SteuerGo FAQs

(2024) Будьте внимательны при аренде по сниженной цене: включите надбавку за меблировку!

При льготной аренде для родственников расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу, если согласованная арендная плата составляет 50 % (с прогнозом прибыли) или не менее 66 % (без прогноза прибыли) от местной рыночной арендной платы (§ 21 абз. 2 EStG). Местная рыночная арендная плата обычно указывается в местной таблице арендной платы. При сравнении "согласованной арендной платы" и "местной рыночной арендной платы" следует сравнивать уплаченную чистую арендную плату плюс надбавки с местной чистой арендной платой плюс подлежащие распределению расходы на квартиры аналогичного типа, расположения и оснащения. Но что, если квартира сдается частично или полностью меблированной?

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что при сдаче в аренду меблированных или частично меблированных квартир, как правило, следует применять надбавку за меблировку, поскольку такие аренды обычно связаны с повышенной стоимостью использования, что часто отражается в более высокой местной арендной плате. Однако такая надбавка за меблировку должна учитываться только в том случае, если она может быть определена на основе местной таблицы арендной платы или рыночных надбавок. Определение иным способом не допускается (постановление BFH от 06.02.2018, IX R 14/17).

Случай: Супруги сдают своему сыну квартиру площадью 80 кв. м по льготной цене, которая оборудована новой встроенной кухней. Они также предоставляют ему в пользование стиральную машину и сушилку. Налоговая инспекция увеличивает местную сравнительную арендную плату на надбавку за меблировку для встроенной кухни, стиральной машины и сушилки в размере ежемесячной амортизации, в результате чего коэффициент оплаты оказывается ниже 66 %. Соответственно, заявленные расходы на рекламу были сокращены. Финансовый суд также признал надбавку за меблировку и установил ее в размере ежемесячной амортизации плюс наценка на прибыль в размере 4 %.

По мнению BFH, для определения надбавки за меблировку и местной арендной платы следует использовать местную таблицу арендной платы:

1. Если таблица арендной платы предусматривает, например, процентную надбавку или увеличение коэффициента оснащения за предоставленную встроенную кухню через систему баллов, это увеличение считается рыночным
2. Если в таблице арендной платы нет информации по этому вопросу, следует учитывать надбавку за меблировку, реализуемую на местном рынке аренды.
3. Если рыночная стоимость предоставленной мебели не может быть определена, надбавка за меблировку не применяется. В этом случае следует ориентироваться на местную рыночную арендную плату без учета меблировки.
4. ВНИМАНИЕ: Не допускается определять надбавку за меблировку на основе ежемесячной суммы линейной амортизации предоставленной мебели и предметов интерьера. Также не допускается применение процентной надбавки к арендной доходности.

Совет: При меблированной аренде в договоре аренды следует отдельно указывать базовую арендную плату, надбавки и надбавку за меблировку. Убедитесь, что суммы достаточно высоки, чтобы превысить соответствующий порог в 50 % / 66 %. Если "согласованная арендная плата" составляет не менее 50 % / 66 % от "местной рыночной арендной платы", Вы можете вычесть 100 % расходов на аренду как расходы на рекламу. Используйте вышеуказанные рекомендации, предоставленные BFH в своем новом постановлении, для определения надбавки за меблировку.