Co to są amortyzacje?
Amortyzacja (również "odpisy amortyzacyjne" lub AfA) umożliwia rozłożenie kosztów nabycia lub budowy budynku lub inwestycji budowlanej na kilka lat jako koszty uzyskania przychodu odliczane od podatku. Zmniejsza to obciążenie podatkowe, ponieważ corocznie odliczana część kosztów jest odejmowana od dochodu podlegającego opodatkowaniu. Amortyzacja dotyczy nieruchomości wynajmowanych lub wykorzystywanych w działalności gospodarczej, ale nie wartości gruntu, ponieważ nie ulega on amortyzacji podatkowej.
Rodzaje amortyzacji
1. Amortyzacja liniowa (AfA)
W przypadku amortyzacji liniowej co roku odliczany jest stały procent kosztów nabycia lub budowy:
- Dla budynków wybudowanych po 31 grudnia 1924 amortyzacja wynosi 2 % rocznie przez 50 lat.
- W przypadku budynków wybudowanych przed 1 stycznia 1925 amortyzacja wynosi 2,5 % rocznie przez 40 lat.
- Dla budynków ukończonych po 31 grudnia 2022 obowiązuje amortyzacja 3 % przez 33 1/3 roku.
Przykład:
- Cena zakupu bez gruntu: 200.000 Euro
- Roczna kwota odliczenia przy 2 % AfA: 4.000 Euro
- Oszczędność podatkowa przy stawce podatkowej 35 %: 1.400 Euro rocznie.
2. Amortyzacja degresywna (AfA)
Od 1 października 2023 obowiązuje amortyzacja degresywna dla nowo wybudowanych budynków mieszkalnych na wynajem. Warunki: rozpoczęcie budowy lub umowa kupna między 1.10.2023 a 30.9.2029 oraz nabycie w roku ukończenia budowy. Przepisy dotyczą również budynków w UE/EOG.
Amortyzacja wynosi 5 % kosztów inwestycji w pierwszym roku. W kolejnych latach pięć procent wartości resztkowej. Możliwa jest zmiana na liniową AfA (3 % rocznie).
3. Specjalna amortyzacja zgodnie z § 7b EStG
Specjalna amortyzacja została wprowadzona w celu wspierania budowy mieszkań na wynajem:
- Dla wniosków budowlanych złożonych między 1 stycznia 2023 a 31 grudnia 2026.
- Specjalna amortyzacja: 5 % kosztów nabycia lub budowy w pierwszych czterech latach, dodatkowo do liniowej AfA w wysokości 2 %.
- Limit: 4.000 Euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej, limit kosztów budowy: 5.200 Euro za metr kwadratowy.
Specjalna amortyzacja jest powiązana z określonymi wymaganiami dotyczącymi efektywności, np. "Znak jakości zrównoważonego budynku".
Szczególne przepisy dotyczące amortyzacji
- Amortyzacja proporcjonalna: Jeśli nieruchomość zostanie nabyta lub sprzedana w ciągu roku, amortyzacja jest naliczana tylko za odpowiedni okres.
- Zmiana amortyzacji: W przypadku amortyzacji degresywnej można w każdej chwili przejść na liniową AfA. Amortyzacja odbywa się wtedy na podstawie wartości resztkowej.
Wskazówka dotycząca specjalnych amortyzacji
Przestrzeganie pomocy de minimis jest wymagane w przypadku przedsiębiorców. Dla prywatnych wynajmujących przepisy te nie mają zastosowania.
Co to są amortyzacje?
Co oznacza amortyzacja zgodnie z § 7 ust. 4 EStG?
Amortyzacja zgodnie z § 7 ust. 4 EStG to amortyzacja liniowa, która może być stosowana do każdego budynku wynajmowanego lub wykorzystywanego do celów biznesowych. W przypadku domów wybudowanych do 31 grudnia 1924 r. nabywca może odliczać 2,5 procent przez 40 lat.
W przypadku obiektów wybudowanych po 31 grudnia 1924 r. nabywcy mogą odliczać 2 procent kosztów nabycia bez działki jako koszty uzyskania przychodu przez 50 lat. Okres amortyzacji rozpoczyna się od nowa dla każdego nabywcy, nawet jeśli poprzedni nabywca już raz amortyzował budynek. Amortyzacja rozpoczyna się w roku zakupu lub ukończenia budowy – w tym roku jednak tylko proporcjonalnie.
Aktualnie: W przypadku obiektów wybudowanych (ukończonych) po 31.12.2022 r. nabywcy mogą odliczać 3 procent kosztów nabycia bez działki od podatku przez 33 1/3 roku.
Co oznacza amortyzacja zgodnie z § 7 ust. 4 EStG?
Co oznacza amortyzacja zgodnie z § 7 ust. 5 EStG?
Amortyzacja zgodnie z § 7 ust. 5 EStG oznacza amortyzację degresywną, która pozwala inwestorom budowlanym lub nabywcom nowych budynków lub mieszkań na amortyzację z wysoką stawką w pierwszych latach. Amortyzacja degresywna nie jest już możliwa dla nieruchomości z wnioskiem budowlanym lub umową kupna od 1.1.2006. Od tego czasu dozwolona jest tylko amortyzacja liniowa.
Dla wcześniejszych zakupów obowiązują następujące stawki amortyzacji:
Wniosek budowlany/umowa kupna od 30.7.1981 do 28.2.1989 i od 1.1.1996
- W pierwszych ośmiu latach: 5 procent
- Kolejne 6 lat: 2,5 procent
- Kolejne 36 lat: 1,25 procent
Wniosek budowlany/umowa kupna od 1.1.2004 do 31.12.2005
- Pierwsze 10 lat: 4 procent
- Kolejne 8 lat: 2,5 procent
- Kolejne 32 lata: 1,25 procent
Wniosek budowlany/umowa kupna od 1.3.1989 do 31.12.1995
- Pierwsze 4 lata: 7 procent
- Kolejne 6 lat: 5 procent
- Kolejne 6 lat: 2 procent
- Kolejne 24 lata: 1,25 procent
Aktualnie: Z powodu niedoboru mieszkań i kryzysu w branży budowlanej ponownie wprowadzono amortyzację degresywną dla nowych budynków mieszkalnych na wynajem. Oznacza to, że od 1.10.2023 do 30.9.2029, jeśli rozpocznie się budowa lub zostanie zawarta umowa kupna, a budynek zostanie nabyty do końca roku budowy, możliwa jest amortyzacja degresywna w wysokości sześciu procent wartości resztkowej zgodnie z § 7 ust. 5a EStG. Przepis ten dotyczy również projektów budowlanych, dla których wydano już pozwolenie na budowę, ale jeszcze nie rozpoczęto prac. Amortyzację degresywną można zastosować do wszystkich budynków mieszkalnych w państwach członkowskich UE/EOG, bez ograniczenia do budynków krajowych.
Dopóki stosowana jest amortyzacja degresywna, amortyzacje z powodu nadzwyczajnego zużycia technicznego lub ekonomicznego nie są dozwolone. W przypadku wystąpienia takiego zużycia można jednak przejść na amortyzację liniową zgodnie z § 7 ust. 4 nr 2a EStG, przy której rocznie odpisuje się trzy procent. Podatnik ma możliwość przejścia na amortyzację liniową. Po zmianie wartość resztkowa jest obliczana na podstawie pierwotnych kosztów nabycia i wytworzenia pomniejszonych o dotychczasowe amortyzacje. Jeśli rzeczywisty okres użytkowania po przejściu na amortyzację liniową jest krótszy niż zwykły okres użytkowania wynoszący 33 lata, można zastosować wyższą stawkę amortyzacji niż trzy procent (§ 7 ust. 4 zdanie 2 EStG).
Co oznacza amortyzacja zgodnie z § 7 ust. 5 EStG?
