(2023)
Vânzarea de proprietăți: Sunt deductibile dobânzile datoriilor ulterioare?
La vânzarea unei proprietăți închiriate, venitul din vânzare este de obicei folosit pentru a rambursa restul creditului. Totuși, se poate întâmpla ca venitul din vânzare să nu fie suficient pentru rambursarea datoriei - și astfel creditul trebuie să fie în continuare plătit în rate. Acest fenomen este frecvent întâlnit în cazul modelelor de investiții cu imobile de proastă calitate și al obiectelor de investiții din noile landuri federale. Se disting următoarele două cazuri:
(1) Dobânzi pentru datorii pentru costuri de achiziție/construcție finanțate din surse externe
Dacă costurile de achiziție sau construcție ale imobilului închiriat au fost finanțate prin credit și venitul din vânzare nu este suficient pentru rambursare, dobânzile datorate în continuare pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate ulterioare din veniturile din închiriere și leasing. Legătura dintre restul creditului și veniturile din închiriere anterioare continuă să existe după vânzare, dacă venitul din vânzare nu este suficient pentru a achita creditul (Hotărârea BFH din 20.6.2012, IX R 67/10).
Nu contează dacă vânzarea imobilului are loc în termen de 10 ani de la achiziție și, prin urmare, este o tranzacție de vânzare impozabilă, sau dacă vânzarea are loc după perioada de zece ani și rămâne neimpozabilă (Hotărârea BFH din 8.4.2014, IX R 45/13).
(2) Dobânzi pentru datorii pentru cheltuieli de întreținere finanțate din surse externe
Dacă au fost finanțate prin credit lucrări extinse de renovare, acestea reprezintă cheltuieli de întreținere și au fost deductibile ca cheltuieli aferente în timpul perioadei de închiriere, de exemplu, modernizarea locuinței, înlocuirea sistemului de încălzire, reînnoirea acoperișului.
- În cazul vânzării imobilului închiriat înainte de 2014, dobânzile datorate puteau - și pot fi în continuare - deduse fără probleme ca cheltuieli aferente ulterioare după încheierea închirierii sau după vânzarea casei. Modul în care a fost utilizat venitul din vânzare nu conta (Hotărârea BFH din 12.10.2005, IX R 28/04).
- În cazul vânzării imobilului închiriat după 1.1.2014, se aplică o reglementare mai strictă: acum, dobânzile pentru cheltuieli de întreținere finanțate prin credit sunt recunoscute ca cheltuieli aferenteulterioare din închiriere și leasing după vânzarea imobilului închiriat doar dacă venitul din vânzare nu este suficient pentru a rambursa creditul (Scrisoarea BMF din 15.1.2014, BStBl. 2014 I S. 108).
