Vermietungsverluste: Schenkung an Kinder kann schädlich sein

Vermietungsverluste: Schenkung an Kinder kann schädlich sein

Vermietungsverluste sind grundsätzlich steuerlich abziehbar und dürfen mit anderen Einkünften verrechnet werden. Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung von Verlusten ist jedoch, dass mit dem Mietobjekt zumindest auf lange Sicht ein Überschuss erwirtschaftet werden kann. Zwar darf die Absicht der Überschusserzielung grundsätzlich unterstellt werden. Die Grenzen werden aber dort gezogen, wo es sich quasi aufdrängt, dass mit dem entsprechenden Objekt niemals die „schwarze Null“ erreicht wird. Das kann der Fall sein, wenn bereits bei Erwerb der Immobilie feststeht, dass diese alsbald wieder verkauft oder selbstgenutzt werden soll.

Aktuell hat das niedersächsische Finanzgericht entschieden, dass Verluste aus der Vermietung einer Immobilie nicht mehr anerkannt werden können, wenn bereits bei Abschluss des Mietvertrags die Absicht besteht, das Objekt später unentgeltlich an die Mieter, etwa Sohn oder Tochter, zu übertragen. Der Abzug der Verluste ist auch rückwirkend zu versagen, wenn dem Finanzamt die Umstände nachträglich bekannt werden (Urteil vom 25.2.2020, 9 K 112/18).

Der Fall: Der Kläger hat ein Einfamilienhaus, das ihm seine Mutter im Mai 2013 geschenkt hatte, an seinen Sohn und seine Schwiegertochter vermietet. Nach dem Besitzübergang nahm der Kläger umfangreiche Umbau- und Erweiterungsarbeiten nach den Wünschen der Mieter vor. Der Umzug in das Einfamilienhaus erfolgte anschließend in Etappen bis November 2014. Im Juli 2015 übertrug der Kläger dann das Mietobjekt – mit Wirkung zum 1. Januar 2016 – im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn.

Das Finanzamt, das die erheblichen Verluste in den Jahren 2013 bis 2015 (insgesamt über 450.000 Euro zunächst anerkannt hatte, erfuhr von dieser unentgeltlichen Übertragung erst bei Bearbeitung der Steuererklärung 2016. Das Finanzamt ging nun von einer von vornherein nur begrenzten Mietzeit und einer fehlenden Überschusserzielungsabsicht aus und änderte in der Folge die Einkommensteuerbescheide 2013 bis 2015. Einspruch und Klage blieben erfolglos.

Begründung: Selbst wenn beim Abschluss des Mietvertrags noch keine Anzeichen für eine von vornherein bestehende zeitliche Begrenzung der Vermietungsabsicht erkennbar gewesen seien, seien die Verluste nicht anzuerkennen. Die Regelvermutung, die für die Überschusserzielungsabsicht im Falle einer Dauervermietung spricht, sei dann nicht anzuwenden, wenn der Eigentümer das Objekt in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung veräußert, selbst nutzt oder unentgeltlich überträgt. Als enger zeitlicher Zusammenhang gelten der Regel bis zu fünf Jahre.

Zwar kann der Steuerpflichtige seinerseits darlegen, dass trotz der kurzen Zeit zwischen Kauf und Übertragung eine Überschusserzielungsabsicht bestanden hat. Das heißt, er kann Umstände vortragen, die dafürsprechen, dass er den Entschluss zur Veräußerung, Selbstnutzung oder unentgeltlichen Übertragung erst nachträglich gefasst hat; denn es ist unschädlich, wenn er sich eine anderweitige Nutzung oder Verwendung des erworbenen Grundstücks allgemein für den Fall vorbehält, dass die Änderung äußerer Umstände und Bedingungen  ihn dazu zwingen. Im Streitfall konnte der Kläger diesen „Gegenbeweis“ aber offenbar nicht erbringen.

Der Einkommensteuerbescheid bzw. die Bescheide konnten trotz Bestandskraft zuungunsten des Steuerpflichtigen geändert werden, da dem Finanzamt die Tatsachen erst nachträglich bekannt wurden.

SteuerGo

Wer Verluste trotz einer nur kurzen Besitzdauer steuerlich abziehen möchte, muss nachweisen oder zumindest glaubhaft machen können, dass eine Absicht der Überschusserzielung zunächst bestanden hat und sich die Umstände, die zu einer Übertragung oder eine Selbstnutzung geführt haben, nicht von vornherein geplant waren.

Der Bundesfinanzhof hat ein solches Widerlegen etwa akzeptiert bei einer Veräußerung nach vier Jahren wegen Trennung der Eheleute (BFH-Urteil vom 17.12.2002, IX R 18/00) oder einer Selbstnutzung aufgrund eingetretener schwerer Erkrankung des Ehegatten (BFH-Urteil vom 9.10.2008 IX R 54/07).

Das FG Baden-Württemberg ist ebenfalls von einem später neu gefassten, kurzfristigen Veräußerungsentschluss in einem Fall ausgegangen, in dem die zuvor mietenden Angehörigen das Mietobjekt erwarben wegen einer drohenden Absenkung der Einkommensgrenze für die Eigenheimzulage in den Folgejahren (Urteil vom 23.4.2013, 5 K 3591/09).

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