Модель экономии налогов: правила сдачи в аренду родственникам
Сдача в аренду по сниженной цене родственникам, особенно детям, предоставляет налоговые преимущества: хотя арендная плата ниже рыночной, при определенных условиях все расходы могут быть вычтены как расходы, связанные с получением дохода. Эта модель особенно подходит, когда высокие амортизационные отчисления и проценты по задолженности сопоставляются с меньшими доходами от аренды. Даже в случае детей, имеющих право на получение алиментов, такая структура признается в налоговом отношении.
Актуальные правила для аренды по сниженной цене
С 01.01.2021 действуют три уровня:
- Не менее 66 % от местной арендной платы:
Расходы на рекламу полностью вычитаются – прогноз не требуется.
- Между 50 % и 66 %:
Необходим положительный прогноз общего дохода, чтобы вычесть все расходы на рекламу. Если прогноз отрицательный, расходы должны быть сокращены пропорционально.
- Менее 50 %:
Предоставление в пользование считается частично безвозмездным. Расходы на рекламу вычитаются только пропорционально для платной части.
Правовая основа: § 21 абз. 2 EStG
Сравнение с третьими лицами: договоры аренды с родственниками
Даже при аренде детям, имеющим право на получение алиментов, возможно налоговое признание, если договор аренды выдерживает сравнение с третьими лицами. Это означает:
- Заключен в соответствии с гражданским правом
- Четко и однозначно урегулирован
- Фактически выполняется, как согласовано
Федеральный финансовый суд подчеркивает: „К доказательству серьезности договорных отношений между близкими лицами предъявляются строгие требования“
(решение Федерального финансового суда от 16.02.2016, IX R 28/15).
Пример: Если арендная плата засчитывается только в счет алиментов и не выплачивается реально, арендные отношения не являются платными. В этом случае использование жилья считается натуральным содержанием – расходы на рекламу не подлежат вычету.
Совет: Выплачивайте денежные алименты и позвольте ребенку самостоятельно перевести арендную плату.
Как определяется местная арендная плата?
Основой является местный уровень арендной платы. Если для аналогичной квартиры в том же доме аренда третьим лицам отличается, приоритет имеет уровень арендной платы. Только если уровень арендной платы отсутствует или не подходит, местная арендная плата может быть определена альтернативно, например:
- посредством экспертного заключения
- через базы данных арендной платы
- или на основе как минимум трех сопоставимых объектов
Решение Федерального финансового суда от 22.02.2021, IX R 7/20
Крупные объекты недвижимости: прогноз общего дохода, несмотря на 66 %-ный предел
Даже если 66 %-ный предел соблюдается, обязателен прогноз общего дохода, если аренда касается особенно крупных или дорогостоящих объектов.
Пример:
Родители сдают в аренду три виллы (> 250 кв.м) своим детям. Возникают убытки от 172.000 евро до 216.000 евро в год. Федеральный финансовый суд не признает убытки – это хобби, так как не была доказана цель получения прибыли.
Решение Федерального финансового суда от 20.06.2023, IX R 17/21
Прогноз общего дохода для особых объектов недвижимости
Прогноз на 30 лет требуется для:
- жилых площадей более 250 кв.м
- люксового оснащения (например, бассейн)
- высоких текущих расходов
Ранее Федеральный финансовый суд в аналогичных случаях разъяснял, что рыночная арендная плата для таких объектов не отражает фактическую стоимость проживания. Поэтому необходимо дополнительно проверить, приносит ли аренда прибыль в течение срока (например, решения Федерального финансового суда от 30.09.1997, IX R 80/94 и 06.10.2004, IX R 30/03).
Важно:
66 %-ное правило касается только объективной платности.
Субъективное намерение получения дохода может быть дополнительно проверено, даже если предел соблюден.
