Модель экономии налогов: правила сдачи в аренду родственникам

Сдача в аренду по сниженной цене родственникам, особенно детям, предоставляет налоговые преимущества: хотя арендная плата ниже рыночной, при определенных условиях все расходы могут быть вычтены как расходы, связанные с получением дохода. Эта модель особенно подходит, когда высокие амортизационные отчисления и проценты по задолженности сопоставляются с меньшими доходами от аренды. Даже в случае детей, имеющих право на получение алиментов, такая структура признается в налоговом отношении.

Актуальные правила для аренды по сниженной цене

С 01.01.2021 действуют три уровня:

• Не менее 66 % от местной арендной платы:
  Расходы на рекламу полностью вычитаются – прогноз не требуется.
• Между 50 % и 66 %:
  Необходим положительный прогноз общего дохода, чтобы вычесть все расходы на рекламу. Если прогноз отрицательный, расходы должны быть сокращены пропорционально.
• Менее 50 %:
  Предоставление в пользование считается частично безвозмездным. Расходы на рекламу вычитаются только пропорционально для платной части.

Правовая основа: § 21 абз. 2 EStG

Сравнение с третьими лицами: договоры аренды с родственниками

Даже при аренде детям, имеющим право на получение алиментов, возможно налоговое признание, если договор аренды выдерживает сравнение с третьими лицами. Это означает:

• Заключен в соответствии с гражданским правом
• Четко и однозначно урегулирован
• Фактически выполняется, как согласовано

Федеральный финансовый суд подчеркивает: „К доказательству серьезности договорных отношений между близкими лицами предъявляются строгие требования“
(решение Федерального финансового суда от 16.02.2016, IX R 28/15).

Пример: Если арендная плата засчитывается только в счет алиментов и не выплачивается реально, арендные отношения не являются платными. В этом случае использование жилья считается натуральным содержанием – расходы на рекламу не подлежат вычету.

Совет: Выплачивайте денежные алименты и позвольте ребенку самостоятельно перевести арендную плату.

Как определяется местная арендная плата?

Основой является местный уровень арендной платы. Если для аналогичной квартиры в том же доме аренда третьим лицам отличается, приоритет имеет уровень арендной платы. Только если уровень арендной платы отсутствует или не подходит, местная арендная плата может быть определена альтернативно, например:

• посредством экспертного заключения
• через базы данных арендной платы
• или на основе как минимум трех сопоставимых объектов

Решение Федерального финансового суда от 22.02.2021, IX R 7/20

Крупные объекты недвижимости: прогноз общего дохода, несмотря на 66 %-ный предел

Даже если 66 %-ный предел соблюдается, обязателен прогноз общего дохода, если аренда касается особенно крупных или дорогостоящих объектов.

Пример:
Родители сдают в аренду три виллы (> 250 кв.м) своим детям. Возникают убытки от 172.000 евро до 216.000 евро в год. Федеральный финансовый суд не признает убытки – это хобби, так как не была доказана цель получения прибыли.
Решение Федерального финансового суда от 20.06.2023, IX R 17/21

Прогноз общего дохода для особых объектов недвижимости

Прогноз на 30 лет требуется для:

• жилых площадей более 250 кв.м
• люксового оснащения (например, бассейн)
• высоких текущих расходов

Ранее Федеральный финансовый суд в аналогичных случаях разъяснял, что рыночная арендная плата для таких объектов не отражает фактическую стоимость проживания. Поэтому необходимо дополнительно проверить, приносит ли аренда прибыль в течение срока (например, решения Федерального финансового суда от 30.09.1997, IX R 80/94 и 06.10.2004, IX R 30/03).

Важно:
66 %-ное правило касается только объективной платности.
Субъективное намерение получения дохода может быть дополнительно проверено, даже если предел соблюден.

Модель экономии налогов: правила сдачи в аренду родственникам

Обратите внимание на сниженную стоимость аренды и доплату за меблировку

При сдаче в аренду родственникам расходы на рекламу могут быть вычтены в полном объеме, если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы (§ 21 Abs. 2 EStG). Если взимается только от 50 % до 66 %, требуется положительный прогноз прибыли. Основой для местной арендной платы обычно является местный справочник арендной платы.

Если квартира сдается в аренду с мебелью или частично меблированной, необходимо установить надбавку за меблировку, но только если она может быть получена из справочника арендной платы или рыночных надбавок. Нельзя делать выводы на основе амортизации (AfA) или процентной надбавки к доходности (BFH, решение от 06.02.2018, IX R 14/17).

Пример: надбавка за меблировку снижает долю оплаты

Супруги сдают своему сыну меблированную квартиру по сниженной цене. Налоговая инспекция увеличивает сравнительную арендную плату на надбавку за меблировку (для встроенной кухни, стиральной машины, сушилки) и таким образом получает долю оплаты менее 66 %. Последствие: расходы на рекламу сокращаются пропорционально. BFH подтвердил, что надбавки допустимы, но только при доказуемой рыночной практике.

BFH: Допустимы только доказуемые надбавки за меблировку

• Надбавки к справочнику арендной платы (например, за встроенную кухню) допустимы.
• Если такие данные отсутствуют в справочнике арендной платы, следует использовать местные рыночные цены.
• Если надбавка не может быть определена, применяется арендная плата без меблировки.
• AfA или надбавки к доходности не являются допустимой основой.

Совет: Укажите надбавку за меблировку в договоре аренды отдельно – вместе с базовой арендной платой и надбавками. Только если достигнуто не менее 66 % от местной арендной платы, все расходы на рекламу подлежат вычету.

Сравнительная арендная плата: справочник арендной платы или сопоставимая аренда в доме?

Если арендная плата за сопоставимую, сданную в аренду третьим лицам квартиру в том же доме отличается от справочника арендной платы, возникает вопрос, какая арендная плата является эталоном.

BFH (решение от 22.02.2021, IX R 7/20) постановил: в первую очередь следует использовать справочник арендной платы. Если он не подходит или отсутствует, местная арендная плата может быть также определена с помощью экспертного заключения, базы данных арендной платы или как минимум трех сопоставимых квартир.

Крупные и роскошные объекты: необходим прогноз общего дохода

Для жилых площадей более 250 кв.м или особенно дорогого оборудования даже при арендной плате более 66 % требуется прогноз общего дохода (BFH, решение от 20.06.2023, IX R 17/21).

Пример: Родители сдают три виллы (каждая > 250 кв.м) своим детям и заявляют о больших убытках. BFH не признает эти убытки – аренда рассматривается как хобби, так как не было видно намерения получить прибыль.

Уже в предыдущих решениях (например, от 30.09.1997, IX R 80/94) BFH подчеркивал: для особенно крупных или роскошных объектов обычно требуется 30-летний прогноз.

Важно: Правило 66 % касается только объективной оплаты (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Намерение получения дохода может быть проверено отдельно, даже если это правило соблюдено.

Обратите внимание на сниженную стоимость аренды и доплату за меблировку

Что мне нужно знать о доходах от аренды?

Как арендодатель, Вы должны облагать налогом арендную плату без учета дополнительных расходов, а также дополнительные расходы, переложенные на арендаторов, как доход. Возникающие при этом расходы Вы можете вычесть из налогооблагаемой базы как расходы на рекламу.

Примеры арендного дохода

К арендному доходу относятся, в частности:

• Арендная плата за квартиры или комнаты
• Арендная плата за гаражи или парковочные места
• Дополнительные расходы, переложенные на арендатора
• Арендная плата за рекламные площади и места для автоматов
• Проценты по сберегательным договорам
• Компенсационные выплаты от арендаторов при досрочном расторжении договора аренды
• Арендная плата за незастроенные земельные участки
• Доходы от права застройки

Налоговый вычет при незначительных арендных доходах

Если Ваш годовой арендный доход составляет менее 520 евро, например, за счет субаренды, Вы можете не указывать его в своей налоговой декларации. Эти доходы от временной аренды освобождаются от подоходного налога. Это также относится к временной субаренде части собственной арендованной квартиры. В этом случае соответствующие расходы на рекламу также не могут быть вычтены.

Что мне нужно знать о доходах от аренды?

Когда имеет место передача жилья по сниженной цене?

Если Вы получаете доход от сдачи в аренду квартир, которые Вы сдали в аренду родственникам, они подлежат особой проверке в целях налогообложения доходов. Налоговая инспекция особенно обращает внимание на то, была ли квартира сдана по сниженной арендной плате. С 01.01.2021 года действует важное нововведение:

• Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.
• Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходности:
• Если прогноз доходности положительный, расходы на рекламу могут быть вычтены в полном объеме.
• Если прогноз доходности отрицательный, расходы на рекламу должны быть распределены и могут быть вычтены только частично.
• Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как расходы на рекламу только в соответствии с платной частью.

Важно: Если арендная плата составляет не менее 50 %, но менее 66 % от местной арендной платы, необходимо провести проверку прогноза общего дохода:

Если проверка прогноза общего дохода положительна, предполагается намерение получения дохода от предоставления жилья по сниженной цене, и возможен полный вычет расходов на рекламу. Если проверка прогноза общего дохода дает отрицательный результат, предполагается намерение получения дохода только для платно сданной части. Для платно сданной части расходы на рекламу могут быть вычтены пропорционально.

Проверка прогноза общего дохода для доходов от аренды и сдачи внаем осуществляется в соответствии с многолетней и устоявшейся практикой Федерального финансового суда. Письмо Федерального министерства финансов от 08.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) остается в силе.

Когда имеет место передача жилья по сниженной цене?