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Dieser Text bezieht sich auf die Steuererklärung 2020. Die Version die für die Steuererklärung 2024 finden Sie unter:
(2024):


Ab welcher Höhe sind private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig?

Erzielen Sie aus privaten Veräußerungsgeschäften einen Gewinn, müssen Sie diesen erst ab einer Höhe von 600 Euro versteuern, denn bis hierhin gilt eine entsprechende Freigrenze. Da hier kein Freibetrag gewährt wird, müssen Sie bei einem Gewinn von 600 Euro und mehr die gesamte Summe versteuern und nicht nur den die Freigrenze übersteigenden Betrag.

Der Veräußerungsgewinn geht in das zu versteuernde Einkommen ein und wird dann mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Die Abgeltungsteuer gilt hier nicht.

Verluste aus Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen der gleichen Kategorie verrechnet werden.

Bei zusammen veranlagten Eheleuten steht jedem Partner die Freigrenze zu. Eine nicht ausgeschöpfte Freigrenze kann nicht auf den Ehepartner übertragen werden.

(2020): Ab welcher Höhe sind private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig?


Wann ist der Verkauf einer Immobilie ein privates Veräußerungsgeschäft?

Der Verkauf einer Immobilie kann als privates Veräußerungsgeschäft angesehen werden. Ausschlaggebend sind dabei die Nutzung der Immobilie und der Zeitpunkt des Verkaufs.

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, müssen Sie den Gewinn aus dem Verkauf mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Dies gilt jedoch nicht, wenn Sie diese zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. In diesem Fall können Sie die Immobilie verkaufen, ohne dass der Gewinn versteuert werden muss.

Ausnahmen von der Steuerpflicht gelten aber bei eigengenutzten Objekten (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Dabei sind zwei Fälle ("Alternativen") zu unterscheiden:

Alternative 1: Die Immobilie wurde im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Alternative 2: Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Nicht erforderlich ist, dass dieser Zeitraum drei volle Kalenderjahre umfasst.

Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass die 2. Alternative - anders als die 1. Alternative - keine Ausschließlichkeit der Eigennutzung voraussetzt. Auf den zeitlichen Umfang der Eigennutzung im ersten und dritten Jahr kommt es nicht an. Nur im zweiten Jahr muss die Eigennutzung dauerhaft gewesen sein. Eine kurzzeitige Eigennutzung vor dem Verkauf einer langjährig selbstgenutzten Eigentumswohnung ist folglich unschädlich (Urteil vom 3.9.2019, IX R 10/19).

Der Fall: Der Kläger erwarb 2006 eine Eigentumswohnung, die er bis einschließlich April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken nutzte und mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 17.12.2014 wieder veräußerte. Im Zeitraum von Mai 2014 - seinem Auszug - bis zur Veräußerung im Dezember 2014 hatte der Kläger die Wohnung an Dritte vermietet. Das Finanzamt ermittelte einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn in Höhe von 44.338 EUR. Hiergegen wandte sich der Kläger. Seiner Ansicht nach war die Veräußerung nicht steuerbar, da er die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorausgegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe (2. Alternative). Die hiergegen gerichtete Klage war erfolgreich; die Revision des Finanzamts hat der BFH zurückgewiesen.

Begründung: Die 2. Alternative setzt voraus, dass die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dabei muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben; vielmehr genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie - mit Ausnahme des ersten Jahres vor der Veräußerung ("mittleres Kalenderjahr") - voll auszufüllen.

Das bedeutet also: Ausreichend für die Anwendung der Ausnahmevorschrift ist eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen - wobei sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken muss, während die eigene Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr nur jeweils einen Tag zu umfassen braucht.

(2020): Wann ist der Verkauf einer Immobilie ein privates Veräußerungsgeschäft?


Wie berechne ich den Veräußerungsgewinn bzw. -verlust?

Ein Gewinn oder Verlust aus einem Veräußerungsgeschäft ist nach § 23 Einkommenssteuergesetz der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits.

Zu den Anschaffungskosten zählen der reine Kaufpreis und die Nebenkosten der Anschaffung. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung (AfA), erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen worden sind. Letztlich wird die abgezogene AfA wieder rückgängig gemacht.

Unter die Nebenkosten fallen die zum Beispiel Beratungskosten, Kaufgebühren, Telefongebühren oder auch Fahrtkosten, die aber alle im Zusammenhang mit der Anschaffung entstanden sein müssen. Die Werbungskosten müssen betragsmäßig aufgeteilt werden, wenn sie auch in Zusammenhang mit anderen Einkünften angefallen sind.

(2020): Wie berechne ich den Veräußerungsgewinn bzw. -verlust?


Ferienwohnung: Verkauf auch bei Selbstnutzung steuerpflichtig?

Verkaufen Sie Ihr Urlaubsdomizil oder die Ferienwohnung, müssen Sie in bestimmten Fällen Steuern auf den Verkaufsgewinn zahlen. Grundsätzlich gilt: Der Verkauf einer Immobilie ist nach 10 Jahren steuerfrei. Beträgt hingegen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Eine Ausnahme aber gilt, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist auch beim Verkauf einer Ferienwohnung oder eines Wochenendhauses innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist der Gewinn steuerfrei, wenn Sie die Wohnung zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung bis zum Verkaufszeitpunkt ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.

Es ist sogar unschädlich, wenn die Wohnung außerhalb der Eigennutzung leer steht. Denn sie wird auch dann "zu eigenen Wohnzwecken" genutzt, wenn sie nur zeitweise bewohnt wird, in der übrigen Zeit jedoch Ihnen als Wohnung zur Verfügung steht (BMF-Schreiben vom 5.10.2000, BStBl. 2000 I S. 1383, Tz. 22).

Das Finanzgericht Köln gegen den Fiskus entschieden, dass bei einer Ferienwohnung eine "Eigennutzung" nicht gegeben ist, wenn diese im Wesentlichen lediglich für Ferienaufenthalte genutzt wird. Wird eine solche Ferienwohnung vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, und der Veräußerungsgewinn ist als "sonstige Einkünfte" gemäß § 22 Nr. 2 EStG steuerpflichtig (FG Köln vom 18.10.2016, 8 K 3825/11, Revision IX R 37/16).

Doch glücklicherweise hat der Bundesfinanzhof die Entscheidung wieder "kassiert" und wie folgt geurteilt: Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG können deshalb auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, fallen (BFH  v. 27.06.2017, IX R 37/16 BStBl 2017 II S. 1192).

AKTUELL hat das Finanzgericht Münster entschieden, dass auch dann, wenn der Gewinn aus dem Verkauf einer Ferienwohnung an sich zu versteuern ist, das mitverkaufte Inventar außen vor bleibt. Dieses wird also nicht in den Spekulationsgewinn einbezogen (Urteil vom 3.8.2020, 5 K 2493/18 E).

(2020): Ferienwohnung: Verkauf auch bei Selbstnutzung steuerpflichtig?

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Atribuirea

Vă rugăm să selectați aici cui îi aparține terenul sau dreptul funciar similar.

Dacă este o proprietate comună a ambilor soți, puteți indica raportul în care proprietatea este împărțită între parteneri. De regulă, fiecare parte este de 50%.

Vânzare

Vă rugăm să indicați aici dacă ați vândut un teren neconstruit, un teren construit sau drepturi funciare echivalente (de ex. drepturi de superficie).

Momentul achiziției

Vă rugăm să introduceți aici data la care ați cumpărat proprietatea sau la care a fost finalizată casa sau locuința

Data contractului de vânzare-cumpărare autentificat la notar este decisivă atât pentru cumpărarea, cât și pentru vânzarea imobilului.

Câștigurile din vânzări de case, apartamente, terenuri sau drepturi echivalente terenurilor sunt fără impozit dacă au trecut mai mult de 10 ani între cumpărarea și vânzarea proprietății.

Momentul vânzării

Vă rugăm să indicați aici data la care ați vândut proprietatea.

Atât pentru cumpărarea, cât și pentru vânzarea imobilului, data contractului de vânzare-cumpărare autentificat la notar este decisivă.

Câștigurile din vânzări de case, apartamente, terenuri sau drepturi echivalente terenurilor sunt fără impozit dacă au trecut mai mult de 10 ani între cumpărarea și vânzarea proprietății.

Partea impozabilă

Aceasta este partea impozabilă din suprafața terenului.

Cum a fost utilizată proprietatea de la 2018 până la 2020?

Vă rugăm să selectați modul în care a fost utilizată proprietatea de la 2018 la 2020.

Utilizarea în scopuri rezidențiale proprii: În acest caz, profitul obținut în urma unei vânzări nu este, în general, impozabil. În acest caz, înregistrările pe care le-ați făcut până acum nu vor fi preluate în declarația fiscală.

Utilizarea nu în scopuri rezidențiale proprii: În acest caz, câștigul de capital este impozabil în totalitate.

Utilizarea parțială în scopuri rezidențiale proprii: Dacă ați utilizat parțial proprietatea în scopuri personale, partea din câștigul din înstrăinare care poate fi atribuită părții ocupate de proprietar rămâne neimpozabilă. Venitul se împarte proporțional cu utilizarea suprafeței (în metri pătrați). Factorul decisiv în acest caz este utilizarea în anul vânzării și în cei doi ani anteriori.

Perioada de utilizare

Indicați aici perioada în care ați folosit proprietatea în scop rezidențial propriu.

Perioada de utilizare

Indicați aici perioada în care ați folosit proprietatea în alte scopuri.

Dimensiunea proprietății

Indicați aici dimensiunea în metri pătrați care este folosită în scop rezidențial propriu.

Dimensiunea proprietății

Indicați aici dimensiunea în metri pătrați care este utilizată în alte scopuri.

Prețul de vânzare

Indicați aici prețul de vânzare pe care l-ați obținut atunci când ați vândut terenul sau dreptul funciar echivalent.

... din care impozabil

Aceasta este partea impozabilă din prețul de vânzare.

Costuri de achiziție și de construcție

Indicați aici costurile de achiziție sau de construcție pe care le-ați plătit atunci când ați achiziționat terenul sau dreptul funciar echivalent

Costurile de producție includ, printre altele, cheltuielile pentru antreprenorii de construcții și arhitecți.

Costurile de achiziție includ de obicei toate cheltuielile asociate cu achiziționarea unui teren sau a unei clădiri. Acestea includ, printre altele, prețul de achiziție al terenului și al clădirii, taxele legale și notariale și impozitul pe transferul de proprietăți imobiliare.

... din care impozabil

Aceasta este partea impozabilă a costurilor de achiziție și de construcție

Amortizări

Indicați aici suma totală a amortizării normale, a amortizării majorate și a amortizării speciale acumulate în ultimii ani până la data vânzării.

  • amortizarea majorată include, printre altele, amortizarea locuințelor cu angajament social, amortizarea clădirilor din zonele de reamenajare și a clădirilor clasate ca monument, precum și amortizarea conform Legii privind clădirile protejate.
  • Amortizările speciale includ toate amortizările prevăzute de Legea privind zonele de dezvoltare..

În conformitate cu legislația germană actuală, o regulă specială are un efect foarte dezavantajos în determinarea câștigului din înstrăinare Amortizarea, amortizarea majorată și amortizarea specială trebuie să fie adăugate din nou. Rezultatul final este că costurile de achiziție sau de construcție sunt reduse cu sumele de amortizare utilizate. Acest lucru duce la faptul că, chiar dacă locuința este vândută la prețul de cost sau sub prețul de achiziție, creșterile mari de valoare trebuie impozitate.

Profit / Pierdere

Profitul sau pierderea pe care ați suportat-o din tranzacția de vânzare privată.

Costuri de înstrăinare

Includeți aici costurile de înstrăinare pe care le-ați suportat în legătură cu vânzarea terenului sau a dreptului echivalent terenului.