Обратите внимание на сниженную стоимость аренды и доплату за меблировку
При сдаче в аренду родственникам расходы на рекламу могут быть вычтены в полном объеме, если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы (§ 21 Abs. 2 EStG). Если взимается только от 50 % до 66 %, требуется положительный прогноз прибыли. Основой для местной арендной платы обычно является местный справочник арендной платы.
Если квартира сдается в аренду с мебелью или частично меблированной, необходимо установить надбавку за меблировку, но только если она может быть получена из справочника арендной платы или рыночных надбавок. Нельзя делать выводы на основе амортизации (AfA) или процентной надбавки к доходности (BFH, решение от 06.02.2018, IX R 14/17).
Пример: надбавка за меблировку снижает долю оплаты
Супруги сдают своему сыну меблированную квартиру по сниженной цене. Налоговая инспекция увеличивает сравнительную арендную плату на надбавку за меблировку (для встроенной кухни, стиральной машины, сушилки) и таким образом получает долю оплаты менее 66 %. Последствие: расходы на рекламу сокращаются пропорционально. BFH подтвердил, что надбавки допустимы, но только при доказуемой рыночной практике.
BFH: Допустимы только доказуемые надбавки за меблировку
- Надбавки к справочнику арендной платы (например, за встроенную кухню) допустимы.
- Если такие данные отсутствуют в справочнике арендной платы, следует использовать местные рыночные цены.
- Если надбавка не может быть определена, применяется арендная плата без меблировки.
- AfA или надбавки к доходности не являются допустимой основой.
Совет: Укажите надбавку за меблировку в договоре аренды отдельно – вместе с базовой арендной платой и надбавками. Только если достигнуто не менее 66 % от местной арендной платы, все расходы на рекламу подлежат вычету.
Сравнительная арендная плата: справочник арендной платы или сопоставимая аренда в доме?
Если арендная плата за сопоставимую, сданную в аренду третьим лицам квартиру в том же доме отличается от справочника арендной платы, возникает вопрос, какая арендная плата является эталоном.
BFH (решение от 22.02.2021, IX R 7/20) постановил: в первую очередь следует использовать справочник арендной платы. Если он не подходит или отсутствует, местная арендная плата может быть также определена с помощью экспертного заключения, базы данных арендной платы или как минимум трех сопоставимых квартир.
Крупные и роскошные объекты: необходим прогноз общего дохода
Для жилых площадей более 250 кв.м или особенно дорогого оборудования даже при арендной плате более 66 % требуется прогноз общего дохода (BFH, решение от 20.06.2023, IX R 17/21).
Пример: Родители сдают три виллы (каждая > 250 кв.м) своим детям и заявляют о больших убытках. BFH не признает эти убытки – аренда рассматривается как хобби, так как не было видно намерения получить прибыль.
Уже в предыдущих решениях (например, от 30.09.1997, IX R 80/94) BFH подчеркивал: для особенно крупных или роскошных объектов обычно требуется 30-летний прогноз.
Важно: Правило 66 % касается только объективной оплаты (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Намерение получения дохода может быть проверено отдельно, даже если это правило соблюдено.
