(2021) Когда продажа недвижимости является частной сделкой по продаже?

Продажа недвижимости может рассматриваться как частная сделка по продаже активов. Решающее значение имеют использование недвижимости и момент продажи.

Если Вы продаете недвижимость в течение десяти лет после приобретения, Вы должны обложить налогом прибыль от продажи по Вашей личной ставке. Однако это не относится к случаям, когда Вы использовали ее в собственных жилых целях. В этом случае Вы можете продать недвижимость без налогообложения прибыли.

Исключения из налогового обязательства применяются к объектам, используемым в личных целях (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). При этом следует различать два случая ("альтернативы"):

Альтернатива 1: Недвижимость использовалась непрерывно в собственных жилых целях в период между приобретением или завершением строительства и продажей.

Альтернатива 2: Недвижимость использовалась в год продажи и в два предыдущих года в собственных жилых целях. Не требуется, чтобы этот период охватывал три полных календарных года.

Федеральный финансовый суд постановил, что вторая альтернатива - в отличие от первой - не требует исключительного использования в личных целях. Важен не временной объем использования в личных целях в первый и третий год. Только во второй год использование в личных целях должно было быть постоянным. Краткосрочное использование в личных целях перед продажей квартиры, долгое время использовавшейся в личных целях, не является препятствием (решение от 03.09.2019, IX R 10/19).

Случай: Истец приобрел квартиру в 2006 году, которую он использовал в собственных жилых целях до апреля 2014 года включительно и продал по нотариально заверенному договору купли-продажи от 17.12.2014. В период с мая 2014 года - его выезда - до продажи в декабре 2014 года истец сдавал квартиру в аренду третьим лицам. Налоговая инспекция определила налогооблагаемую прибыль от продажи в размере 44.338 евро. Истец оспорил это решение. По его мнению, продажа не подлежала налогообложению, так как он использовал квартиру в собственных жилых целях в год продажи и в два предыдущих года (вторая альтернатива). Иск был удовлетворен; апелляция налоговой инспекции была отклонена Федеральным финансовым судом.

Обоснование: Вторая альтернатива предполагает, что квартира использовалась в собственных жилых целях в год продажи и в два предыдущих года. При этом использование в собственных жилых целях в год продажи и во второй год до продажи не обязательно должно было происходить в течение всего календарного года; достаточно непрерывного периода использования в собственных жилых целях, который охватывает три календарных года, не заполняя их полностью - за исключением первого года до продажи ("средний календарный год").

Это означает, что для применения исключения достаточно непрерывного использования в течение одного года и двух дней - при этом использование в собственных жилых целях должно охватывать весь средний календарный год, в то время как использование в личных целях во второй год до продажи и в год продажи должно охватывать только один день.