Что мне нужно знать о сдаче в аренду квартиры для отдыха?
Если Вы хотите учесть Ваш дачный домик в налоговом порядке, Вам иногда придется преодолеть высокие барьеры, так как налоговые органы участвуют только в том случае, если основное внимание уделяется сдаче недвижимости в аренду. Для этого необходимо продемонстрировать налоговым органам намерение получения прибыли. Ведь расходы и убытки от владения дачной недвижимостью можно списать с налогов только в том случае, если на первом плане стоит получение прибыли от аренды. Однако здесь возникает большая проблема. Если Вы не можете убедительно доказать налоговым органам, что с помощью дачной недвижимости планируется получение прибыли, они говорят о "хобби", и налоговая экономия не будет достигнута. Самый простой способ доказать намерение получения прибыли - сначала вообще не использовать дачную недвижимость самостоятельно. Это можно продемонстрировать налоговым органам, например, с помощью договора с агентом, который исключает личное использование в течение всего года. Кроме того, налоговым органам необходимо продемонстрировать намерение получения прибыли от аренды:
Согласно решению Федерального финансового суда (номер дела: IX R 57/02), недвижимость должна быть сдана в аренду как минимум на 75 процентов от местного времени аренды. Если такое время аренды не может быть достигнуто, прогноз доходности на 30-летний период должен показать, что в этот период может быть получен излишек арендной платы (BFH: номер дела IX R 97/00). Этот прогноз доходности также должен быть представлен, если дачная недвижимость будет использоваться в личных целях. Если прогноз показывает, что излишек в 30-летний период не ожидается, расходы на рекламу не будут признаны.
В этом случае доходы от аренды также не облагаются налогом. Если прогноз доходности дает положительный результат, налоговые органы должны признать расходы. При этом периоды аренды, подлежащие вычету, соотносятся с периодами личного использования, не подлежащими вычету. Чем дольше срок аренды, тем больше можно списать. При этом возможный простой также может быть включен в период аренды, например, если заранее точно определено, когда дачная недвижимость будет использоваться самостоятельно. В противном случае простой распределяется в соответствии с соотношением аренды и личного использования.
Ortsübliche Vermietungszeit
На какие конкретные цифры следует ориентироваться? В настоящее время Федеральный финансовый суд рассмотрел этот вопрос и вынес решение, которое может помочь владельцам дачных квартир. При определении сравнительного показателя для коэффициента загрузки следует учитывать только местное время аренды дачных квартир, а не всех гостиничных предприятий города. Поэтому сравнительный показатель значительно ниже, чем предполагали налоговые органы (решение BFH от 26.05.2020, IX R 33/19).
Если налоговые органы признают все пункты, то расходы на приобретение и финансирование, а также на отопление, электроэнергию или ремонт могут быть списаны с налогов. Поскольку особенно в первые годы, например, из-за процентов по кредитам, расходы превышают доходы, убыток может уменьшить налогооблагаемый доход.
Актуально: Федеральный финансовый суд высказался по вопросу о том, как поступать, если арендодатель владеет дачным домом, в котором находятся несколько квартир, и они используются по-разному в течение многих лет, например, сначала для долгосрочной аренды, а затем как дачные квартиры? Следует ли проверять намерение получения прибыли для каждой квартиры отдельно или для всей недвижимости?
SteuerGo
Федеральный финансовый суд постановил, что это зависит от каждой отдельной квартиры. Он также постановил, что вопрос о том, может ли быть получен общий излишек, должен быть пересмотрен при изменении использования. Это происходит, например, когда квартира сначала сдается в долгосрочную аренду, затем ремонтируется и используется как дачная квартира (решение BFH от 08.01.2019, IX R 37/17).
Налоговая классификация аренды дачных квартир
Актуально: При аренде дачной квартиры может возникнуть вопрос, получены ли доходы от аренды и сдачи внаем или доходы от коммерческой деятельности. В последнем случае может возникнуть налог на предпринимательскую деятельность, но главное, что квартира всегда будет "обременена налогом", и прибыль от продажи квартиры будет облагаться налогом даже за пределами десятилетнего спекулятивного периода. Налоговые органы считают, что коммерческая деятельность имеет место, если дачная квартира используется как гостиница или сдается в аренду как пансион. Решающее значение имеет, требуется ли организация предприятия из-за частой смены гостей или в связи с дополнительными услугами, предоставляемыми помимо предоставления в пользование, например, предоставление белья и мебели, уборка помещений, как это бывает в пансионах (EStH H 15.7 (2) к § 15 EStG).
Однако уже в 2020 году Федеральный финансовый суд принял примечательное решение: арендодатель дачной квартиры не получает доходы от коммерческой деятельности, если посредник, которому он поручил доверительное управление арендой, предлагает ее как гостиницу, но имеет собственный экономический интерес в доверительном управлении, в частности, потому что он предоставляет гостиничные дополнительные услуги за свой счет или за счет третьих лиц (решение BFH от 28.05.2020, IV R 10/18).
Обстоятельства дела: Истец владеет тремя квартирами в многоквартирном доме. В него интегрирован отель. Аренда квартир осуществляется через агентство по аренде и посредничеству для различных отдыхающих. При соответствующей необходимости агентство может сдавать квартиры как гостиничные номера и в этом случае предлагать дополнительные услуги, такие как завтрак, полупансион или полный пансион, ежедневная уборка с заменой полотенец и постельного белья. В спорные годы агентство выставляло гостям счета за проживание в отеле, включая завтрак, а также дополнительные услуги (например, курортный сбор, парковочное место, домашние животные и т. д.) от своего имени. Оно также рассчитывало комиссии с порталами бронирования. Владельцам предоставлялись ежеквартальные отчеты.
В результате истцу возвращались суммы, очищенные от "доли за белье", "доли за окончательную уборку/гостиничное обслуживание" и "доли за питание и напитки", за вычетом комиссии. Налоговая инспекция и финансовый суд оценили аренду как коммерческую деятельность, поскольку квартиры сдавались не как дачные квартиры, а как гостиничные номера. Однако BFH считает иначе.
Посредничество коммерческого посредника не обязательно приводит к тому, что арендодатель также осуществляет коммерческую деятельность. Решающее значение имеет, в какой степени аренда дачной квартиры арендодателем с учетом типа арендуемого объекта и типа аренды сопоставима с коммерческим гостиничным предприятием. Действия коммерчески действующего агентства по аренде и посредничеству не могут быть приписаны истцу на основании доверительных отношений или гражданско-правового представительства. Это относится, как в спорном случае, в любом случае, если агентство по аренде и посредничеству имеет значительный собственный экономический интерес в доверительном управлении. Поскольку в рассматриваемом случае истцу не могли быть приписаны коммерческие действия агентства по аренде, она получила доходы не от коммерческой деятельности, а от аренды и сдачи внаем.
(2023): Что мне нужно знать о сдаче в аренду квартиры для отдыха?
Что мне нужно знать о доходах от аренды?
Как арендодатель, Вы должны облагать дополнительным налогом базовую арендную плату и коммунальные расходы, переложенные на арендаторов. Связанные с этим расходы Вы можете вычесть из налогооблагаемой базы как расходы на рекламу.
Примеры арендного дохода:
- Арендная плата за квартиры или комнаты
- Арендная плата за гаражи/парковочные места
- Коммунальные расходы, переложенные на арендатора
- Аренда рекламных площадей и мест для автоматов
- Проценты по сберегательным договорам
- Компенсация арендатора при досрочном расторжении договора аренды
- Арендная плата за незастроенные земельные участки
- Доходы от права застройки
Если арендный доход в год составляет менее 520 евро (например, при субаренде), Вы можете не указывать его в налоговой декларации. Доходы до этого предела, полученные от временной аренды, освобождаются от подоходного налога. Это также относится к временной субаренде части собственной арендованной квартиры. В этом случае соответствующие расходы на рекламу также не могут быть учтены.
Примечание: С 01.01.2024 года планируется ввести новый необлагаемый налогом минимум для доходов от аренды: доходы от аренды и лизинга останутся необлагаемыми налогом, если сумма доходов в целом составляет менее 1.000 евро (§ 3 Nr. 73 EStG, введено "Законом о возможностях роста").
(2023): Что мне нужно знать о доходах от аренды?
