(2023)
Când este vânzarea unei proprietăți o tranzacție de vânzare privată?
Vânzarea unei proprietăți poate fi considerată o tranzacție de vânzare privată. Determinante sunt utilizarea proprietății și momentul vânzării.
Dacă vindeți o proprietate în termen de zece ani de la achiziție, trebuie să plătiți impozit pe profitul din vânzare la rata personală de impozitare. Totuși, acest lucru nu se aplică dacă ați utilizat-o în scopuri proprii de locuit. În acest caz, puteți vinde proprietatea fără ca profitul să fie impozitat.
Există excepții de la obligația fiscală pentru proprietățile utilizate în scopuri proprii (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Există două cazuri ("alternative") de distins:
Alternativa 1: Proprietatea a fost utilizată neîntrerupt în scopuri proprii de locuit între achiziție sau finalizare și vânzare.
Alternativa 2: Proprietatea a fost utilizată în anul vânzării și în cei doi ani anteriori în scopuri proprii de locuit. Nu este necesar ca această perioadă să cuprindă trei ani calendaristici întregi.
Curtea Federală Fiscală a decis că a doua alternativă - spre deosebire de prima alternativă - nu necesită exclusivitate de utilizare proprie. Nu contează durata utilizării proprii în primul și al treilea an. Doar în al doilea an utilizarea proprie trebuie să fi fost continuă. Prin urmare, o utilizare proprie pe termen scurt înainte de vânzarea unui apartament proprietate personală utilizat pe termen lung nu este dăunătoare (decizia din 3.9.2019, IX R 10/19).
Cazul: Reclamantul a achiziționat în 2006 un apartament pe care l-a utilizat continuu în scopuri proprii de locuit până în aprilie 2014 inclusiv și l-a vândut cu un contract de vânzare notarial din 17.12.2014. În perioada mai 2014 - data mutării sale - până la vânzare în decembrie 2014, reclamantul a închiriat apartamentul unor terți. Administrația fiscală a calculat un profit de vânzare impozabil de 44.338 EUR. Reclamantul a contestat acest lucru. În opinia sa, vânzarea nu era impozabilă, deoarece utilizase apartamentul în anul vânzării și în cei doi ani anteriori în scopuri proprii de locuit (a doua alternativă). Acțiunea împotriva acestui lucru a avut succes; Curtea Federală Fiscală a respins recursul administrației fiscale.
Motivare: A doua alternativă presupune ca apartamentul să fie utilizat în scopuri proprii de locuit în anul vânzării și în cei doi ani anteriori. Nu este necesar ca utilizarea în scopuri proprii de locuit să fi avut loc pe parcursul întregului an calendaristic în anul vânzării și în al doilea an înainte de vânzare; este suficientă o perioadă continuă de utilizare în scopuri proprii de locuit care se întinde pe trei ani calendaristici, fără a-i completa - cu excepția primului an înainte de vânzare ("anul calendaristic mijlociu") - în întregime.
Aceasta înseamnă: Este suficientă o utilizare continuă de un an și două zile - cu condiția ca utilizarea în scopuri proprii de locuit să se extindă pe întregul an calendaristic mijlociu, în timp ce utilizarea proprie în al doilea an înainte de vânzare și în anul vânzării trebuie să cuprindă doar o zi fiecare.
Vânzarea de imobile: În principiu, vânzarea unei proprietăți ca tranzacție de vânzare privată este supusă impozitării dacă are loc în termen de zece ani de la achiziție (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Cu toate acestea, există excepții: profitul din vânzare rămâne neimpozabil dacă proprietatea a fost utilizată continuu în scopuri proprii de locuit între achiziție sau finalizare și vânzare sau în anul vânzării și în cei doi ani anteriori.
Profit din biroul de acasă și locuința proprie: Curtea Federală Fiscală a decis că profitul aferent biroului de acasă din vânzarea locuinței proprii nu este supus impozitării speculative, cu condiția să se aplice una dintre prevederile de scutire menționate mai jos pentru locuința proprie. Această regulă se aplică chiar dacă anterior au fost deduse cheltuieli de publicitate pentru biroul de acasă (decizia BFH din 1.3.2021, IX R 27/19).
Utilizarea locuinței proprii după separare: Dar ce se întâmplă dacă soții se separă, unul se mută și locuința proprie care îi aparține este utilizată gratuit de celălalt (fost) soț sau de un copil până la vânzarea proprietății? Rămâne aceasta considerată "utilizare în scopuri proprii de locuit", astfel încât vânzarea locuinței proprii în termen de zece ani să rămână neimpozabilă? Tribunalul Fiscal Münster a decis că o utilizare gratuită de către fostul soț nu este considerată "utilizare în scopuri proprii de locuit" (decizia FG Münster din 19.5.2022, 8 K 19/20 E).
Vânzarea cotelor de coproprietate după divorț: Într-un alt caz, Curtea Federală Fiscală a decis că un fost soț care, în cadrul împărțirii bunurilor la divorț, își vinde cota de coproprietate asupra unei case familiale comune fostului soț, această vânzare poate fi supusă impozitării (decizia BFH din 14.2.2023, IX R 11/21).
Cazul: În 2008, soții au achiziționat împreună o casă familială pe care au locuit-o inițial împreună cu copilul lor. După probleme în căsnicie, soțul s-a mutat în 2015. Soția a rămas în casă cu copilul. Căsătoria a fost ulterior desfăcută. În cadrul împărțirii bunurilor în procesul de divorț, a apărut un conflict între soții separați cu privire la proprietate. Când soția a amenințat cu licitația, soțul și-a vândut în 2017 cota de coproprietate soției. Aceasta a continuat să folosească proprietatea ca locuință pentru ea și copilul comun.
Consecințe fiscale: Administrația fiscală a supus profitul din vânzarea cotei de coproprietate impozitului pe venit. Curtea Federală Fiscală a confirmat că este vorba despre o tranzacție de vânzare privată impozabilă. Acesta este cazul când o proprietate este vândută în termen de zece ani de la achiziție. Acest lucru se aplică și unei cote de coproprietate care, în cadrul împărțirii bunurilor după un divorț, este transferată de la un soț la altul. O vânzare nu este însă impozabilă dacă proprietatea a fost utilizată continuu de proprietar și membrii familiei sale în anii dintre achiziție și vânzare sau în anul vânzării și în cei doi ani anteriori. Un fost soț nu mai utilizează obiectul, asupra căruia are coproprietate, în scopuri de locuit dacă a plecat și doar fostul soț și copilul comun locuiesc acolo.
