(2021) Правила сдачи в аренду близким родственникам

Льготная аренда для родственников с ее выгодным налоговым режимом предоставляет возможность заявить убытки от аренды и сдачи внаем. Эти убытки обычно возникают из-за амортизации и процентов по задолженности в сочетании с пониженной арендной платой. Если Вы соблюдаете определенные правила при аренде для детей, Вы можете вычесть расходы в полном объеме как рекламные расходы, в то время как Вы облагаете налогом только сниженные арендные доходы. Налоговая модель экономии также работает при аренде для детей, имеющих право на алименты.

С 01.01.2021 года введено важное новшество:

• Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть вычтены в полном объеме как рекламные расходы.
• Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходности:
• Если прогноз доходности положительный, рекламные расходы могут быть вычтены в полном объеме.
• Если прогноз доходности отрицательный, рекламные расходы должны быть распределены и могут быть вычтены только пропорционально.
• Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как рекламные расходы только в соответствии с платной частью.

Важно: Если арендная плата составляет не менее 50 процентов, но менее 66 процентов от местной арендной платы, необходимо провести проверку прогноза общего дохода:

Если эта проверка прогноза общего дохода положительна, предполагается намерение получения дохода для льготного предоставления жилой площади, и возможен полный вычет рекламных расходов.

Если проверка прогноза общего дохода дает отрицательный результат, предполагается намерение получения дохода только для платно сданной части. Для платно сданной части рекламные расходы могут быть вычтены пропорционально.

Проверка прогноза общего дохода для доходов от аренды и сдачи внаем проводится в соответствии с многолетней и устоявшейся практикой BFH. Письмо BMF от 08.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) по-прежнему актуально.

Примечание: При аренде меблированных или частично меблированных квартир для определения местной рыночной арендной платы может потребоваться учесть надбавку за мебель. Такая надбавка за мебель должна быть учтена в соответствии с решением Федерального финансового суда от 06.02.2018 (IX R 14/17), если она может быть определена на основе местного арендного индекса или рыночных надбавок. Определение иным способом не допускается. В частности, не допускается выводить надбавку за мебель из месячной суммы линейной амортизации для износа предоставленной мебели и предметов интерьера. Также не допускается применение процентной надбавки к арендной доходности.

 

Порог в 50 % или 66 % применяется только к аренде квартир, но не к помещениям, используемым в коммерческих или профессиональных целях.

 

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что льготная аренда также может быть признана в налоговом отношении для ребенка, имеющего право на алименты, если она соответствует так называемому сравнению с третьими лицами. Это означает, что договор аренды был заключен в соответствии с гражданским правом, и как его условия, так и фактическое выполнение соответствуют обычным условиям между третьими лицами. Это предполагает, что основные обязательства сторон договора были четко и однозначно согласованы и выполнены в соответствии с договоренностью, даже при аренде для родственников. "К доказательству серьезности договорных условий между близкими лицами предъявляются строгие требования" (решение BFH от 16.02.2016, IX R 28/15).

В рассматриваемом случае договор аренды с ребенком не был признан, поскольку дочь фактически не платила арендную плату. Вместо этого родители зачли арендную плату с алиментным требованием дочери и выплатили ей только разницу наличными. Это является предоставлением натуральных алиментов в виде жилой площади. Уменьшение активов у дочери как арендатора и увеличение активов у родителей как арендодателей не произошло. Поскольку не было платного предоставления в пользование, арендные отношения не были признаны, и расходы или убытки не были признаны как рекламные расходы.

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что при аренде меблированных или частично меблированных квартир, как правило, должна применяться надбавка за мебель, поскольку такое предоставление в пользование обычно связано с повышенной потребительской стоимостью, которая часто также отражается в более высокой местной арендной плате. Однако такая надбавка за мебель должна учитываться только в том случае, если она может быть определена на основе местного арендного индекса или рыночных надбавок. Определение иным способом не допускается (решение BFH от 06.02.2018, IX R 14/17).

Примечание: Местная арендная плата обычно может быть получена из местного арендного индекса. Но что, если в том же доме есть сопоставимая квартира, сданная в аренду третьим лицам, и ее арендная плата отличается от местного арендного индекса? Следует ли в этом случае для проверки порога в 50 % или 66 % использовать эту сравнительную арендную плату или все же арендный индекс?

В октябре 2019 года Финансовый суд Тюрингии постановил, что для сравнения с местной рыночной арендной платой следует использовать арендную плату, которую арендодатель требует от третьего арендодателя, использующего сопоставимую квартиру в том же доме (решение от 22.10.2019, 3 K 316/19). На это решение была подана апелляция в Федеральный финансовый суд. И вот: арендодатель добился успеха.

Согласно мнению высших финансовых судей, местная рыночная арендная плата для проверки порога в 66 % должна определяться на основе арендного индекса. Если арендный индекс не может быть использован или отсутствует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертного заключения, информации из базы данных арендной платы или на основе платы за как минимум три сопоставимые квартиры (решение BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).