Как оцениваются расходы на ремонт после покупки дома?
Что такое расходы на ремонт после покупки недвижимости?
После покупки дома или квартиры часто проводятся обширные ремонтные или модернизационные работы. Эти расходы обычно могут быть немедленно вычтены из налогооблагаемой базы как расходы на содержание – при условии, что недвижимость сдается в аренду.
Порог в 15 % – что Вам нужно знать
Внимание: если расходы на ремонт в течение первых трех лет после покупки превышают 15 % от стоимости здания, они больше не считаются рекламными расходами, подлежащими немедленному вычету. Вместо этого они добавляются к затратам на приобретение и могут быть учтены только через амортизацию (AfA) в размере 2 % в год (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Что входит в 15 %-ный порог – а что нет?
Не включаются в 15 %-ный порог:
- Косметический ремонт, такой как малярные и обойные работы (если они проводятся изолированно)
- Расходы, которые приводят здание в рабочее состояние (относятся непосредственно к затратам на приобретение)
- Затраты на строительство, например, пристройки или капитальные улучшения здания
Исключение: косметический ремонт в связи с другими мерами
Согласно Федеральному финансовому суду (BFH), косметический ремонт все же должен быть включен, если он связан по времени, месту и содержанию с другими ремонтными мерами. Если это приводит к превышению 15 %-ного порога, эти ремонты также считаются капитальными затратами, связанными с приобретением, и могут быть только амортизированы (решение BFH от 14.06.2016, IX R 22/15).
Практический совет
Чтобы избежать налоговых потерь:
- Убедитесь, что общие расходы в первые 3 года не превышают 15 %-ный порог.
- Или: начните крупный ремонт только с 4-го года после покупки.
Защита доверия для старых случаев
Для покупок недвижимости до 01.01.2017 налоговые органы предоставляют защиту доверия по запросу. В этом случае косметический ремонт может по-прежнему быть исключен из 15 %-ного порога (письмо BMF от 20.10.2017, BStBl 2017 I S. 1447).
Пример для иллюстрации
Затраты на приобретение здания (2018): 100.000 евро
- Косметический ремонт 2018: 5.000 евро (полностью вычитается)
- Расходы на ремонт 2019: 5.000 евро
- Расходы на ремонт 2020: 5.100 евро
Общие расходы в течение 3 лет: 15.100 евро → 15 %-ный порог превышен
Последствие: Все расходы считаются капитальными затратами, связанными с приобретением, и не могут быть немедленно вычтены, а только амортизированы в течение 50 лет. Исключение: для покупок до 2017 года можно подать заявление на защиту доверия.
Повреждение после покупки: немедленно вычитается
Если повреждение было вызвано после покупки и третьим лицом, расходы на ремонт не считаются капитальными затратами, связанными с приобретением, а немедленно вычитаются (решение BFH от 09.05.2017, IX R 6/16).
Особый случай: арендатор умирает вскоре после покупки
Если вскоре после покупки арендатор умирает и требуется капитальный ремонт, расходы не могут быть немедленно вычтены, если 15 %-ный порог превышен (решение Финансового суда Нижней Саксонии от 26.09.2017, 12 K 113/16).
Расходы до покупки не учитываются
Федеральный финансовый суд постановил: расходы, понесенные до юридического перехода права собственности, не учитываются в 15 %-ном пороге (решение BFH от 28.04.2020, IX B 121/19).
Важно: учитываются чистые, а не брутто-значения
Для проверки 15 %-ного порога должны использоваться чистые расходы (без НДС). Налоговые органы часто ошибочно рассчитывают с брутто-суммами – это может неправомерно превысить порог.
Как оцениваются расходы на ремонт после покупки дома?
Что такое расходы на содержание?
К расходам на содержание относятся все расходы на текущие работы по техническому обслуживанию и ремонту, а также все расходы, связанные с обновлением или улучшением уже существующих частей (например, окон) или установок (например, отопления).
Если, напротив, устанавливаются ранее отсутствовавшие части (например, установка ранее отсутствовавшей ванной комнаты), это не расходы на содержание, а капитальные затраты, которые влияют только через амортизацию. Разграничение между расходами на содержание и капитальными затратами часто бывает сложным.
Если стоимость мероприятия без учета НДС составляет до 4.000 евро, Вы всегда можете списать расходы как расходы на содержание, даже если это капитальные затраты. Однако в течение первых трех лет после приобретения здания необходимо учитывать особые условия.
Более крупные расходы на содержание могут быть сразу списаны как расходы на рекламу или распределены на 2–5 лет.
Что такое расходы на содержание?
