SteuerGo FAQs

(2022) Сдача в аренду по сниженной цене: расчет для сравнения с распределяемыми эксплуатационными расходами

Часто квартиры сдаются родственникам по цене ниже рыночной арендной платы. Такая льготная аренда выгодна с налоговой точки зрения, поскольку, с одной стороны, необходимо облагать налогом только меньшие доходы от аренды, а с другой стороны, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.

С 01.01.2021 года введено важное новшество:

• Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.
• Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходов:
• Если прогноз доходов положительный, расходы на рекламу могут быть полностью вычтены.
• Если прогноз доходов отрицательный, расходы на рекламу должны быть распределены и могут быть вычтены только частично.
• Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную части. Расходы могут быть вычтены как расходы на рекламу только в соответствии с платной частью.

Федеральный финансовый суд разъяснил, что под "местной арендной платой" понимается валовая арендная плата или арендная плата с учетом коммунальных платежей. Следовательно, к сопоставимой базовой арендной плате должны быть добавлены расходы, которые могут быть распределены в соответствии с Положением о коммунальных расходах (BFH-Urteil vom 10.5.2016, IX R 44/15).

"Местная рыночная арендная плата" включает базовую арендную плату плюс распределяемые расходы на квартиры аналогичного типа, расположения и оснащения.

К распределяемым расходам в соответствии с Положением о коммунальных расходах относятся, в частности, земельный налог, расходы на водоснабжение и канализацию, отопление, уборку улиц и вывоз мусора, освещение, уход за садом, чистку дымоходов, страхование имущества и ответственности, а также на домоуправителя (§ 2 BetrKV). Расходы на техническое обслуживание и ремонт в соответствии с § 1 BetrKV не включаются. Таким образом, оплаченная арендная плата с учетом коммунальных платежей сравнивается с местной арендной платой с учетом коммунальных платежей (также R 21.3 EStR).

Метод расчета с учетом арендной платы с коммунальными платежами более выгоден для арендодателей, чем расчет с базовой арендной платой. Включение коммунальных расходов выгодно, поскольку распределяемые расходы составляют значительную часть затрат по сравнению с базовой арендной платой и даже при льготной передаче обычно полностью покрываются арендатором.

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что при аренде меблированных или частично меблированных квартир, как правило, следует применять надбавку за меблировку, поскольку такие передачи, как правило, связаны с повышенной полезностью, что часто отражается в более высокой местной арендной плате. Однако такая надбавка за меблировку должна учитываться только в том случае, если она может быть определена на основе местного индекса арендной платы или надбавок, реализуемых на рынке. Определение иным способом не допускается (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

 

Местная арендная плата, как правило, может быть получена из местного индекса арендной платы. Но что, если в том же доме есть аналогичная квартира, сданная в аренду третьим лицам, и ее арендная плата отличается от местного индекса арендной платы? Следует ли в этом случае для проверки 50- или 66-процентного порога использовать эту сравнительную арендную плату или все же индекс арендной платы?

В октябре 2019 года Финансовый суд Тюрингии постановил, что для сравнения с местной рыночной арендной платой следует использовать арендную плату, которую арендодатель требует от третьего арендодателя, использующего аналогичную квартиру в том же доме (решение от 22.10.2019, 3 K 316/19). На это решение была подана апелляция в Федеральный финансовый суд. И вот: арендодатель добился успеха.

Согласно мнению высших финансовых судей, местная рыночная арендная плата для проверки 66-процентного порога должна определяться на основе индекса арендной платы. Если индекс арендной платы не может быть использован или отсутствует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертного заключения, информации из базы данных арендной платы или на основе арендной платы за как минимум три аналогичные квартиры (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).