Правила сдачи в аренду близким родственникам

Если Вы сдаете квартиру в аренду близким родственникам, например, собственным детям, Вы можете получить налоговые льготы. Условием является правильное оформление и фактическое исполнение договора аренды.

Снижение арендной платы: налоговые льготы за счет расходов на рекламу

Даже при сниженной арендной плате арендодатели могут списывать расходы на рекламу (например, амортизацию, проценты по задолженности) в налоговом порядке. При этом действуют следующие правила:

• Арендная плата ≥ 66 % от местной рыночной арендной платы: Расходы на рекламу полностью вычитаются.
• Арендная плата от 50 % до 66 % от местной арендной платы: Требуется прогноз общего дохода:
• Прогноз положительный: полный вычет расходов на рекламу
• Прогноз отрицательный: расходы на рекламу вычитаются только частично
• Арендная плата < 50 % от местной арендной платы: Аренда частично считается безвозмездной. Расходы на рекламу вычитаются только в соответствии с долей возмездной аренды.

Эти правила применяются только к аренде жилых помещений – не к коммерчески или профессионально используемым помещениям.

Прогноз общего дохода: когда он необходим?

Прогноз общего дохода должен быть проведен, если:

• арендная плата составляет от 50 % до 66 % от местной арендной платы
• или в исключительных случаях также при аренде более 66 %, например, для объектов с дорогим оформлением или очень большой площадью (более 250 м² жилой площади)

Прогноз проверяет, можно ли получить прибыль от аренды в течение 30 лет.

Сравнение с третьими лицами: договор как с третьими лицами

Договор аренды с родственниками должен соответствовать тем же условиям, что и договор с третьими лицами:

• Договор в письменной форме и четко урегулирован
• Фактическая оплата аренды
• Исполнение в соответствии с договоренностями

Если, например, арендная плата засчитывается в счет содержания, это не является возмездными арендными отношениями – расходы на рекламу в этом случае не вычитаются (решение BFH от 16.02.2016, IX R 28/15).

Денежное содержание лучше, чем содержание в натуре

Если ребенку предоставляется квартира в качестве «содержания в натуре» (арендная плата засчитывается в счет содержания), это не признается в налоговом порядке.
Рекомендация: выплачивайте денежное содержание, чтобы ребенок сам переводил арендную плату.

Меблированные квартиры: учитывайте надбавку за меблировку

Для меблированных или частично меблированных квартир может быть установлена надбавка к местной арендной плате – но только если:

• эта надбавка указана в арендной таблице или
• она реально достижима на рынке

Не допускается: надбавки, основанные на амортизации или фиксированные процентные надбавки (решение BFH от 06.02.2018, IX R 14/17).

Как определяется местная арендная плата?

Местная арендная плата обычно определяется на основе местной арендной таблицы.
Альтернативы (например, при отсутствии арендной таблицы):

• Экспертное заключение
• Справка из базы данных арендной платы
• Сравнение с как минимум тремя сопоставимыми квартирами

Одной сравнимой арендной платы в том же доме недостаточно, если существует действующая арендная таблица (решение BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).

Особый случай: большие или роскошные объекты недвижимости

Для очень больших или высококачественно оборудованных квартир (например, виллы площадью более 250 м², бассейн) может потребоваться прогноз общего дохода, даже если соблюдено ограничение в 66 % (решение BFH от 20.06.2023, IX R 17/21).

• Пример:
  Родители сдают в аренду три виллы своим детям, каждая площадью более 250 м².
  Аренда приводит к большим убыткам, которые должны быть зачтены с другими доходами.
  → Не разрешено, так как отсутствует намерение получения дохода.
• Обоснование:
  Рыночная арендная плата часто не отражает реалистично особую жилую ценность таких объектов.
  Долгосрочная убыточная деятельность указывает на хобби – убытки не вычитаются в налоговом порядке.

Правила сдачи в аренду близким родственникам

Сдача в аренду по сниженной цене: сравнительный расчет с распределяемыми дополнительными расходами на аренду

Часто квартиры сдаются родственникам по цене ниже рыночной арендной платы. Такая сниженная аренда выгодна с налоговой точки зрения, поскольку, с одной стороны, облагаются налогом только меньшие доходы от аренды, а с другой стороны, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.

С 01.01.2021 года произошло важное изменение:

• Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.
• Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходов:
• Если прогноз доходов положительный, расходы на рекламу могут быть полностью вычтены.
• Если прогноз доходов отрицательный, расходы на рекламу должны быть распределены и могут быть вычтены только частично.
• Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как расходы на рекламу только в соответствии с платной частью.

Федеральный финансовый суд разъяснил, что для сравнения под "местной арендной платой" понимается валовая арендная плата или арендная плата с учетом коммунальных платежей. Следовательно, расходы, которые могут быть распределены в соответствии с Положением о коммунальных расходах, должны быть добавлены к сопоставимой базовой арендной плате (постановление BFH от 10.05.2016, IX R 44/15).

"Местная рыночная арендная плата" включает базовую арендную плату плюс распределяемые расходы на квартиры аналогичного типа, расположения и оснащения.

К распределяемым расходам в соответствии с Положением о коммунальных расходах относятся, в частности, земельный налог, расходы на водоснабжение и канализацию, отопление, уборку улиц и вывоз мусора, освещение, уход за садом, чистку дымоходов, страхование имущества и ответственности, а также на домоуправителя (§ 2 BetrKV). Расходы на техническое обслуживание и ремонт в соответствии с § 1 BetrKV не включаются. Таким образом, оплаченная арендная плата с учетом коммунальных платежей сравнивается с местной арендной платой с учетом коммунальных платежей (также R 21.3 EStR).

Метод расчета с учетом арендной платы с коммунальными платежами более выгоден для арендодателей, чем расчет с базовой арендной платой, так как он включает эксплуатационные расходы. Эти расходы составляют значительную часть, которую арендатор обычно полностью оплачивает даже при сниженной аренде.

Сдача в аренду по сниженной цене: сравнительный расчет с распределяемыми дополнительными расходами на аренду

Что необходимо учитывать при краткосрочной аренде (например, Airbnb)?

Если Вы сдаете в аренду свою квартиру или дом на короткий срок, чтобы, например, заработать дополнительный доход через платформы, такие как Airbnb, Вы должны обложить налогом доход от аренды. Это относится и к случаям, когда Вы сдаете жилье в субаренду только временно или периодически.

Однако существуют способы снизить налоговое бремя. Вы можете предоставить налоговой инспекции все расходы, связанные с арендой. Эти расходы можно вычесть из полученного дохода от аренды, тем самым уменьшив налоги.

К вычитаемым расходам относятся, в частности:

• Пропорциональная арендная плата или проценты за период аренды: если, например, Вы сдаете комнату в своей квартире, Вы можете указать часть своих арендных расходов как расходы.
• Пропорциональные расходы на ремонт и техническое обслуживание: если Вы проводили ремонтные работы или ремонт до сдачи в аренду, Вы можете заявить их как расходы. Также можно вычесть текущие расходы на техническое обслуживание, такие как обслуживание системы отопления.
• Пропорциональные коммунальные расходы на арендуемое помещение, такие как отопление, вода, газ: если, например, Вы сдаете комнату в своей квартире, Вы можете вычесть часть коммунальных расходов как расходы. Для этого следует соответствующим образом распределить общие расходы по счету за коммунальные услуги.
• Платежи Airbnb: также Вы можете вычесть расходы на использование платформы Airbnb как расходы.
• Важно собирать все квитанции и счета, связанные с арендой. Только так Вы сможете доказать, какие расходы у Вас действительно были, и заявить их как расходы.

Чтобы убедиться, что Вы учитываете все налоговые аспекты краткосрочной аренды, Вам следует обратиться к налоговому консультанту. Это поможет Вам убедиться, что Вы не упустили важные моменты и в конечном итоге не столкнетесь с неожиданными налоговыми доплатами.

Что необходимо учитывать при краткосрочной аренде (например, Airbnb)?

Что такое энергетический паспорт и какие расходы возникают?

Энергетический паспорт — это документ, оценивающий потребность здания в энергии. Существует 2 вида энергетических паспортов: паспорт на основе потребности и паспорт на основе потребления. Паспорт на основе потребности учитывает энергетические потребности здания, в то время как паспорт на основе потребления анализирует фактическое потребление энергии за последние годы. Энергетические паспорта действительны в течение десяти лет с момента выдачи.

Как арендодатель жилого здания в Германии, Вы обязаны по закону оформить энергетический паспорт для Вашей недвижимости. Энергетический паспорт предоставляет информацию о потребности здания в энергии и служит ориентиром для арендаторов и покупателей. Однако при оформлении энергетического паспорта возникают расходы, которые влияют на арендодателей.

Расходы на оформление энергетического паспорта зависят от различных факторов, таких как размер здания, тип энергетического паспорта и затраты на услуги энергетического консультанта. Обычно расходы составляют от 150 до 600 евро.

Списание энергетического паспорта как рекламных расходов для арендодателей

Как арендодатель, Вы можете указать расходы на оформление энергетического паспорта как рекламные расходы в Вашей налоговой декларации. Это относится независимо от того, оформляете ли Вы энергетический паспорт по законному требованию или добровольно. Расходы могут быть заявлены как рекламные расходы в доходах от аренды.

Расходы на энергетический паспорт являются немедленно вычитаемыми рекламными расходами. Рекомендуется сохранить счет за оформление энергетического паспорта, чтобы предоставить его в случае проверки налоговыми органами.

Что такое энергетический паспорт и какие расходы возникают?

Какие расходы могут арендодатели списать с налогов в случае простоя?

Те, кто сдает в аренду недвижимость в Германии, должны не только заниматься арендой, выбором и обслуживанием арендаторов, но и учитывать возможность простоя. Если квартира или дом какое-то время пустуют, это может привести к финансовым потерям. Но какие есть возможности для налогового списания расходов на временный простой?

Что такое расходы на временный простой?

К расходам на временный простой относятся все затраты, связанные с арендой недвижимости, которые не могут быть покрыты за счет арендных поступлений из-за простоя. К ним относятся, например, расходы на техническое обслуживание и ремонт, рекламные мероприятия, энергозатраты, земельный налог и сборы за вывоз мусора. Однако простой должен быть действительно временным, т.е. должна существовать реальная возможность повторной сдачи в аренду квартиры или дома.

Налоговое списание расходов на временный простой

Расходы на временный простой могут быть списаны с налогов, однако необходимо учитывать некоторые условия. Во-первых, расходы могут возникать только в том случае, если недвижимость сдается в аренду и не приносит дохода. Во-вторых, расходы должны быть необходимыми и разумными, т.е. не допускается проведение роскошного ремонта или ненужных мер по техническому обслуживанию.

Списываемые расходы заявляются как рекламные расходы в доходах от аренды и сдачи внаем. Они должны быть указаны в налоговой декларации за соответствующий год. При расчете подоходного налога они вычитаются из арендных поступлений.

В целом, расходы на временный простой при аренде могут быть списаны с налогов, если они необходимы, разумны и фактически понесены. Однако арендодатели должны убедиться, что простой действительно временный и существуют реальные перспективы сдачи в аренду. В случае сомнений или вопросов о налоговом списании арендодатели должны обратиться к налоговому консультанту.

Какие расходы могут арендодатели списать с налогов в случае простоя?

Что применяется к доходам от сдачи в аренду за границей?

Как правило, иностранное государство, в котором находится недвижимость, имеет право облагать налогом доходы от аренды и сдачи внаем (налогообложение в государстве, где находится недвижимость). В этом случае доходы от аренды за границей освобождаются от налогообложения в Германии, но подпадают под действие оговорки о прогрессии.

Однако, если объект аренды находится в государстве ЕС/ЕЭЗ, доходы от аренды не подпадают под действие оговорки о прогрессии. Доходы от аренды, полученные в ЕС/ЕЭЗ, не нужно указывать в декларации о подоходном налоге.

Однако убытки от аренды недвижимости за границей в ЕС/ЕЭЗ, даже если они не учитываются за границей в налоговом отношении, не могут быть заявлены в немецкой налоговой декларации (FG Baden-Württemberg от 08.07.2014, 4 K 1134/12).

Обратите внимание: Важное исключение касается недвижимости в Испании. Доходы от аренды должны быть указаны в Германии в приложении "V". Подоходный налог, уплаченный в Испании на доходы от аренды, может быть зачтен в счет немецкого подоходного налога.

Доходы от аренды из третьих стран (не входящих в ЕС/ЕЭЗ) в Германии полностью подпадают под действие оговорки о прогрессии и должны быть указаны в приложении AUS. Иностранные доходы должны быть рассчитаны в соответствии с немецкими налоговыми правилами.

Однако будьте осторожны: Некоторые соглашения об избежании двойного налогообложения (например, с Швейцарией) предусматривают так называемый метод зачета. В этом случае иностранные доходы от аренды должны быть указаны в приложении "V". Подоходный налог, уплаченный за границей на доходы от аренды, может быть зачтен в счет немецкого подоходного налога.

Таким образом, в каждом конкретном случае с недвижимостью за границей необходимо очень тщательно проверять, какое государство имеет право на налогообложение, применяется ли так называемый метод освобождения или метод зачета и действует ли оговорка о прогрессии.

Что применяется к доходам от сдачи в аренду за границей?