Правила сдачи в аренду близким родственникам

Льготная аренда для родственников с ее выгодным налоговым режимом предоставляет возможность заявить убытки от аренды и сдачи внаем. Эти убытки обычно возникают из-за амортизации и процентов по задолженности в сочетании с пониженной арендной платой. Если Вы соблюдаете определенные правила при сдаче в аренду детям, Вы можете вычесть расходы в полном объеме как рекламные расходы, в то время как Вы должны облагать налогом только сниженные арендные доходы. Налоговая модель также работает при сдаче в аренду детям, имеющим право на алименты.

С 01.01.2021 года введено важное новшество:

• Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть вычтены в полном объеме как рекламные расходы.
• Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходности:
• Если прогноз доходности положительный, рекламные расходы могут быть вычтены в полном объеме.
• Если прогноз доходности отрицательный, рекламные расходы должны быть распределены и могут быть вычтены только пропорционально.
• Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как рекламные расходы только в соответствии с платной частью.

Важно: Если арендная плата составляет не менее 50 процентов, но менее 66 процентов от местной арендной платы, необходимо провести проверку прогноза общего дохода:

Если эта проверка прогноза общего дохода положительна, предполагается намерение получения дохода от льготного предоставления жилья, и возможен полный вычет рекламных расходов.

Если проверка прогноза общего дохода дает отрицательный результат, предполагается намерение получения дохода только для платно сдаваемой части. Для платно сдаваемой части рекламные расходы могут быть вычтены пропорционально.

Проверка прогноза общего дохода для доходов от аренды и сдачи внаем проводится в соответствии с многолетней и устоявшейся практикой Федерального финансового суда. Письмо Федерального министерства финансов от 08.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) остается актуальным.

Примечание: При аренде меблированных или частично меблированных квартир для определения местной рыночной арендной платы может потребоваться учесть надбавку за мебель. Такая надбавка за мебель должна быть учтена в соответствии с решением Федерального финансового суда от 06.02.2018 (IX R 14/17), если она может быть определена на основе местного индекса арендной платы или рыночных надбавок. Другие способы определения не допускаются. В частности, не допускается определение надбавки за мебель из месячной суммы линейной амортизации для износа предоставленной мебели и предметов интерьера. Также не допускается применение процентной надбавки к арендной доходности.

Порог в 50 % и 66 % применяется только к аренде квартир, но не к помещениям, используемым в коммерческих или профессиональных целях.

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что льготная аренда также может быть признана в налоговом отношении для ребенка, имеющего право на алименты, если она соответствует так называемому сравнению с третьими лицами. Это означает, что договор аренды был заключен в соответствии с гражданским правом, и как его условия, так и фактическое выполнение соответствуют обычным условиям между третьими лицами. Это предполагает, что основные обязательства сторон договора были четко и однозначно согласованы и выполняются в соответствии с договоренностью, даже при аренде для родственников. "К доказательству серьезности договорных условий между близкими лицами предъявляются строгие требования" (решение Федерального финансового суда от 16.02.2016, IX R 28/15).

В рассматриваемом случае договор аренды с ребенком не был признан, поскольку дочь фактически не платила арендную плату. Вместо этого родители зачли арендную плату с алиментными требованиями дочери и выплатили ей только разницу наличными. В данном случае речь идет о предоставлении натуральных алиментов в виде жилья. Уменьшение активов у дочери как арендатора и увеличение активов у родителей как арендодателей не произошло. Поскольку не было платного предоставления в пользование, договор аренды не был признан, и расходы или убытки не были признаны как рекламные расходы.

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что при аренде меблированных или частично меблированных квартир, как правило, должна применяться надбавка за мебель, поскольку такие предоставления обычно связаны с повышенной стоимостью использования, что часто отражается в более высокой местной арендной плате. Однако такая надбавка за мебель должна учитываться только в том случае, если она может быть определена на основе местного индекса арендной платы или рыночных надбавок. Другие способы определения не допускаются (решение Федерального финансового суда от 06.02.2018, IX R 14/17).

Примечание: Местная арендная плата обычно может быть получена из местного индекса арендной платы. Но что, если в том же доме есть аналогичная квартира, сдаваемая в аренду третьим лицам, и ее арендная плата отличается от местного индекса арендной платы? Следует ли в этом случае для проверки порога в 50 % или 66 % использовать эту сравнительную арендную плату или все же местный индекс арендной платы?

В октябре 2019 года Финансовый суд Тюрингии постановил, что для сравнения с местной рыночной арендной платой следует использовать арендную плату, которую арендодатель требует от третьего арендодателя, использующего аналогичную квартиру в том же доме (решение от 22.10.2019, 3 K 316/19). На это решение была подана апелляция в Федеральный финансовый суд. И вот: арендодатель добился успеха.

Согласно мнению высших финансовых судей: местная рыночная арендная плата для проверки порога в 66 % должна определяться на основе индекса арендной платы. Если индекс арендной платы не может быть использован или отсутствует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертного заключения, информации из базы данных арендной платы или на основе арендной платы за как минимум три аналогичные квартиры (решение Федерального финансового суда от 22.02.2021, IX R 7/20).

Примечание: Согласно мнению Финансового суда Баден-Вюртемберга (решение от 22.01.2021, 5 K 1938/19), прогноз общего дохода, несмотря на соблюдение порога в 66 %, в исключительных случаях все же необходим, если речь идет о сдаче в аренду роскошного жилого здания, в данном случае - отдельного дома с жилой площадью значительно более 250 кв. м. Однако, сможет ли это мнение удержаться, теперь должен решить Федеральный финансовый суд. Апелляция подана под номером IX R 17/21.

На первый взгляд, мнение из Баден-Вюртемберга может показаться маловероятным, поскольку налоговое регулирование на самом деле ясно и было таковым и раньше. § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG гласит: "Если плата за долгосрочную аренду жилья составляет не менее 66 % от местной арендной платы, аренда жилья считается платной." Однако существует судебная практика Федерального финансового суда из прошлого, в которой он придерживался аналогичного мнения, как и Финансовый суд Баден-Вюртемберга, или, по крайней мере, сигнализировал, что в исключительных случаях прогноз общего дохода может быть уместен (например, решение Федерального финансового суда от 30.09.1997, IX R 80/94 и решение Федерального финансового суда от 06.10.2004, IX R 30/03). Федеральный финансовый суд выступает за прогноз общего дохода, если рыночная арендная плата - обычно это арендная плата согласно местному индексу арендной платы - не отражает "правильную" арендную стоимость или если в исключительных случаях особые обстоятельства говорят против наличия намерения получения прибыли.

Однако соответствующие решения Федерального финансового суда несколько устарели, и в последнее время Федеральный финансовый суд выступал за основной подход к индексу арендной платы, если таковой имеется (решение Федерального финансового суда от 22.02.2021, IX R 7/20). Поэтому остается только ждать, какое решение примет Федеральный финансовый суд.

(2023): Правила сдачи в аренду близким родственникам

Сдача в аренду по сниженной цене: сравнительный расчет с распределяемыми эксплуатационными расходами

Часто квартиры сдаются в аренду родственникам по цене ниже рыночной. Такая льготная аренда выгодна с налоговой точки зрения, поскольку, с одной стороны, облагается налогом только меньший доход от аренды, а с другой стороны, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.

С 01.01.2021 года произошло важное изменение:

• Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.
• Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить наличие намерения получения дохода и для этого требуется прогноз доходов:
• Если прогноз доходов положительный, расходы на рекламу могут быть полностью вычтены.
• Если прогноз доходов отрицательный, расходы на рекламу должны быть распределены и могут быть вычтены только частично.
• Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную части. Расходы могут быть вычтены как расходы на рекламу только в соответствии с платной частью.

Федеральный финансовый суд разъяснил, что для сравнительного расчета под "местной арендной платой" понимается валовая арендная плата или арендная плата с учетом коммунальных платежей. Следовательно, к сопоставимой базовой арендной плате должны быть добавлены расходы, которые могут быть распределены в соответствии с Положением о коммунальных расходах (BFH-решение от 10.05.2016, IX R 44/15).

"Местная рыночная арендная плата" включает базовую арендную плату плюс распределяемые расходы на квартиры аналогичного типа, расположения и оснащения.

К распределяемым расходам в соответствии с Положением о коммунальных расходах относятся, в частности, земельный налог, расходы на водоснабжение и канализацию, отопление, уборку улиц и вывоз мусора, освещение, уход за садом, чистку дымоходов, страхование имущества и ответственности, а также на домоуправителя (§ 2 BetrKV). Расходы на техническое обслуживание и ремонт в соответствии с § 1 BetrKV не включаются. Таким образом, оплаченная арендная плата с учетом коммунальных платежей сравнивается с местной арендной платой с учетом коммунальных платежей (также R 21.3 EStR).

Метод расчета с учетом арендной платы с коммунальными платежами более выгоден для арендодателей, чем расчет с базовой арендной платой, поскольку он включает эксплуатационные расходы. Эти расходы составляют значительную часть, которую арендатор обычно полностью оплачивает даже при льготной аренде.

(2023): Сдача в аренду по сниженной цене: сравнительный расчет с распределяемыми эксплуатационными расходами

Что необходимо учитывать при краткосрочной аренде (например, Airbnb)?

Если Вы сдаете в аренду свою квартиру или дом на короткий срок, чтобы, например, заработать дополнительный доход через платформы, такие как Airbnb, Вы должны обложить налогом доход от аренды. Это относится и к случаям, когда Вы сдаете жилье в субаренду только временно или периодически.

Однако существуют способы снизить налоговое бремя. Вы можете предоставить налоговой инспекции все расходы, связанные с арендой. Эти расходы можно вычесть из полученного дохода от аренды, тем самым уменьшив налоги.

К вычитаемым расходам относятся, в частности:

• Пропорциональная арендная плата или проценты за период аренды: если, например, Вы сдаете комнату в своей квартире, Вы можете указать часть своих арендных расходов как расходы.
• Пропорциональные расходы на ремонт и техническое обслуживание: если Вы проводили ремонтные работы или ремонт до сдачи в аренду, Вы можете заявить их как расходы. Также можно вычесть текущие расходы на техническое обслуживание, такие как обслуживание системы отопления.
• Пропорциональные коммунальные расходы на арендуемое помещение, такие как отопление, вода, газ: если, например, Вы сдаете комнату в своей квартире, Вы можете вычесть часть коммунальных расходов как расходы. Для этого следует соответствующим образом распределить общие расходы по счету за коммунальные услуги.
• Платежи Airbnb: также можно вычесть расходы на использование платформы Airbnb как расходы.
• Важно собирать все квитанции и счета, связанные с арендой. Только так Вы сможете доказать, какие расходы у Вас действительно были, и заявить их как расходы.

Чтобы убедиться, что Вы учитываете все налоговые аспекты краткосрочной аренды, Вам следует обратиться к налоговому консультанту. Это поможет Вам убедиться, что Вы не упустили важные моменты и в конечном итоге не столкнетесь с неожиданными налоговыми доплатами.

(2023): Что необходимо учитывать при краткосрочной аренде (например, Airbnb)?

Что такое энергетический паспорт и какие расходы возникают?

Энергетический паспорт — это документ, оценивающий потребность здания в энергии. Существует 2 вида энергетических паспортов: паспорт потребности и паспорт потребления. Паспорт потребности учитывает энергетические потребности здания, в то время как паспорт потребления анализирует фактическое потребление энергии за последние годы. Энергетические паспорта действительны в течение десяти лет с момента выдачи.

Как арендодатель жилого здания в Германии, Вы обязаны по закону оформить энергетический паспорт для Вашей недвижимости. Энергетический паспорт предоставляет информацию о потребности здания в энергии и служит ориентиром для арендаторов и покупателей. Однако при оформлении энергетического паспорта возникают расходы, которые влияют на арендодателей.

Расходы на оформление энергетического паспорта зависят от различных факторов, таких как размер здания, тип энергетического паспорта и затраты на услуги энергетического консультанта. Обычно расходы составляют от 150 до 600 евро.

Списать энергетический паспорт как расходы на рекламу для арендодателей

Как арендодатель, Вы можете указать расходы на оформление энергетического паспорта как рекламные расходы в Вашей налоговой декларации. Это относится независимо от того, оформляете ли Вы энергетический паспорт по законному требованию или добровольно. Расходы могут быть заявлены как рекламные расходы в доходах от аренды.

Расходы на энергетический паспорт являются немедленно вычитаемыми рекламными расходами. Рекомендуется сохранить счет за оформление энергетического паспорта, чтобы предоставить его в случае проверки налоговыми органами.

(2023): Что такое энергетический паспорт и какие расходы возникают?

Какие расходы арендодатели могут списать с налогов в случае простоя?

Те, кто сдает в аренду недвижимость в Германии, должны не только заниматься арендой, выбором и обслуживанием арендаторов, но и учитывать возможность простоя. Если квартира или дом какое-то время пустуют, это может привести к финансовым потерям. Но какие есть возможности для налогового списания расходов на временный простой?

Что такое расходы на временный простой?

К расходам на временный простой относятся все затраты, связанные с арендой недвижимости, которые не могут быть покрыты за счет арендных поступлений из-за простоя. К ним относятся, например, расходы на обслуживание и ремонт, рекламные мероприятия, энергозатраты, земельный налог и сборы за вывоз мусора. Однако простой должен быть действительно временным, т.е. должна существовать реальная возможность повторной сдачи в аренду квартиры или дома.

Налоговое списание расходов на временный простой

Расходы на временный простой могут быть списаны с налогов, однако необходимо учитывать некоторые условия. Во-первых, расходы могут возникать только в том случае, если недвижимость сдается в аренду и не приносит дохода. Во-вторых, расходы должны быть необходимыми и разумными, т.е. не допускается проведение роскошного ремонта или ненужных мер по техническому обслуживанию.

Списываемые расходы заявляются как расходы на рекламу в доходах от аренды и сдачи внаем. Они должны быть указаны в налоговой декларации за соответствующий год. При расчете подоходного налога они вычитаются из арендных поступлений.

В целом, расходы на временный простой при аренде могут быть списаны с налогов, если они необходимы, разумны и действительно понесены. Однако арендодатели должны убедиться, что простой действительно временный и существуют реальные перспективы сдачи в аренду. В случае сомнений или вопросов о налоговом списании арендодатели должны обратиться к налоговому консультанту.

(2023): Какие расходы арендодатели могут списать с налогов в случае простоя?

Что применяется к доходам от аренды за границей?

Как правило, иностранное государство, в котором находится недвижимость, имеет право облагать налогом доходы от аренды и сдачи внаем (налогообложение в государстве, где находится недвижимость). В этом случае доходы от аренды за границей освобождаются от налогообложения в Германии, но подпадают под действие оговорки о прогрессии.

Однако, если объект аренды находится в государстве ЕС/ЕЭЗ, доходы от аренды не подпадают под действие оговорки о прогрессии. Доходы от аренды, полученные в странах ЕС/ЕЭЗ, не нужно указывать в налоговой декларации на доход.

Тем не менее, убытки от аренды недвижимости за границей в странах ЕС/ЕЭЗ, даже если они не учитываются в налоговом отношении за границей, не могут быть заявлены в немецкой налоговой декларации (FG Baden-Württemberg от 08.07.2014, 4 K 1134/12).

Обратите внимание: Важное исключение касается недвижимости в Испании. Доходы от аренды должны быть указаны в Германии в приложении "V". Подоходный налог, уплаченный в Испании на доходы от аренды, может быть зачтен в счет немецкого подоходного налога.

Доходы от аренды из третьих стран (не входящих в ЕС/ЕЭЗ) в Германии полностью подпадают под действие оговорки о прогрессии и должны быть указаны в приложении AUS. Иностранные доходы должны быть рассчитаны в соответствии с немецкими налоговыми правилами. Примечание: В настоящее время приложение AUS недоступно в SteuerGo.

Будьте осторожны: Некоторые соглашения об избежании двойного налогообложения (например, с Швейцарией) предусматривают так называемый метод зачета. В этом случае иностранные доходы от аренды должны быть указаны в приложении "V". Подоходный налог, уплаченный за границей на доходы от аренды, может быть зачтен в счет немецкого подоходного налога.

Таким образом, в каждом конкретном случае с недвижимостью за границей необходимо тщательно проверять, какое государство имеет право на налогообложение, применяется ли так называемый метод освобождения или метод зачета и действует ли оговорка о прогрессии.

(2023): Что применяется к доходам от аренды за границей?