SteuerGo

 

Целый мир налоговых знаний

SteuerGo FAQs

 

Эффективность искусственного интеллекта для Ваших налогов:

С помощью IntelliScan KI beta
для возврата денег без лишних хлопот!

Больше никакого стресса от налогов!
Узнайте, как заполнить налоговую декларацию быстрее и эффективнее с помощью IntelliScan. Просто загрузите документы - наш искусственный интеллект распознает и обработает всю важную информацию за Вас.

Доход от сдачи в аренду недвижимости родственникам

 

Dieser Text bezieht sich auf die Online Steuererklärung 2021. Die Version die für die Steuererklärung 2025 finden Sie unter:
(2025): Доход от сдачи в аренду недвижимости родственникам


Модель экономии налогов: правила аренды для родственников

Льготная аренда для родственников с ее выгодным налоговым режимом предоставляет возможность заявить убытки от аренды и сдачи внаем. Эти убытки обычно возникают из-за амортизации и процентов по задолженности в сочетании с пониженной арендной платой. Если Вы соблюдаете определенные правила при сдаче в аренду детям, Вы можете полностью списать расходы как рекламные расходы, в то время как Вы облагаете налогом только сниженные арендные доходы. Налоговая модель экономии также работает при сдаче в аренду детям, имеющим право на получение алиментов.

С 01.01.2021 года введено важное новшество:

  • Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть полностью вычтены как рекламные расходы.
  • Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходов:
  • Если прогноз доходов положительный, рекламные расходы могут быть полностью вычтены.
  • Если прогноз доходов отрицательный, рекламные расходы должны быть распределены и могут быть вычтены только пропорционально.
  • Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как рекламные расходы только в соответствии с платной частью.

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что льготная аренда также может быть признана в налоговом отношении для ребенка, имеющего право на получение алиментов, если она соответствует так называемому сравнению с третьими лицами. Это означает, что договор аренды был заключен в соответствии с гражданским правом, и как его оформление, так и фактическое выполнение соответствуют обычным условиям между третьими лицами. Это предполагает, что основные обязательства сторон договора были четко и однозначно согласованы и выполнены в соответствии с договоренностью, даже при аренде для родственников. "К доказательству серьезности договорных условий между близкими лицами предъявляются строгие требования" (постановление BFH от 16.02.2016, IX R 28/15).

В рассматриваемом случае договор аренды с ребенком не был признан, поскольку дочь фактически не платила арендную плату. Вместо этого родители зачли арендную плату с алиментными требованиями дочери и выплатили ей только разницу наличными. Это предоставление натуральных алиментов в виде жилплощади. Уменьшение активов у дочери как арендатора и увеличение активов у родителей как арендодателей не произошло. Поскольку платное использование отсутствует и арендные отношения не признаются, расходы или убытки не были признаны как рекламные расходы.

Naturalunterhalt

Вместо того чтобы предоставить ребенку квартиру в качестве натуральных алиментов и зачесть арендную плату с алиментными требованиями ребенка, с налоговой точки зрения выгоднее выплачивать ребенку денежные алименты, из которых он может оплачивать аренду квартиры.

 

Hinweis

 

Местная арендная плата, как правило, указывается в местной таблице арендной платы. Но что, если в том же доме есть аналогичная квартира, сдаваемая в аренду третьим лицам, и ее арендная плата отличается от местной таблицы арендной платы? Следует ли в этом случае для проверки 50- или 66-процентного порога использовать эту сравнительную арендную плату или все же таблицу арендной платы?

В октябре 2019 года Финансовый суд Тюрингии постановил, что для сравнения с местной рыночной арендной платой следует использовать арендную плату, которую арендодатель требует от арендатора, не являющегося родственником, который использует аналогичную квартиру в том же доме (постановление от 22.10.2019, 3 K 316/19). На это решение была подана апелляция в Федеральный финансовый суд. И вот: арендодатель добился успеха.

Согласно мнению высших финансовых судей: местная рыночная арендная плата для проверки 66-процентного порога должна определяться на основе таблицы арендной платы. Если таблица арендной платы не может быть использована или отсутствует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертного заключения, информации из базы данных арендной платы или на основе арендной платы за как минимум три аналогичные квартиры (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).

(2021): Модель экономии налогов: правила аренды для родственников


Будьте внимательны при сдаче в аренду по сниженной цене: включите надбавку за меблировку!

При льготной аренде для родственников расходы могут быть полностью списаны как расходы на рекламу, если согласованная арендная плата составляет 50 % (с прогнозом прибыли) или как минимум 66 % (без прогноза прибыли) от местной рыночной арендной платы (§ 21 абз. 2 EStG). Местную рыночную арендную плату можно узнать из местного справочника арендной платы. При сравнении "согласованной арендной платы" и "местной рыночной арендной платы" следует сравнивать уплаченную арендную плату без учета дополнительных расходов плюс надбавки с местной достижимой арендной платой без учета дополнительных расходов плюс подлежащие распределению расходы для квартир аналогичного типа, расположения и оснащения. Но что, если квартира сдается частично или полностью меблированной?

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что при аренде меблированных или частично меблированных квартир, как правило, следует применять надбавку за меблировку, поскольку такие предоставления, как правило, связаны с повышенной полезностью, что часто отражается в более высокой местной арендной плате. Однако такая надбавка за меблировку должна учитываться только в том случае, если она может быть определена из местного справочника арендной платы или из рыночных надбавок. Определение иным способом не допускается (постановление BFH от 06.02.2018, IX R 14/17).

Случай: Супруги сдают своему сыну квартиру площадью 80 кв. м по сниженной цене, которая оборудована новой встроенной кухней. Кроме того, они предоставляют ему в пользование стиральную машину и сушилку. Налоговая инспекция увеличивает местную сопоставимую арендную плату на надбавку за меблировку для встроенной кухни, стиральной машины и сушилки в размере ежемесячной амортизации, в результате чего коэффициент оплаты оказывается ниже 66 %. Соответственно, заявленные расходы на рекламу были сокращены. Финансовый суд также подтвердил надбавку за меблировку и установил ее в размере ежемесячной амортизации плюс наценка на прибыль в размере 4 %.

По мнению BFH, для определения надбавки за меблировку и местной арендной платы следует использовать местный справочник арендной платы:

  1. Если в справочнике арендной платы, например, предусмотрена процентная надбавка или увеличение коэффициента оснащения через систему баллов за предоставленную встроенную кухню, это увеличение считается рыночным
  2. Если в справочнике арендной платы нет информации по этому вопросу, следует учитывать надбавку за меблировку, реализуемую на местном рынке аренды.
  3. Если рыночная стоимость предоставленной мебели не может быть определена, надбавка за меблировку не применяется. В этом случае следует ориентироваться на местную рыночную арендную плату без учета меблировки.
  4. ВНИМАНИЕ: Не допускается определять надбавку за меблировку из месячной суммы линейной амортизации для предоставленной мебели и предметов интерьера. Также не допускается применение процентной надбавки к арендной доходности.

Совет: При меблированной аренде в договоре аренды следует отдельно указывать базовую арендную плату, надбавки и надбавку за меблировку. Убедитесь, что суммы достаточно высоки, чтобы превысить соответствующий порог в 50 % / 66 %. Если "согласованная арендная плата" составляет как минимум 50 % / 66 % от "местной рыночной арендной платы", Вы можете списать 100 % расходов на аренду как расходы на рекламу. Используйте вышеуказанные рекомендации, предоставленные BFH в своем новом постановлении, для определения надбавки за меблировку.

 

Hinweis

Местную арендную плату можно узнать из местного справочника арендной платы. Но что, если в том же доме есть аналогичная квартира, сданная в аренду третьим лицам, и ее арендная плата отличается от местного справочника арендной платы? Следует ли в этом случае для проверки 50- или 66-процентного порога ориентироваться на эту сопоставимую арендную плату или все же на справочник арендной платы?

В октябре 2019 года Финансовый суд Тюрингии постановил, что для сравнения с местной рыночной арендной платой следует ориентироваться на арендную плату, которую арендодатель требует от третьего арендодателя, использующего аналогичную квартиру в том же доме (постановление от 22.10.2019, 3 K 316/19). На это постановление была подана апелляция в Федеральный финансовый суд. И вот: арендодатель добился успеха.

По мнению высших финансовых судей: местная рыночная арендная плата для проверки 66-процентного порога должна определяться на основе справочника арендной платы. Если справочник арендной платы не может быть использован или отсутствует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертного заключения, информации из базы данных арендной платы или на основе арендной платы за как минимум три сопоставимые квартиры (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).

(2021): Будьте внимательны при сдаче в аренду по сниженной цене: включите надбавку за меблировку!


Что мне нужно знать о доходах от аренды?

Как арендодатель, Вы должны облагать налогом основную арендную плату и дополнительные расходы, переложенные на арендаторов, как дополнительный доход. Затраты, связанные с этим, Вы можете вычесть из налогооблагаемой базы как расходы на рекламу.

Примеры арендного дохода:

  • Арендная плата за квартиры или комнаты
  • Арендная плата за гаражи/парковочные места
  • Дополнительные расходы, переложенные на арендатора
  • Аренда рекламных площадей и мест для автоматов
  • Проценты по сберегательным договорам на строительство
  • Компенсация арендатора при досрочном расторжении договора аренды
  • Арендная плата за незастроенные земельные участки
  • Доходы от права застройки

Если арендный доход в год составляет менее 520 евро (например, при субаренде), Вы можете не указывать его в своей налоговой декларации. Доходы до этого предела, полученные от временной аренды, освобождаются от подоходного налога. Это также относится к временной субаренде части собственной арендованной квартиры. В этом случае соответствующие расходы на рекламу также не могут быть учтены.

Untervermietung

Пожалуйста, укажите Ваши доходы от субаренды не в подразделе „Доходы - арендный доход ", а на странице "Субаренда арендованных помещений".

(2021): Что мне нужно знать о доходах от аренды?


Когда имеет место передача жилья по сниженной цене?

Если Вы получаете доход от сдачи в аренду квартир, которые Вы сдали в аренду родственникам, они подлежат особой проверке в целях налогообложения доходов. Налоговая инспекция особенно обращает внимание на то, была ли квартира сдана по сниженной арендной плате. С 01.01.2021 года действует важное нововведение:

  • Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.
  • Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходности:
  • Если прогноз доходности положительный, расходы на рекламу могут быть вычтены в полном объеме.
  • Если прогноз доходности отрицательный, расходы на рекламу должны быть распределены и могут быть вычтены только частично.
  • Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как расходы на рекламу только в соответствии с платной частью.

Важно: Если арендная плата составляет не менее 50 процентов, но менее 66 процентов от местной арендной платы, необходимо провести проверку прогноза общего дохода:

Если эта проверка прогноза общего дохода положительна, предполагается намерение получения дохода от предоставления жилья по сниженной цене, и возможен полный вычет расходов на рекламу. Если проверка прогноза общего дохода дает отрицательный результат, предполагается намерение получения дохода только для платно сданной части. Для платно сданной части расходы на рекламу могут быть вычтены пропорционально.

Проверка прогноза общего дохода для доходов от аренды и сдачи внаем проводится в соответствии с многолетней и устоявшейся практикой Федерального финансового суда. Письмо Федерального министерства финансов от 08.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) по-прежнему актуально.

 

Hinweis:

При сдаче в аренду меблированных или частично меблированных квартир для определения местной рыночной арендной платы может потребоваться учесть надбавку за меблировку. Такая надбавка за меблировку должна быть учтена в соответствии с решением Федерального финансового суда от 06.02.2018 (IX R 14/17), если она может быть определена на основе местного индекса арендной платы или рыночных надбавок. Другие способы определения не допускаются. В частности, не допускается определение надбавки за меблировку на основе месячной суммы линейной амортизации для предоставленной мебели и предметов интерьера. Также не допускается применение процентной надбавки к доходности от аренды.

Пороговые значения 50 % и 66 % применяются только к аренде квартир, но не к помещениям, используемым в коммерческих или профессиональных целях.

 

(2021): Когда имеет место передача жилья по сниженной цене?

Sichern Sie sich einfach die volle Steuererstattung, die Ihnen zusteht!

Nur SteuerGo bietet Ihnen:

  • Persönliche Steuertipps im Wert von 312 Euro (Durchschnitt)
  • Verständliche Eingabehilfen und Erklärungen
  • Import aus jeder beliebigen anderen Steuersoftware
  • Schnelle Antworten bei Fragen

Jetzt kostenlos testen

kundenbewertung

Подсказки к полям

Количество квартир

Укажите здесь, сколько квартир Вы сдали в аренду родственникам.

До настоящего времени действовало: Сдача квартир в аренду родственникам особенно тщательно проверяется налоговой инспекцией. Если доход от сдачи в аренду составляет не менее 66% от местной арендной платы (включая отчисления), то такая сдача в аренду считается полностью оплачиваемой и связанные с ней расходы, как правило, полностью признаются налоговой инспекцией.

Если, с другой стороны, фактическая арендная плата составляет менее 66% от местной арендной платы, то такая оплата аренды считается заниженной и частично оплачиваемой. В этом случае расходы, связанные с получением дохода, признаются налоговой инспекцией пропорционально сумме фактической арендной платы и стандартной местной арендной платы.

1 января 2021 года вступит в силу более важное изменение:

  • Если согласованная арендная плата составляет как минимум 66% от местной рыночной арендной платы, расходы полностью вычитаются как расходы, связанные с доходом.
  • Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо изучить намерение получать доход, для чего требуется прогноз доходов:
  • Если прогноз доходов положительный, то расходы, связанные с доходами, полностью вычитаются.
  • Если прогноз доходов отрицательный, то расходы, связанные с доходами, подлежат разделению и вычету только на пропорциональной основе.
  • Если согласованная арендная плата составляет менее 50% от местной рыночной арендной платы, передача в пользование должна быть разделена на платную и бесплатную части. Расходы вычитаются как расходы, связанные с доходом, только пропорционально части, за которую получен доход.

Важно: Если арендная плата составляет как минимум 50 процентов, но менее 66 процентов от местной арендной платы, необходимо провести проверку прогноза общего излишка:

Если при такой проверке прогноз общего излишка положительный, то предполагается намерение получать доход от сдачи жилой площади в аренду по низкой цене и возможен полный вычет расходов, связанных с получением дохода.

Если же проверка прогноза общего излишка приводит к отрицательному результату, то намерение получить доход предполагается только в отношении части, сданной в аренду. Расходы, связанные с получением дохода, могут быть вычтены пропорционально части, сдаваемой в аренду.

Проверка прогноза общего излишка доходов от аренды и эксплуатации проводится в соответствии с давней и закрепленной судебной практикой Федерального налогового суда (BFH). Письмо Федерального министерства финансов (BMF) от 08.10.2004 (BStBl 2004 I стр. 933) по-прежнему актуально.

Жилая площадь

Укажите здесь, сколько квартир Вы сдали в аренду родственникам.

До настоящего времени действовало: Сдача квартир в аренду родственникам особенно тщательно проверяется налоговой инспекцией. Если доход от сдачи в аренду составляет не менее 66% от местной арендной платы (включая отчисления), то такая сдача в аренду считается полностью оплачиваемой и связанные с ней расходы, как правило, полностью признаются налоговой инспекцией.

Если, с другой стороны, фактическая арендная плата составляет менее 66% от местной арендной платы, то такая оплата аренды считается заниженной и частично оплачиваемой. В этом случае расходы, связанные с получением дохода, признаются налоговой инспекцией пропорционально сумме фактической арендной платы и стандартной местной арендной платы.

1 января 2021 года вступит в силу более важное изменение:

  • Если согласованная арендная плата составляет как минимум 66% от местной рыночной арендной платы, расходы полностью вычитаются как расходы, связанные с доходом.
  • Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо изучить намерение получать доход, для чего требуется прогноз доходов:
  • Если прогноз доходов положительный, то расходы, связанные с доходами, полностью вычитаются.
  • Если прогноз доходов отрицательный, то расходы, связанные с доходами, подлежат разделению и вычету только на пропорциональной основе.
  • Если согласованная арендная плата составляет менее 50% от местной рыночной арендной платы, передача в пользование должна быть разделена на платную и бесплатную части. Расходы вычитаются как расходы, связанные с доходом, только пропорционально части, за которую получен доход.

Важно: Если арендная плата составляет как минимум 50 процентов, но менее 66 процентов от местной арендной платы, необходимо провести проверку прогноза общего излишка:

Если при такой проверке прогноз общего излишка положительный, то предполагается намерение получать доход от сдачи жилой площади в аренду по низкой цене и возможен полный вычет расходов, связанных с получением дохода.

Если же проверка прогноза общего излишка приводит к отрицательному результату, то намерение получить доход предполагается только в отношении части, сданной в аренду. Расходы, связанные с получением дохода, могут быть вычтены пропорционально части, сдаваемой в аренду.

Проверка прогноза общего излишка доходов от аренды и эксплуатации проводится в соответствии с давней и закрепленной судебной практикой Федерального налогового суда (BFH). Письмо Федерального министерства финансов (BMF) от 08.10.2004 (BStBl 2004 I стр. 933) по-прежнему актуально.

Доход от сдачи в аренду

Укажите здесь, сколько квартир Вы сдали в аренду родственникам.

До настоящего времени действовало: Сдача квартир в аренду родственникам особенно тщательно проверяется налоговой инспекцией. Если доход от сдачи в аренду составляет не менее 66% от местной арендной платы (включая отчисления), то такая сдача в аренду считается полностью оплачиваемой и связанные с ней расходы, как правило, полностью признаются налоговой инспекцией.

Если, с другой стороны, фактическая арендная плата составляет менее 66% от местной арендной платы, то такая оплата аренды считается заниженной и частично оплачиваемой. В этом случае расходы, связанные с получением дохода, признаются налоговой инспекцией пропорционально сумме фактической арендной платы и стандартной местной арендной платы.

1 января 2021 года вступит в силу более важное изменение:

  • Если согласованная арендная плата составляет как минимум 66% от местной рыночной арендной платы, расходы полностью вычитаются как расходы, связанные с доходом.
  • Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо изучить намерение получать доход, для чего требуется прогноз доходов:
  • Если прогноз доходов положительный, то расходы, связанные с доходами, полностью вычитаются.
  • Если прогноз доходов отрицательный, то расходы, связанные с доходами, подлежат разделению и вычету только на пропорциональной основе.
  • Если согласованная арендная плата составляет менее 50% от местной рыночной арендной платы, передача в пользование должна быть разделена на платную и бесплатную части. Расходы вычитаются как расходы, связанные с доходом, только пропорционально части, за которую получен доход.

Важно: Если арендная плата составляет как минимум 50 процентов, но менее 66 процентов от местной арендной платы, необходимо провести проверку прогноза общего излишка:

Если при такой проверке прогноз общего излишка положительный, то предполагается намерение получать доход от сдачи жилой площади в аренду по низкой цене и возможен полный вычет расходов, связанных с получением дохода.

Если же проверка прогноза общего излишка приводит к отрицательному результату, то намерение получить доход предполагается только в отношении части, сданной в аренду. Расходы, связанные с получением дохода, могут быть вычтены пропорционально части, сдаваемой в аренду.

Проверка прогноза общего излишка доходов от аренды и эксплуатации проводится в соответствии с давней и закрепленной судебной практикой Федерального налогового суда (BFH). Письмо Федерального министерства финансов (BMF) от 08.10.2004 (BStBl 2004 I стр. 933) по-прежнему актуально.