curtea Federală Fiscală nu a recunoscut costurile biroului - nici măcar în proporție de 60% - ca cheltuieli aferente.

(2022): Poate fi dedus iroul de acasă pentru activități de închiriere?