Что такое профессиональные расходы в связи с арендой и сдачей внаем недвижимости?

Из Ваших доходов от аренды и лизинга Вы можете вычесть понесенные в связи с этим расходы на рекламу. Расходы на рекламу — это затраты, которые служат приобретению, обеспечению и сохранению недвижимости.

При этом расходы на рекламу вычитаются из арендных доходов. Положительный результат, то есть прибыль, увеличивает сумму Вашего налогового бремени. Отрицательный результат приводит к экономии на налогах.

Убыток от аренды и лизинга, возникший из-за высоких расходов на рекламу, может быть зачтен против других положительных доходов. Решающее значение для внесения расходов на рекламу в налоговую декларацию имеет время платежа. Когда были понесены расходы или когда Вы получили счет, как правило, не имеет значения.

Вы также можете заявить расходы на рекламу, если недвижимость еще не сдается в аренду. Однако для этого должно быть намерение сдачи в аренду. Если Вы это сделаете, налоговая инспекция сначала признает расходы, но составит налоговое уведомление только предварительно. Если Вы не сдаете недвижимость в аренду, налоговая инспекция может отменить вычет расходов на рекламу.

Что такое профессиональные расходы в связи с арендой и сдачей внаем недвижимости?

Что такое энергетический паспорт и какие расходы возникают?

Энергетический паспорт — это документ, оценивающий потребность здания в энергии. Существует 2 вида энергетических паспортов: паспорт на основе потребности и паспорт на основе потребления. Паспорт на основе потребности учитывает энергетические потребности здания, в то время как паспорт на основе потребления анализирует фактическое потребление энергии за последние годы. Энергетические паспорта действительны в течение десяти лет с момента выдачи.

Как арендодатель жилого здания в Германии, Вы обязаны по закону оформить энергетический паспорт для Вашей недвижимости. Энергетический паспорт предоставляет информацию о потребности здания в энергии и служит ориентиром для арендаторов и покупателей. Однако при оформлении энергетического паспорта возникают расходы, которые влияют на арендодателей.

Расходы на оформление энергетического паспорта зависят от различных факторов, таких как размер здания, тип энергетического паспорта и затраты на услуги энергетического консультанта. Обычно расходы составляют от 150 до 600 евро.

Списание энергетического паспорта как рекламных расходов для арендодателей

Как арендодатель, Вы можете указать расходы на оформление энергетического паспорта как рекламные расходы в Вашей налоговой декларации. Это относится независимо от того, оформляете ли Вы энергетический паспорт по законному требованию или добровольно. Расходы могут быть заявлены как рекламные расходы в доходах от аренды.

Расходы на энергетический паспорт являются немедленно вычитаемыми рекламными расходами. Рекомендуется сохранить счет за оформление энергетического паспорта, чтобы предоставить его в случае проверки налоговыми органами.

Что такое энергетический паспорт и какие расходы возникают?

Какие расходы могут арендодатели списать с налогов в случае простоя?

Те, кто сдает в аренду недвижимость в Германии, должны не только заниматься арендой, выбором и обслуживанием арендаторов, но и учитывать возможность простоя. Если квартира или дом какое-то время пустуют, это может привести к финансовым потерям. Но какие есть возможности для налогового списания расходов на временный простой?

Что такое расходы на временный простой?

К расходам на временный простой относятся все затраты, связанные с арендой недвижимости, которые не могут быть покрыты за счет арендных поступлений из-за простоя. К ним относятся, например, расходы на техническое обслуживание и ремонт, рекламные мероприятия, энергозатраты, земельный налог и сборы за вывоз мусора. Однако простой должен быть действительно временным, т.е. должна существовать реальная возможность повторной сдачи в аренду квартиры или дома.

Налоговое списание расходов на временный простой

Расходы на временный простой могут быть списаны с налогов, однако необходимо учитывать некоторые условия. Во-первых, расходы могут возникать только в том случае, если недвижимость сдается в аренду и не приносит дохода. Во-вторых, расходы должны быть необходимыми и разумными, т.е. не допускается проведение роскошного ремонта или ненужных мер по техническому обслуживанию.

Списываемые расходы заявляются как рекламные расходы в доходах от аренды и сдачи внаем. Они должны быть указаны в налоговой декларации за соответствующий год. При расчете подоходного налога они вычитаются из арендных поступлений.

В целом, расходы на временный простой при аренде могут быть списаны с налогов, если они необходимы, разумны и фактически понесены. Однако арендодатели должны убедиться, что простой действительно временный и существуют реальные перспективы сдачи в аренду. В случае сомнений или вопросов о налоговом списании арендодатели должны обратиться к налоговому консультанту.

Какие расходы могут арендодатели списать с налогов в случае простоя?

Комиссия посредника при аренде и продаже – что важно для арендодателей?

С 1 июня 2015 года в Германии действует так называемый принцип заказчика для аренды жилья: тот, кто нанимает риелтора, оплачивает комиссию. Таким образом, арендодатели больше не могут перекладывать расходы на риелтора на соискателей жилья. Комиссия может быть взята только в том случае, если арендатор явно и письменно нанял риелтора и квартира была сдана исключительно по этому заказу (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz).

Риелторские расходы при покупке недвижимости

При покупке недвижимости этот принцип изначально не применялся. Размер и распределение риелторской комиссии долгое время зависели от региональных обычаев или индивидуальных договоренностей. В некоторых регионах покупатель оплачивал полную комиссию, в других она делилась.

Законодательные изменения с 2020 года

12 июня 2020 года вступил в силу Закон о распределении риелторских расходов при заключении договоров купли-продажи. Он предусматривает:

• Покупатели одноквартирных домов или квартир в собственность могут оплачивать не более 50 % риелторских расходов, если они действуют как потребители.
• Если риелтора нанимает только одна сторона, она и должна платить.
• Разделение расходов возможно, но передача покупателю не может превышать половину.
• Если покупатель и продавец совместно нанимают риелтора, обязательна половинная комиссия.

Исключения и последствия

Это правило не применяется к коммерческой недвижимости, многоквартирным домам или земельным участкам и не применяется, если покупатель действует в коммерческих целях.

Новое регулирование должно привести к большей справедливости и прозрачности. Ожидается, что риелторские комиссии будут снижаться, так как продавцы теперь чаще будут вести переговоры о размере.

Значение для налоговой декларации

Риелторские расходы при аренде:
Если арендодатель нанял риелтора для аренды недвижимости, понесенные риелторские сборы могут быть указаны как расходы на рекламу в доходах от аренды и лизинга в налоговой декларации (Приложение V).

Риелторские расходы при покупке недвижимости:
При покупке недвижимости для аренды риелторские сборы относятся к затратам на приобретение и не подлежат немедленному вычету. Однако они влияют на налогообложение через амортизацию (AfA) здания.

Если недвижимость используется самостоятельно, риелторские расходы не подлежат вычету в налоговом отношении.

Пример:
Арендодатель приобретает в 2025 году квартиру в собственность для сдачи в аренду и оплачивает риелторскую комиссию в размере 10.000 евро. Комиссия относится к затратам на приобретение и учитывается пропорционально через ежегодную амортизацию здания (например, 2 % в течение 50 лет).

Законодательные основы и источники

• § 2 Abs. 1a WohnVermittG
• § 9 EStG (расходы на рекламу)
• § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG (затраты на приобретение)
• § 7 Abs. 4 EStG (AfA)
• Закон о распределении риелторских расходов при посредничестве договоров купли-продажи квартир и одноквартирных домов (BGBl. I 2020, S. 1245)

Комиссия посредника при аренде и продаже – что важно для арендодателей?

Как учитываются расходы на встроенную кухню?

Встроенная кухня, согласно прежней правовой позиции, не является единым хозяйственным объектом, а состоит из различных компонентов, которые представляют собой самостоятельные хозяйственные объекты. Необходимо различать между раковиной и плитой, с одной стороны, и другими элементами кухни, с другой стороны.

• Раковина и плита являются неотъемлемыми частями здания, которые предполагаются для использования здания в жилых целях. Поэтому эти расходы относятся к затратам на строительство здания и амортизируются вместе с ним. Если раковина и плита заменяются, расходы являются затратами на техническое обслуживание и могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу от аренды.

• Остальные части встроенной кухни являются самостоятельными хозяйственными объектами. Их стоимость приобретения может быть вычтена как расходы на рекламу от аренды. Если стоимость приобретения превышает 410 евро (без НДС), они должны быть амортизированы в течение предполагаемого срока службы. Если существующая встроенная кухня заменяется новой, ее стоимость приобретения не является затратами на техническое обслуживание и, следовательно, не может быть полностью вычтена. Новая встроенная кухня должна быть амортизирована обычным образом.

В настоящее время Федеральный финансовый суд отказался от своей прежней точки зрения и установил новые правила для налогового учета встроенной кухни в сдаваемых в аренду квартирах: раковина и плита больше не считаются неотъемлемыми частями здания, а являются 'обычными' компонентами встроенной кухни. Встроенная кухня в целом является единым хозяйственным объектом, который амортизируется в течение 10 лет. Это касается как первоначальной покупки, так и обновления (решение BFH от 03.08.2016, IX R 14/15, опубликовано 07.12.2016). Изменение судебной практики означает значительное ухудшение для арендодателей: они больше не могут сразу вычесть отдельные компоненты встроенной кухни, например, бытовую технику стоимостью менее 800,01 евро (без НДС) в качестве расходов на рекламу, а должны амортизировать всю встроенную кухню в течение 10 лет, так что только 10 процентов в год могут быть учтены как расходы на рекламу.

Как учитываются расходы на встроенную кухню?