Model oszczędności podatkowych: zasady wynajmu dla członków rodziny
Wynajem po obniżonej cenie dla krewnych z korzystnym systemem podatkowym umożliwia zgłaszanie strat z wynajmu i dzierżawy. Wynikają one głównie z amortyzacji i odsetek od zadłużenia w połączeniu z obniżonym czynszem. Jeśli przestrzegasz określonych zasad przy wynajmie dzieciom, możesz odliczyć koszty w pełnej wysokości jako koszty uzyskania przychodu, podczas gdy musisz opodatkować tylko niższe dochody z czynszu. Model oszczędności podatkowych działa również w przypadku wynajmu dzieciom uprawnionym do alimentów.
Od 1.1.2021 obowiązuje ważna nowość:
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, koszty można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i w tym celu wymagana jest prognoza dochodów:
- Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
- Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i można je odliczyć tylko proporcjonalnie.
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Koszty można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.
Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że wynajem po obniżonej cenie również dziecku uprawnionemu do alimentów może zostać uznany podatkowo, jeśli wytrzyma porównanie z osobami trzecimi. Oznacza to, że umowa najmu została prawnie skutecznie zawarta, a zarówno jej forma, jak i faktyczne wykonanie odpowiadają zwyczajom między osobami trzecimi. Wymaga to, aby główne obowiązki stron umowy były jasno i jednoznacznie uzgodnione i realizowane zgodnie z umową, nawet w przypadku wynajmu krewnym. "Wymagania dotyczące dowodu powagi umów między bliskimi osobami są surowe" (wyrok BFH z 16.2.2016, IX R 28/15).
W rozpatrywanej sprawie umowa najmu z dzieckiem nie została jednak uznana, ponieważ córka faktycznie nie płaciła czynszu. Rodzice potrącili czynsz z roszczeniem alimentacyjnym córki i wypłacili jej tylko różnicę w gotówce. Było to świadczenie alimentacyjne w naturze w postaci mieszkania. Nie doszło do zmniejszenia majątku córki jako najemcy ani zwiększenia majątku rodziców jako wynajmujących. Ponieważ nie doszło do odpłatnego użytkowania, umowa najmu nie została uznana, a koszty lub strata nie zostały uznane jako koszty uzyskania przychodu.
Zamiast udostępniać dziecku mieszkanie jako świadczenie alimentacyjne w naturze i potrącać czynsz z roszczeniem alimentacyjnym dziecka, korzystniejsze podatkowo jest wypłacenie dziecku alimentów pieniężnych, z których może opłacić czynsz za mieszkanie.
Lokalny czynsz można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Co jednak, jeśli w tym samym domu znajduje się porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim, a jego wysokość czynszu odbiega od lokalnego wykazu czynszów? Czy do sprawdzenia progu 50% lub 66% należy odnieść się do tego czynszu porównawczego, czy mimo to do wykazu czynszów?
W październiku 2019 r. Sąd Finansowy w Turyngii orzekł, że do porównania z lokalnym czynszem rynkowym należy odnieść się do czynszu, który wynajmujący pobiera od innego wynajmującego, który korzysta z porównywalnego mieszkania w tym samym domu (wyrok z 22.10.2019, 3 K 316/19). Od wyroku wniesiono apelację do Federalnego Trybunału Finansowego. I proszę: wynajmujący odniósł sukces.
Zgodnie z opinią najwyższych sędziów finansowych: lokalny czynsz rynkowy do sprawdzenia progu 66% należy zasadniczo określić na podstawie wykazu czynszów. Jeśli nie można zastosować wykazu czynszów lub nie jest on dostępny, lokalny czynsz rynkowy można ustalić na podstawie ekspertyzy, informacji z bazy danych czynszów lub na podstawie opłat za co najmniej trzy porównywalne mieszkania (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20).
Zgodnie z opinią Sądu Finansowego Badenii-Wirtembergii (wyrok z 22.1.2021, 5 K 1938/19) prognoza całkowitego nadwyżki jest wyjątkowo wymagana, nawet jeśli spełniony jest próg 66%, jeśli chodzi o wynajem kosztownie zaprojektowanego budynku mieszkalnego, w konkretnym przypadku domu jednorodzinnego o powierzchni znacznie przekraczającej 250 m². Czy ta opinia się utrzyma, musi teraz zdecydować Federalny Trybunał Finansowy. Apelacja jest rozpatrywana pod numerem IX R 17/21.
Na pierwszy rzut oka można uznać opinię z Badenii-Wirtembergii za mało wiarygodną, ponieważ przepisy podatkowe są właściwie jednoznaczne i były takie również wcześniej. § 21 ust. 2 zdanie 2 EStG brzmi: "Jeśli opłata za wynajem mieszkania na czas nieokreślony wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu, wynajem mieszkania uznaje się za odpłatny." Jednak istnieje orzecznictwo BFH z przeszłości, w którym BFH miał podobną opinię jak Sąd Finansowy Badenii-Wirtembergii lub przynajmniej sygnalizował, że w wyjątkowych przypadkach prognoza całkowitego nadwyżki może być wskazana (np. wyrok BFH z 30.9.1997, IX R 80/94 i wyrok BFH z 6.10.2004, IX R 30/03). BFH opowiada się za prognozą całkowitego nadwyżki, jeśli czynsz rynkowy - co zwykle oznacza czynsz zgodnie z lokalnym wykazem czynszów - nie odzwierciedla "właściwej" wartości czynszu lub jeśli wyjątkowo szczególne okoliczności przemawiają przeciwko istnieniu zamiaru osiągnięcia nadwyżki.
Jednak decydujące wyroki BFH są nieco przestarzałe, a ostatnio BFH opowiedział się za podstawowym podejściem do wykazu czynszów, jeśli taki istnieje (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20). Można więc z niecierpliwością oczekiwać, jak teraz zdecyduje BFH.
Model oszczędności podatkowych: zasady wynajmu dla członków rodziny
Uwaga przy wynajmie po obniżonej cenie: uwzględnij dodatek za umeblowanie!
W przypadku wynajmu po obniżonej cenie dla członków rodziny koszty mogą być w pełni odliczone jako koszty uzyskania przychodu, jeśli uzgodniony czynsz wynosi 50% (z prognozą nadwyżki) lub co najmniej 66% (bez prognozy nadwyżki) lokalnego czynszu rynkowego (§ 21 ust. 2 EStG). Lokalny czynsz rynkowy można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Przy porównaniu "uzgodnionego czynszu" i "lokalnego czynszu rynkowego" należy porównać zapłacony czynsz netto plus zaliczki z lokalnym możliwym do uzyskania czynszem netto plus koszty podlegające zaliczkom dla mieszkań o podobnym rodzaju, lokalizacji i wyposażeniu. Co jednak obowiązuje, gdy mieszkanie jest wynajmowane częściowo lub w pełni umeblowane?
Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że w przypadku wynajmu mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych należy zasadniczo uwzględnić dodatek za umeblowanie, ponieważ takie udostępnienie jest zazwyczaj związane z wyższą wartością użytkową, co często znajduje odzwierciedlenie w wyższym lokalnym czynszu. Taki dodatek za umeblowanie należy jednak uwzględnić tylko wtedy, gdy można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub dodatków możliwych do uzyskania na rynku. Ustalenie w inny sposób nie jest dozwolone (wyrok BFH z 6.2.2018, IX R 14/17).
Przypadek: Małżonkowie wynajmują swojemu synowi po obniżonej cenie mieszkanie o powierzchni 80 m², wyposażone w nową kuchnię. Ponadto udostępniają mu pralkę i suszarkę do użytku. Urząd skarbowy zwiększa lokalny czynsz porównawczy o dodatek za umeblowanie dla kuchni, pralki i suszarki w wysokości miesięcznej amortyzacji, co prowadzi do wskaźnika odpłatności poniżej 66%. W związku z tym zgłoszone koszty uzyskania przychodu zostały odpowiednio obniżone. Również sąd finansowy uznał dodatek za umeblowanie i ustalił go w wysokości miesięcznej amortyzacji plus marża zysku w wysokości 4%.
Zdaniem BFH do ustalenia dodatku za umeblowanie i lokalnego czynszu należy wykorzystać lokalny wykaz czynszów:
- Jeśli wykaz czynszów przewiduje np. procentowy dodatek lub zwiększenie współczynnika wyposażenia za udostępnioną kuchnię, to zwiększenie to należy uznać za rynkowe
- Jeśli jednak wykaz czynszów nie zawiera takich informacji, należy uwzględnić dodatek za umeblowanie możliwy do uzyskania na lokalnym rynku wynajmu.
- Jeśli nie można ustalić rynkowej wartości użytkowej dla udostępnionych mebli, dodatek za umeblowanie nie wchodzi w grę. W takim przypadku należy odnieść się do lokalnego czynszu rynkowego bez umeblowania.
- UWAGA: Nie jest dozwolone wyprowadzenie dodatku za umeblowanie z miesięcznej kwoty liniowej amortyzacji dla udostępnionych mebli i wyposażenia. Nie jest również dozwolone stosowanie procentowej marży zysku z wynajmu.
Wskazówka: Przy wynajmie umeblowanym należy w umowie najmu oddzielnie uzgodnić i wykazać czynsz podstawowy, zaliczki i dodatek za umeblowanie. Upewnij się, że kwoty są wystarczająco wysokie, aby przekroczyć odpowiedni próg 50% / 66%. Jeśli "uzgodniony czynsz" w porównaniu do "lokalnego czynszu rynkowego" wynosi co najmniej 50% / 66%, możesz odliczyć 100% kosztów wynajmu jako koszty uzyskania przychodu. Skorzystaj z powyższych wskazówek podanych przez BFH w swoim nowym wyroku, aby ustalić dodatek za umeblowanie.
Hinweis
Lokalny czynsz można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Co jednak obowiązuje, jeśli w tym samym budynku znajduje się porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim, a jego wysokość czynszu odbiega od lokalnego wykazu czynszów? Czy w takim przypadku należy odnieść się do tej porównawczej wysokości czynszu przy sprawdzaniu progu 50% lub 66%, czy mimo to do wykazu czynszów?
W październiku 2019 r. Sąd Finansowy w Turyngii orzekł, że do porównania z lokalnym czynszem rynkowym należy odnieść się do czynszu, który wynajmujący pobiera od innego wynajmującego, który korzysta z porównywalnego mieszkania w tym samym budynku (wyrok z 22.10.2019, 3 K 316/19). Od wyroku wniesiono apelację do Federalnego Trybunału Finansowego. I proszę bardzo: wynajmujący odniósł sukces.
Zdaniem najwyższych sędziów finansowych: Lokalny czynsz rynkowy do sprawdzenia progu 66% należy zasadniczo ustalić na podstawie wykazu czynszów. Jeśli nie można zastosować wykazu czynszów lub nie jest on dostępny, lokalny czynsz rynkowy można ustalić na podstawie ekspertyzy, informacji z bazy danych czynszów lub na podstawie opłat za co najmniej trzy porównywalne mieszkania (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20).
Zdaniem Sądu Finansowego Badenii-Wirtembergii (wyrok z 22.1.2021, 5 K 1938/19) prognoza całkowitej nadwyżki jest wyjątkowo wskazana, mimo spełnienia progu 66%, jeśli chodzi o wynajem kosztownie zaprojektowanego budynku mieszkalnego, w konkretnym przypadku domu jednorodzinnego o powierzchni znacznie przekraczającej 250 m². Czy to stanowisko się utrzyma, musi teraz jednak zdecydować Federalny Trybunał Finansowy. Apelacja jest rozpatrywana pod numerem IX R 17/21.
Na pierwszy rzut oka można uznać stanowisko z Badenii-Wirtembergii za mało wiarygodne, ponieważ przepisy podatkowe są właściwie jednoznaczne i były takie również wcześniej. § 21 ust. 2 zdanie 2 EStG brzmi: "Jeśli wynagrodzenie za długoterminowy wynajem mieszkania wynosi co najmniej 66 procent lokalnego czynszu, wynajem mieszkania uznaje się za odpłatny." Jednak istnieje orzecznictwo BFH z przeszłości, w którym BFH był podobnego zdania jak Sąd Finansowy Badenii-Wirtembergii lub przynajmniej sygnalizował, że w wyjątkowych przypadkach prognoza całkowitej nadwyżki może być wskazana (np. wyrok BFH z 30.9.1997, IX R 80/94 i wyrok BFH z 6.10.2004, IX R 30/03). BFH opowiada się za prognozą całkowitej nadwyżki, jeśli czynsz rynkowy - co zwykle oznacza czynsz zgodnie z lokalnym wykazem czynszów - nie odzwierciedla "właściwej" wartości czynszu lub jeśli wyjątkowo szczególne okoliczności przemawiają przeciwko istnieniu zamiaru osiągnięcia nadwyżki.
Jednak obowiązujące wyroki BFH są nieco przestarzałe, a ostatnio BFH opowiedział się za zasadniczym podejściem do wykazu czynszów, jeśli taki istnieje (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20). Można więc być ciekawym, jak teraz zdecyduje BFH.
Uwaga przy wynajmie po obniżonej cenie: uwzględnij dodatek za umeblowanie!
Co muszę wiedzieć o dochodach z wynajmu?
Jako wynajmujący musisz opodatkować czynsz podstawowy oraz koszty dodatkowe przeniesione na najemców jako dochód. Powstałe w tym czasie koszty możesz odliczyć od podatku jako koszty uzyskania przychodu.
Przykłady dochodów z wynajmu
Do dochodów z wynajmu należą między innymi:
- Dochody z wynajmu mieszkań lub pokoi
- Dochody z wynajmu garaży lub miejsc parkingowych
- Koszty dodatkowe przeniesione na najemcę
- Czynsz za powierzchnie reklamowe i miejsca na automaty
- Odsetki od oszczędności z umów budowlanych
- Odstępne od najemców w przypadku przedwczesnego zakończenia umowy najmu
- Dzierżawy za niezabudowane działki
- Dochody z prawa do zabudowy
Kwota wolna od podatku przy niskich dochodach z wynajmu
Jeśli Twoje roczne dochody z wynajmu wynoszą mniej niż 520 Euro, na przykład z podnajmu, możesz zrezygnować z ich wykazywania w zeznaniu podatkowym. Dochody te, pochodzące z tymczasowego wynajmu, są zwolnione z podatku dochodowego. Dotyczy to również tymczasowego podnajmu części własnego mieszkania. W takim przypadku nie można jednak odliczyć odpowiednich kosztów uzyskania przychodu.
Co muszę wiedzieć o dochodach z wynajmu?
Kiedy ma miejsce wynajem mieszkania po obniżonej cenie?
Jeśli uzyskują Państwo dochody z wynajmu mieszkań wynajmowanych krewnym, są one szczególnie weryfikowane pod względem podatku dochodowego. Urząd skarbowy zwraca szczególną uwagę na to, czy mieszkanie zostało wynajęte po obniżonej cenie. Od 1.1.2021 obowiązuje ważna nowość:
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, koszty można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i w tym celu wymagana jest prognoza dochodów:
- Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
- Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i można je odliczyć tylko proporcjonalnie.
- Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Koszty można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.
Ważne: Jeśli czynsz wynosi co najmniej 50%, ale mniej niż 66% lokalnego czynszu, należy przeprowadzić kontrolę prognozy całkowitej nadwyżki:
Jeśli kontrola prognozy całkowitej nadwyżki wypadnie pozytywnie, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu z obniżonego wynajmu mieszkań i możliwe jest pełne odliczenie kosztów uzyskania przychodu. Jeśli jednak kontrola prognozy całkowitej nadwyżki da wynik negatywny, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu tylko dla części odpłatnie wynajmowanej. Koszty uzyskania przychodu można proporcjonalnie odliczyć dla części odpłatnie wynajmowanej.
Kontrola prognozy całkowitej nadwyżki dla dochodów z wynajmu i dzierżawy odbywa się zgodnie z wieloletnim i ugruntowanym orzecznictwem BFH. Pismo BMF z 8.10.2004 (BStBl 2004 I s. 933) jest nadal obowiązujące.
Hinweis:
W przypadku wynajmu mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych może być konieczne uwzględnienie dodatku za umeblowanie przy ustalaniu lokalnego czynszu rynkowego. Taki dodatek za umeblowanie należy uwzględnić zgodnie z wyrokiem Federalnego Trybunału Finansowego z 6.2.2018 (IX R 14/17), jeśli można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub realnych dodatków rynkowych. Nie ma możliwości ustalenia w inny sposób. W szczególności nie można wywodzić dodatku za umeblowanie z miesięcznej kwoty liniowej amortyzacji mebli i wyposażenia. Nie jest również dozwolone stosowanie procentowego dodatku do stopy zwrotu z najmu.
Granica 50% lub 66% dotyczy tylko wynajmu mieszkań, a nie pomieszczeń wykorzystywanych do działalności gospodarczej lub zawodowej.
Kiedy ma miejsce wynajem mieszkania po obniżonej cenie?
