Что относится к доходам от аренды и лизинга?

Что относится к доходам от аренды и лизинга (бланк V), регулируется Законом о подоходном налоге. В § 21 EStG указаны следующие виды доходов:

• Доходы от аренды и лизинга недвижимого имущества (земельные участки, здания, части зданий, суда, зарегистрированные в судовом реестре)
• Доходы от аренды и лизинга прав, приравненных к земельной собственности (например, право застройки, право на добычу полезных ископаемых)
• Доходы от аренды и лизинга имущественных комплексов, в частности движимого имущества предприятия (например, инвентарь для коммерческих предприятий, сельскохозяйственных предприятий или практик свободных профессий)
• Доходы от временного предоставления прав, в частности авторских прав на литературные, художественные и промышленные произведения
• Доходы от продажи требований по арендной плате

Не относятся к доходам от аренды доходы, полученные от аренды отдельных движимых объектов. Это относится, например, к аренде отдельных предметов мебели, чартеру лодок, не зарегистрированных в судовом реестре, или временной передаче в аренду частных транспортных средств, например, для поездки в отпуск.

(2022): Что относится к доходам от аренды и лизинга?

Что мне нужно знать о доходах от аренды?

Как арендодатель, Вы должны облагать налогом основную арендную плату и дополнительные расходы, переложенные на арендаторов, как дополнительный доход. Затраты, связанные с этим, Вы можете вычесть из налогооблагаемой базы как расходы на рекламу.

Примеры арендного дохода:

• Арендная плата за квартиры или комнаты
• Арендная плата за гаражи/парковочные места
• Дополнительные расходы, переложенные на арендатора
• Аренда рекламных площадей и мест для автоматов
• Проценты по сберегательным договорам на строительство
• Компенсация арендатора при досрочном расторжении договора аренды
• Арендная плата за незастроенные земельные участки
• Доходы от права застройки

Если арендный доход в год составляет менее 520 евро (например, при субаренде), Вы можете не указывать его в своей налоговой декларации. Доходы до этого предела, полученные от временной аренды, освобождаются от подоходного налога. Это также относится к временной субаренде части собственной арендованной квартиры. В этом случае соответствующие расходы на рекламу также не могут быть учтены.

(2022): Что мне нужно знать о доходах от аренды?

Что мне нужно знать о сдаче в аренду квартиры для отдыха?

Если Вы хотите заявить о налоговых вычетах на Ваш дачный домик, Вам придется преодолеть довольно высокие барьеры, поскольку налоговые органы участвуют только в том случае, если основное внимание уделяется сдаче недвижимости в аренду. Для этого необходимо продемонстрировать налоговой инспекции намерение получить прибыль. Ведь расходы и убытки от владения дачной недвижимостью можно списать с налогов только в том случае, если основное внимание уделяется получению прибыли от аренды. Однако здесь возникает большая проблема. Если Вы не можете убедительно доказать налоговой инспекции, что с помощью дачной недвижимости планируется получение дохода, это считается "хобби", и налоговая экономия не будет предоставлена. Проще всего доказать намерение получить прибыль, если сначала вообще не использовать дачную недвижимость самостоятельно. Это можно продемонстрировать налоговой инспекции, например, с помощью договора с агентом, который исключает личное использование в течение всего года. Кроме того, налоговой инспекции необходимо продемонстрировать намерение получить прибыль от аренды:

Согласно решению Федерального финансового суда (номер дела: IX R 57/02), недвижимость должна быть сдана в аренду как минимум на 75 процентов от местного времени аренды. Если такое время аренды не может быть достигнуто, необходимо предоставить прогноз доходности на 30-летний период, который покажет, что в этот период может быть получен излишек арендной платы (BFH: номер дела IX R 97/00). Этот прогноз доходности также должен быть представлен, если дачная недвижимость будет использоваться в личных целях. Если прогноз показывает, что излишек за 30-летний период не ожидается, расходы на рекламу не будут признаны. В этом случае доход от аренды также не облагается налогом. Если прогноз доходности дает положительный результат, налоговая инспекция должна признать расходы. При этом периоды аренды, подлежащие вычету, соотносятся с периодами личного использования, не подлежащими вычету. Чем дольше срок аренды, тем больше можно списать. При этом в период аренды может быть включен возможный простой, например, если заранее точно определено, когда дачная недвижимость будет использоваться самостоятельно. В противном случае простой распределяется в соответствии с соотношением аренды и личного использования.

Совет: Что означает "местное время аренды"? На какие цифры следует ориентироваться? В настоящее время Федеральный финансовый суд рассмотрел этот вопрос и вынес решение, которое может помочь владельцам дачных объектов. При определении сравнительного показателя для коэффициента загрузки следует учитывать только местное время аренды дачных объектов, а не всех гостиничных предприятий города. Поэтому сравнительный показатель значительно ниже, чем предполагала налоговая администрация (решение BFH от 26.05.2020, IX R 33/19).

Если налоговая инспекция признает все пункты, то расходы на приобретение и финансирование, а также на отопление, электроэнергию или ремонт могут быть списаны с налогов. Поскольку особенно в первые годы, например, из-за процентов по кредитам, расходы превышают доходы, убыток может уменьшить налогооблагаемый доход.

Актуально: Федеральный финансовый суд высказал свое мнение по вопросу о том, как поступать, если арендодатель владеет дачным домом, в котором находятся несколько квартир, и они используются по-разному в течение многих лет, например, сначала для долгосрочной аренды, а затем как дачные квартиры? Следует ли в этом случае проверять намерение получить прибыль для каждой квартиры отдельно или для всей недвижимости?

(2022): Что мне нужно знать о сдаче в аренду квартиры для отдыха?