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Objekt

 

Dieser Text bezieht sich auf die Steuererklärung 2021. Die Version die für die Steuererklärung 2024 finden Sie unter:
(2024): Objekt


Regeln für die Vermietung an Angehörige

Die verbilligte Vermietung an Angehörige mit seiner vorteilhaften steuerlichen Regelung bietet die Möglichkeit, Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen. Diese resultieren meist aus der Abschreibung und den Schuldzinsen in Verbindung mit einer verringerten Miete. Wenn Sie nämlich bestimmte Regeln bei der Vermietung an Kinder einhalten, können Sie die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzen, während Sie nur die geringeren Mieteinnahmen versteuern müssen. Das Steuersparmodell funktioniert auch bei Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder.

Zum 1.1.2021 gibt es eine wichtigere Neuerung:

  • Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, sind die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
  • Liegt die vereinbarte Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen und hierzu eine Ertragsprognose erforderlich:
  • Ist die Ertragsprognose positiv, sind die Werbungskosten in voller Höhe absetzbar.
  • Ist die Ertragsprognose negativ, sind die Werbungskosten aufzuteilen und nur anteilig abziehbar.
  • Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Aufwendungen sind nur entsprechend dem entgeltlichen Teil als Werbungskosten absetzbar.

Wichtig: Beträgt die Miete mindestens 50 Prozent, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen:

Fällt diese Prüfung der Totalüberschussprognose positiv aus, ist für die verbilligte Wohnraumüberlassung Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug möglich.

Führt die Totalüberschussprognoseprüfung hingegen zu einem negativen Ergebnis, ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen. Für den entgeltlich vermieteten Teil können die Werbungskosten anteilig abgezogen werden.

Die Totalüberschussprognoseprüfung für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfolgt nach langjähriger und gefestigter BFH-Rechtsprechung. Das BMF-Schreiben vom 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) ist unverändert einschlägig.

Hinweis: Bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen kann es zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete erforderlich sein, einen Zuschlag für die Möblierung zu berücksichtigen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 6.2.2018 (IX R 14/17) dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise kommt nicht in Betracht. Es kommt insbesondere nicht in Betracht, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.

 

Die 50- bzw. 66-Prozent-Grenze gilt nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht aber für gewerblich oder freiberufliche genutzte Räumlichkeiten.

 

Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass eine verbilligte Vermietung auch an ein unterhaltsberechtigtes Kind steuerlich anerkannt werden kann, wenn es einem sog. Fremdvergleich standhält. Das bedeutet, dass der Mietvertrag bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden ist und sowohl seine Gestaltung als auch die tatsächliche Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Dies setzt voraus, dass die Hauptpflichten der Vertragsparteien auch bei der Vermietung an Angehörige klar und eindeutig vereinbart worden sind und entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt werden. "An den Nachweis der Ernstlichkeit von Vertragsgestaltungen zwischen nahe stehenden Personen sind strenge Anforderungen zu stellen" (BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).

Im Urteilsfall wurde der Mietvertrag mit dem Kind allerdings nicht anerkannt, weil die Tochter tatsächlich keine Miete gezahlt hat. Vielmehr haben die Eltern die Miete mit dem Unterhaltsanspruch der Tochter verrechnet und ihr nur den Differenzbetrag bar ausgezahlt. Hier handelt es sich um die Gewährung von Naturalunterhalt in Form von Wohnraum. Eine Vermögensminderung bei der Tochter als Mieterin und Vermögensmehrung bei den Eltern als Vermieter ist nicht erfolgt. Da also keine entgeltliche Nutzungsüberlassung vorliegt und das Mietverhältnis nicht anzuerkennen ist, wurden die Aufwendungen bzw. der Verlust nicht als Werbungskosten anerkannt.

Naturalunterhalt oder Barunterhalt

Anstelle des Kindes die Wohnung als Naturalunterhalt zu überlassen und die Miete mit dem Unterhaltsanspruch des Kindes zu verrechnen, ist es steuerlich vorteilhafter dem Kind Barunterhalt zu zahlen, aus dem es dann seine Miete für die Wohnung bezahlen kann.

Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen ist, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist allerdings nur dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise ist nicht zulässig (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

Hinweis: Die ortsübliche Miete lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Was aber gilt, wenn es eine vergleichbare Wohnung im selben Haus gibt, die fremdvermietet ist und deren Miethöhe vom örtlichen Mietspiegel abweicht? Ist dann für die Prüfung der 50- oder 66-Prozent-Grenze auf diese Vergleichsmiete abzustellen oder trotzdem auf den Mietspiegel?

Im Oktober 2019 hatte das Thüringer Finanzgericht entschieden, dass für den Vergleich mit der ortsüblichen Marktmiete auf die Miete abzustellen ist, die der Vermieter von einem fremden Vermieter verlangt, der im selben Haus eine vergleichbare Wohnung nutzt (Urteil vom 22.10.2019, 3 K 316/19). Gegen das Urteil wurde die Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt. Und siehe da: Der Vermieter war hiermit erfolgreich.

Es gilt nach Auffassung der obersten Finanzrichter: Die ortsübliche Marktmiete zur Prüfung der 66-Prozent-Grenze ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen. Kann ein Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden oder ist er nicht vorhanden, kann die ortsübliche Marktmiete per Gutachten, durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder unter Zugrundelegung der Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen ermittelt werden (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).

 

(2021): Regeln für die Vermietung an Angehörige


Verbilligte Vermietung: Vergleichsrechnung mit umlagefähigen Mietnebenkosten

Oft werden Wohnungen an Angehörige zu einem Mietpreis unterhalb der ortsüblichen Marktmiete überlassen. Eine solche verbilligte Vermietung ist steuerlich vorteilhaft, weil einerseits nur geringere Mieteinnahmen versteuert werden müssen und andererseits die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar sind.

Zum 1.1.2021 gibt es eine wichtigere Neuerung:

  • Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, sind die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
  • Liegt die vereinbarte Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen und hierzu eine Ertragsprognose erforderlich:
  • Ist die Ertragsprognose positiv, sind die Werbungskosten in voller Höhe absetzbar.
  • Ist die Ertragsprognose negativ, sind die Werbungskosten aufzuteilen und nur anteilig abziehbar.
  • Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Aufwendungen sind nur entsprechend dem entgeltlichen Teil als Werbungskosten absetzbar.

Der Bundesfinanzhof hat geklärt, dass für die Vergleichsberechnung unter "ortsüblicher Miete" die Bruttomiete bzw. Warmmiete zu verstehen ist. Folglich sind die Kosten, die nach der Betriebskostenverordnung umgelegt werden dürfen, zur vergleichbaren Kaltmiete hinzuzurechnen (BFH-Urteil vom 10.5.2016, IX R 44/15).

Die "ortsübliche Marktmiete" umfasst die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung.

Zu den nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart (§ 2 BetrKV). Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung gehören nach § 1 BetrKV nicht dazu. Es wird also die gezahlte Warmmiete mit der ortsüblichen Warmmiete verglichen (so auch R 21.3 EStR).

Die Berechnungsmethode mit Warmmieten ist für Vermieter günstiger als die Berechnung mit Kaltmieten. Die Einbeziehung der Betriebskosten ist vorteilhaft, da die umlagefähigen Kosten im Vergleich zur Kaltmiete einen beachtlichen Kostenteil ausmachen und auch bei einer verbilligten Überlassung regelmäßig komplett vom Mieter getragen werden.

Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen ist, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist allerdings nur dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise ist nicht zulässig (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

 

Hinweis

Die ortsübliche Miete lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Was aber gilt, wenn es eine vergleichbare Wohnung im selben Haus gibt, die fremdvermietet ist und deren Miethöhe vom örtlichen Mietspiegel abweicht? Ist dann für die Prüfung der 50- oder 66-Prozent-Grenze auf diese Vergleichsmiete abzustellen oder trotzdem auf den Mietspiegel?

Im Oktober 2019 hatte das Thüringer Finanzgericht entschieden, dass für den Vergleich mit der ortsüblichen Marktmiete auf die Miete abzustellen ist, die der Vermieter von einem fremden Vermieter verlangt, der im selben Haus eine vergleichbare Wohnung nutzt (Urteil vom 22.10.2019, 3 K 316/19). Gegen das Urteil wurde die Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt. Und siehe da: Der Vermieter war hiermit erfolgreich.

Es gilt nach Auffassung der obersten Finanzrichter: Die ortsübliche Marktmiete zur Prüfung der 66-Prozent-Grenze ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen. Kann ein Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden oder ist er nicht vorhanden, kann die ortsübliche Marktmiete per Gutachten, durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder unter Zugrundelegung der Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen ermittelt werden (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).

(2021): Verbilligte Vermietung: Vergleichsrechnung mit umlagefähigen Mietnebenkosten


Was gilt für Vermietungseinkünfte aus dem Ausland?

Grundsätzlich hat der ausländische Staat, in dem die Immobilie liegt, das Besteuerungsrecht an den daraus erzielten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Besteuerung im Belegeinheitsstaat). Die ausländischen Vermietungseinkünfte sind dann in Deutschland steuerfrei, unterliegen aber dem Progressionsvorbehalt.

Liegt das Vermietungsobjekt aber in einem EU-/EWR-Staat, unterliegen die Vermietungseinkünfte nicht dem Progressionsvorbehalt. Die Vermietungseinkünfte, die aus der EU/EWR stammen, müssen in der Einkommensteuererklärung folglich nicht angegeben werden.

Allerdings können auch Verluste aus der Vermietung einer Auslandsimmobilie in der EU/EWR, selbst wenn diese im Ausland steuerlich nicht berücksichtigt werden, nicht in der deutschen Steuererklärung geltend gemacht werden (FG Baden-Württemberg vom 8.7.2014, 4 K 1134/12).

Beachten Sie: Eine wichtige Ausnahme gilt für Immobilien in Spanien. Vermietungseinkünfte sind in Deutschland in der Anlage "V" zu erklären. Die in Spanien auf die Vermietungseinkünfte bezahlte Einkommensteuer ist auf die deutsche Einkommensteuer anrechenbar.

Vermietungseinkünfte aus Drittländern (nicht EU-/EWR-Staaten) unterliegen in Deutschland dagegen vollständig dem Progressionsvorbehalt und sind in der Anlage AUS zu erklären. Die ausländischen Einkünfte sind dann nach den deutschen Steuervorschriften zu ermitteln. Hinweis: Die Anlage AUS steht aktuell bei SteuerGo nicht zur Verfügung.

Doch Vorsicht: Einige Doppelbesteuerungsabkommen (z.B. mit der Schweiz) sehen die so genannte Anrechnungsmethode vor. Dann sind die ausländischen Vermietungseinkünfte in der Anlage "V" zu erklären. Die im Ausland auf die Vermietungseinkünfte bezahlte Einkommensteuer ist auf die deutsche Einkommensteuer anrechenbar.

Insofern muss bei Immobilien im Ausland jeder Einzelfall sehr sorgsam daraufhin untersucht werden, welcher Staat das Besteuerungsrecht hat, ob die sog Freistellungs- oder die sog. Anrechnungsmethode zum Zuge kommt und ob der Progressionsvorbehalt greift.

(2021): Was gilt für Vermietungseinkünfte aus dem Ausland?

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Indicate whether you have rented part of the property or all the property to relatives free of charge.

The tax office examines renting to relatives in detail.

Previously applied: If the rental income is at least 66% of the local rent (incl. allocations), the transfer is fully paid and the income-related expenses are generally recognised in full by the tax office.

If, on the other hand, the actual rent is less than 66% of the usual local rent, this is considered to be a discounted or partially discounted transfer. In this case, the tax office only recognises the income-related expenses on a proportional basis, i.e. in the ratio between the actual rent and the standard local rent.

As of 1 January 2021, there is an important change:

  • If the agreed rent is at least 66% of the local market rent, the expenses are fully deductible as income-related expenses.
  • If the agreed rent is between 50% and 66% of the market rent, the intention to generate income must be examined and an income prediction is required for this purpose:
  • If the income prediction is positive, the income-related expenses are fully deductible.
  • If the income prediction is negative, the income-related expenses are to be divided and only deductible proportionally.
  • If the agreed rent is less than 50% of the local market rent, the transfer of use is to be divided into a paid and a free part. The expenses are only deductible as income-related expenses in proportion to the paid part.

Important: If the rent is at least 50 percent but less than 66 percent of the local rent, a total profit prediction test (Totalüberschussprognoseprüfung) must be carried out:

If this examination of the total profit prediction is positive, the intention to generate income is to be assumed with respect to the discounted renting of the living space and the full deduction of income-related expenses is possible.

If, on the other hand, the total profit prediction test leads to a negative result, an intention to earn income is only to be considered for the part which is rented out for payment. The income-related expenses may be deducted proportionately for the part rented out for payment.

The total profit prediction test for income from renting and leasing is carried out according to long-standing and consolidated Federal Fiscal Court (Bundesfinanzhof, BFH) case law. The Federal Ministry of Finance (BMF) letter of 8 October 2004 (BStBl 2004 I p. 933) is still relevant.

Rented area

Enter here the living space that was rented to relatives for payment.

The tax office examines renting to relatives in detail.

Previously applied: If the rental income is at least 66% of the local rent (incl. allocations), the transfer is fully paid and the income-related expenses are generally recognised in full by the tax office.

If, on the other hand, the actual rent is less than 66% of the usual local rent, this is considered to be a discounted or partially discounted transfer. In this case, the tax office only recognises the income-related expenses on a proportional basis, i.e. in the ratio between the actual rent and the standard local rent.

As of 1 January 2021, there is an important change:

  • If the agreed rent is at least 66% of the local market rent, the expenses are fully deductible as income-related expenses.
  • If the agreed rent is between 50% and 66% of the market rent, the intention to generate income must be examined and an income prediction is required for this purpose:
  • If the income prediction is positive, the income-related expenses are fully deductible.
  • If the income prediction is negative, the income-related expenses are to be divided and only deductible proportionally.
  • If the agreed rent is less than 50% of the local market rent, the transfer of use is to be divided into a paid and a free part. The expenses are only deductible as income-related expenses in proportion to the paid part.
... used by yourself or given free of charge?

Indicate whether the property was fully or partially occupied by the owner.

Important: Do not fill in "Form V" for buildings and parts of buildings used exclusively for your own residential or commercial / professional purposes.

Space used by the owner or provided free of charge

Enter here the living space that is allocated to owner-occupied residential space.

Important: For buildings and parts of buildings used exclusively for own residential purposes or own commercial/professional purposes, it is not necessary to fill in "Form V".

Type of property

Please select here the type of rented property:

  • a privately owned apartment
  • a one-family house
  • a two-family house
  • a block of flats
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Postcode

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City

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Region Here you can select whether the property is located in the old federal states (Bundesland), the new federal states or in West Berlin.

Rentals abroad:
  • In principle, the foreign state in which the property is located has the right to tax the income from renting and leasing (taxation in the state in which the property is located). If the leased property is located in an EU/EEA state (exception: Spain), the progression clause does not apply!
  • If the rental property is located in an EU/EEA country (exception: Spain), the rental income is not subject to the progression clause. Consequently, the rental income from the EU/EEA does not have to be declared in the tax return.
  • Losses from renting a property abroad cannot be claimed in the German tax return, even if they are not taken into account for tax purposes abroad (Tax Court (FG) Baden-Wuerttemberg dated 08.07.2014, 4 K 1134/12).
  • Rental income from third countries (not EU/EEA countries) is subject to the progression clause in Germany and must be declared in the Form AUS. The foreign income must then be determined in accordance with German tax regulations.
Completion date

Enter here the date of completion. The completion date is the day on which the object was ready for occupancy.

The straight-line depreciation rate depends on the time of completion. This rate is 2% if the property was completed after 31 December 1924 and 2.5% if the property was completed before 1 January 1925.

The date of sale

If the leased property has been sold or transferred, enter here the date of the legally effective, concluded, obligatory contract (this is usually the notarised sales contract) or equivalent legal act.

Was the building sold in 2021?

If the rental property was sold or transferred in 2021, enter "Yes" here.

Date of purchase

Enter here the acquisition date.

The date of acquisition is the date on which the legal ownership, benefits and burdens were transferred to you. As the acquisition date, enter the time when the property was assigned to you and you could use it. The acquisition date is therefore not necessarily the same as the date of payment.

Purchase or production

Please select whether you have purchased the object (bought) or have manufactured it (built it yourself).

Date of the purchase contract

Enter the date of the purchase contract.

The date of the purchase contract corresponds to the date of the notarial authentication, which you can find in the purchase contract.

Date of the building application

Enter here the date of the building application; the receipt stamp of the authority is the decisive date.

Construction start date

Enter here the date of the construction start. For example, the start of construction is the time when excavation work begins, the construction contract was awarded to a contractor, or construction material was delivered to the construction site.

... rented out for a short term?

Specify whether the apartment was let out on a short-term basis e.g. via internet platforms such as Airbnb, Wimdu or 9flats.com.

Important: Even those who rent the rooms of their self-used flat or house to third parties regularly earn income from rental and leasing according to section 21 Income Tax act (EStG) (BFH judgement of 4.3.2008, Ref. IX R 11/07)