Сдача в аренду по сниженной цене: сравнительный расчет с распределяемыми дополнительными расходами на аренду
Часто квартиры сдаются родственникам по цене ниже рыночной арендной платы. Такая сниженная аренда выгодна с налоговой точки зрения, поскольку, с одной стороны, облагаются налогом только меньшие доходы от аренды, а с другой стороны, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.
С 01.01.2021 года произошло важное изменение:
- Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.
- Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходов:
- Если прогноз доходов положительный, расходы на рекламу могут быть полностью вычтены.
- Если прогноз доходов отрицательный, расходы на рекламу должны быть распределены и могут быть вычтены только частично.
- Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как расходы на рекламу только в соответствии с платной частью.
Федеральный финансовый суд разъяснил, что для сравнения под "местной арендной платой" понимается валовая арендная плата или арендная плата с учетом коммунальных платежей. Следовательно, расходы, которые могут быть распределены в соответствии с Положением о коммунальных расходах, должны быть добавлены к сопоставимой базовой арендной плате (постановление BFH от 10.05.2016, IX R 44/15).
"Местная рыночная арендная плата" включает базовую арендную плату плюс распределяемые расходы на квартиры аналогичного типа, расположения и оснащения.
К распределяемым расходам в соответствии с Положением о коммунальных расходах относятся, в частности, земельный налог, расходы на водоснабжение и канализацию, отопление, уборку улиц и вывоз мусора, освещение, уход за садом, чистку дымоходов, страхование имущества и ответственности, а также на домоуправителя (§ 2 BetrKV). Расходы на техническое обслуживание и ремонт в соответствии с § 1 BetrKV не включаются. Таким образом, оплаченная арендная плата с учетом коммунальных платежей сравнивается с местной арендной платой с учетом коммунальных платежей (также R 21.3 EStR).
Метод расчета с учетом арендной платы с коммунальными платежами более выгоден для арендодателей, чем расчет с базовой арендной платой, так как он включает эксплуатационные расходы. Эти расходы составляют значительную часть, которую арендатор обычно полностью оплачивает даже при сниженной аренде.
Федеральный финансовый суд недавно постановил, что при аренде меблированных или частично меблированных квартир обычно следует учитывать надбавку за меблировку. Такая аренда часто сопровождается повышенной полезностью, что часто отражается в более высоких местных арендных ставках. Однако такая надбавка за меблировку допустима только в том случае, если она может быть получена из местного индекса арендной платы или реализуемых рыночных надбавок. Другие методы расчета не допускаются (постановление BFH от 06.02.2018, IX R 14/17).
В отношении проверки 50- или 66-процентного порога для местной арендной платы возникает вопрос, следует ли ориентироваться на местный индекс арендной платы или на арендную плату за аналогичную квартиру, сдаваемую в аренду третьим лицам, в том же доме. Финансовый суд Тюрингии в октябре 2019 года постановил, что следует использовать арендную плату за аналогичную квартиру, сдаваемую в аренду третьим лицам, в том же доме (решение от 22.10.2019, 3 K 316/19). Однако это решение было обжаловано в Федеральном финансовом суде, и арендодатель выиграл дело.
Высшие финансовые судьи разъяснили, что местная рыночная арендная плата для проверки 66-процентного порога должна определяться на основе индекса арендной платы. Если индекс арендной платы недоступен или не существует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертных заключений, данных из базы данных арендной платы или на основе сопоставимых арендных плат как минимум за три аналогичные квартиры (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).
