Dieser Text bezieht sich auf die
. Die Version die für die
Сдача в аренду по сниженной цене: расчет для сравнения с распределяемыми эксплуатационными расходами
Часто квартиры сдаются родственникам по цене ниже рыночной арендной платы. Такая льготная аренда выгодна с налоговой точки зрения, поскольку, с одной стороны, необходимо облагать налогом только меньшие доходы от аренды, а с другой стороны, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.
С 01.01.2021 года введено важное новшество:
- Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.
- Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходов:
- Если прогноз доходов положительный, расходы на рекламу могут быть полностью вычтены.
- Если прогноз доходов отрицательный, расходы на рекламу должны быть распределены и могут быть вычтены только частично.
- Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную части. Расходы могут быть вычтены как расходы на рекламу только в соответствии с платной частью.
Федеральный финансовый суд разъяснил, что под "местной арендной платой" понимается валовая арендная плата или арендная плата с учетом коммунальных платежей. Следовательно, к сопоставимой базовой арендной плате должны быть добавлены расходы, которые могут быть распределены в соответствии с Положением о коммунальных расходах (BFH-Urteil vom 10.5.2016, IX R 44/15).
"Местная рыночная арендная плата" включает базовую арендную плату плюс распределяемые расходы на квартиры аналогичного типа, расположения и оснащения.
К распределяемым расходам в соответствии с Положением о коммунальных расходах относятся, в частности, земельный налог, расходы на водоснабжение и канализацию, отопление, уборку улиц и вывоз мусора, освещение, уход за садом, чистку дымоходов, страхование имущества и ответственности, а также на домоуправителя (§ 2 BetrKV). Расходы на техническое обслуживание и ремонт в соответствии с § 1 BetrKV не включаются. Таким образом, оплаченная арендная плата с учетом коммунальных платежей сравнивается с местной арендной платой с учетом коммунальных платежей (также R 21.3 EStR).
Метод расчета с учетом арендной платы с коммунальными платежами более выгоден для арендодателей, чем расчет с базовой арендной платой. Включение коммунальных расходов выгодно, поскольку распределяемые расходы составляют значительную часть затрат по сравнению с базовой арендной платой и даже при льготной передаче обычно полностью покрываются арендатором.
В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что при аренде меблированных или частично меблированных квартир, как правило, следует применять надбавку за меблировку, поскольку такие передачи, как правило, связаны с повышенной полезностью, что часто отражается в более высокой местной арендной плате. Однако такая надбавка за меблировку должна учитываться только в том случае, если она может быть определена на основе местного индекса арендной платы или надбавок, реализуемых на рынке. Определение иным способом не допускается (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).
Hinweis
Местная арендная плата, как правило, может быть получена из местного индекса арендной платы. Но что, если в том же доме есть аналогичная квартира, сданная в аренду третьим лицам, и ее арендная плата отличается от местного индекса арендной платы? Следует ли в этом случае для проверки 50- или 66-процентного порога использовать эту сравнительную арендную плату или все же индекс арендной платы?
В октябре 2019 года Финансовый суд Тюрингии постановил, что для сравнения с местной рыночной арендной платой следует использовать арендную плату, которую арендодатель требует от третьего арендодателя, использующего аналогичную квартиру в том же доме (решение от 22.10.2019, 3 K 316/19). На это решение была подана апелляция в Федеральный финансовый суд. И вот: арендодатель добился успеха.
Согласно мнению высших финансовых судей, местная рыночная арендная плата для проверки 66-процентного порога должна определяться на основе индекса арендной платы. Если индекс арендной платы не может быть использован или отсутствует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертного заключения, информации из базы данных арендной платы или на основе арендной платы за как минимум три аналогичные квартиры (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).
(2021): Сдача в аренду по сниженной цене: расчет для сравнения с распределяемыми эксплуатационными расходами
Правила сдачи в аренду близким родственникам
Льготная аренда для родственников с ее выгодным налоговым режимом предоставляет возможность заявить убытки от аренды и сдачи внаем. Эти убытки обычно возникают из-за амортизации и процентов по задолженности в сочетании с пониженной арендной платой. Если Вы соблюдаете определенные правила при аренде для детей, Вы можете вычесть расходы в полном объеме как рекламные расходы, в то время как Вы облагаете налогом только сниженные арендные доходы. Налоговая модель экономии также работает при аренде для детей, имеющих право на алименты.
С 01.01.2021 года введено важное новшество:
- Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть вычтены в полном объеме как рекламные расходы.
- Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходности:
- Если прогноз доходности положительный, рекламные расходы могут быть вычтены в полном объеме.
- Если прогноз доходности отрицательный, рекламные расходы должны быть распределены и могут быть вычтены только пропорционально.
- Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как рекламные расходы только в соответствии с платной частью.
Важно: Если арендная плата составляет не менее 50 процентов, но менее 66 процентов от местной арендной платы, необходимо провести проверку прогноза общего дохода:
Если эта проверка прогноза общего дохода положительна, предполагается намерение получения дохода для льготного предоставления жилой площади, и возможен полный вычет рекламных расходов.
Если проверка прогноза общего дохода дает отрицательный результат, предполагается намерение получения дохода только для платно сданной части. Для платно сданной части рекламные расходы могут быть вычтены пропорционально.
Проверка прогноза общего дохода для доходов от аренды и сдачи внаем проводится в соответствии с многолетней и устоявшейся практикой BFH. Письмо BMF от 08.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) по-прежнему актуально.
Примечание: При аренде меблированных или частично меблированных квартир для определения местной рыночной арендной платы может потребоваться учесть надбавку за мебель. Такая надбавка за мебель должна быть учтена в соответствии с решением Федерального финансового суда от 06.02.2018 (IX R 14/17), если она может быть определена на основе местного арендного индекса или рыночных надбавок. Определение иным способом не допускается. В частности, не допускается выводить надбавку за мебель из месячной суммы линейной амортизации для износа предоставленной мебели и предметов интерьера. Также не допускается применение процентной надбавки к арендной доходности.
Порог в 50 % или 66 % применяется только к аренде квартир, но не к помещениям, используемым в коммерческих или профессиональных целях.
В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что льготная аренда также может быть признана в налоговом отношении для ребенка, имеющего право на алименты, если она соответствует так называемому сравнению с третьими лицами. Это означает, что договор аренды был заключен в соответствии с гражданским правом, и как его условия, так и фактическое выполнение соответствуют обычным условиям между третьими лицами. Это предполагает, что основные обязательства сторон договора были четко и однозначно согласованы и выполнены в соответствии с договоренностью, даже при аренде для родственников. "К доказательству серьезности договорных условий между близкими лицами предъявляются строгие требования" (решение BFH от 16.02.2016, IX R 28/15).
В рассматриваемом случае договор аренды с ребенком не был признан, поскольку дочь фактически не платила арендную плату. Вместо этого родители зачли арендную плату с алиментным требованием дочери и выплатили ей только разницу наличными. Это является предоставлением натуральных алиментов в виде жилой площади. Уменьшение активов у дочери как арендатора и увеличение активов у родителей как арендодателей не произошло. Поскольку не было платного предоставления в пользование, арендные отношения не были признаны, и расходы или убытки не были признаны как рекламные расходы.
Натуральные или денежные алименты
Вместо того чтобы предоставить ребенку квартиру в качестве натуральных алиментов и зачесть арендную плату с алиментным требованием ребенка, с налоговой точки зрения выгоднее выплачивать ребенку денежные алименты, из которых он затем может оплачивать аренду квартиры.
В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что при аренде меблированных или частично меблированных квартир, как правило, должна применяться надбавка за мебель, поскольку такое предоставление в пользование обычно связано с повышенной потребительской стоимостью, которая часто также отражается в более высокой местной арендной плате. Однако такая надбавка за мебель должна учитываться только в том случае, если она может быть определена на основе местного арендного индекса или рыночных надбавок. Определение иным способом не допускается (решение BFH от 06.02.2018, IX R 14/17).
Примечание: Местная арендная плата обычно может быть получена из местного арендного индекса. Но что, если в том же доме есть сопоставимая квартира, сданная в аренду третьим лицам, и ее арендная плата отличается от местного арендного индекса? Следует ли в этом случае для проверки порога в 50 % или 66 % использовать эту сравнительную арендную плату или все же арендный индекс?
В октябре 2019 года Финансовый суд Тюрингии постановил, что для сравнения с местной рыночной арендной платой следует использовать арендную плату, которую арендодатель требует от третьего арендодателя, использующего сопоставимую квартиру в том же доме (решение от 22.10.2019, 3 K 316/19). На это решение была подана апелляция в Федеральный финансовый суд. И вот: арендодатель добился успеха.
Согласно мнению высших финансовых судей, местная рыночная арендная плата для проверки порога в 66 % должна определяться на основе арендного индекса. Если арендный индекс не может быть использован или отсутствует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертного заключения, информации из базы данных арендной платы или на основе платы за как минимум три сопоставимые квартиры (решение BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).
(2021): Правила сдачи в аренду близким родственникам
Модель экономии налогов: правила аренды для родственников
Льготная аренда для родственников с ее выгодным налоговым режимом предоставляет возможность заявить убытки от аренды и сдачи внаем. Эти убытки обычно возникают из-за амортизации и процентов по задолженности в сочетании с пониженной арендной платой. Если Вы соблюдаете определенные правила при сдаче в аренду детям, Вы можете полностью списать расходы как рекламные расходы, в то время как Вы облагаете налогом только сниженные арендные доходы. Налоговая модель экономии также работает при сдаче в аренду детям, имеющим право на получение алиментов.
С 01.01.2021 года введено важное новшество:
- Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть полностью вычтены как рекламные расходы.
- Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходов:
- Если прогноз доходов положительный, рекламные расходы могут быть полностью вычтены.
- Если прогноз доходов отрицательный, рекламные расходы должны быть распределены и могут быть вычтены только пропорционально.
- Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как рекламные расходы только в соответствии с платной частью.
В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что льготная аренда также может быть признана в налоговом отношении для ребенка, имеющего право на получение алиментов, если она соответствует так называемому сравнению с третьими лицами. Это означает, что договор аренды был заключен в соответствии с гражданским правом, и как его оформление, так и фактическое выполнение соответствуют обычным условиям между третьими лицами. Это предполагает, что основные обязательства сторон договора были четко и однозначно согласованы и выполнены в соответствии с договоренностью, даже при аренде для родственников. "К доказательству серьезности договорных условий между близкими лицами предъявляются строгие требования" (постановление BFH от 16.02.2016, IX R 28/15).
В рассматриваемом случае договор аренды с ребенком не был признан, поскольку дочь фактически не платила арендную плату. Вместо этого родители зачли арендную плату с алиментными требованиями дочери и выплатили ей только разницу наличными. Это предоставление натуральных алиментов в виде жилплощади. Уменьшение активов у дочери как арендатора и увеличение активов у родителей как арендодателей не произошло. Поскольку платное использование отсутствует и арендные отношения не признаются, расходы или убытки не были признаны как рекламные расходы.
Naturalunterhalt
Вместо того чтобы предоставить ребенку квартиру в качестве натуральных алиментов и зачесть арендную плату с алиментными требованиями ребенка, с налоговой точки зрения выгоднее выплачивать ребенку денежные алименты, из которых он может оплачивать аренду квартиры.
Hinweis
Местная арендная плата, как правило, указывается в местной таблице арендной платы. Но что, если в том же доме есть аналогичная квартира, сдаваемая в аренду третьим лицам, и ее арендная плата отличается от местной таблицы арендной платы? Следует ли в этом случае для проверки 50- или 66-процентного порога использовать эту сравнительную арендную плату или все же таблицу арендной платы?
В октябре 2019 года Финансовый суд Тюрингии постановил, что для сравнения с местной рыночной арендной платой следует использовать арендную плату, которую арендодатель требует от арендатора, не являющегося родственником, который использует аналогичную квартиру в том же доме (постановление от 22.10.2019, 3 K 316/19). На это решение была подана апелляция в Федеральный финансовый суд. И вот: арендодатель добился успеха.
Согласно мнению высших финансовых судей: местная рыночная арендная плата для проверки 66-процентного порога должна определяться на основе таблицы арендной платы. Если таблица арендной платы не может быть использована или отсутствует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертного заключения, информации из базы данных арендной платы или на основе арендной платы за как минимум три аналогичные квартиры (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).
