(2022)
Что мне нужно знать о сдаче в аренду квартиры для отдыха?
Если Вы хотите заявить о налоговых вычетах на Ваш дачный домик, Вам придется преодолеть довольно высокие барьеры, поскольку налоговые органы участвуют только в том случае, если основное внимание уделяется сдаче недвижимости в аренду. Для этого необходимо продемонстрировать налоговой инспекции намерение получить прибыль. Ведь расходы и убытки от владения дачной недвижимостью можно списать с налогов только в том случае, если основное внимание уделяется получению прибыли от аренды. Однако здесь возникает большая проблема. Если Вы не можете убедительно доказать налоговой инспекции, что с помощью дачной недвижимости планируется получение дохода, это считается "хобби", и налоговая экономия не будет предоставлена. Проще всего доказать намерение получить прибыль, если сначала вообще не использовать дачную недвижимость самостоятельно. Это можно продемонстрировать налоговой инспекции, например, с помощью договора с агентом, который исключает личное использование в течение всего года. Кроме того, налоговой инспекции необходимо продемонстрировать намерение получить прибыль от аренды:
Согласно решению Федерального финансового суда (номер дела: IX R 57/02), недвижимость должна быть сдана в аренду как минимум на 75 процентов от местного времени аренды. Если такое время аренды не может быть достигнуто, необходимо предоставить прогноз доходности на 30-летний период, который покажет, что в этот период может быть получен излишек арендной платы (BFH: номер дела IX R 97/00). Этот прогноз доходности также должен быть представлен, если дачная недвижимость будет использоваться в личных целях. Если прогноз показывает, что излишек за 30-летний период не ожидается, расходы на рекламу не будут признаны. В этом случае доход от аренды также не облагается налогом. Если прогноз доходности дает положительный результат, налоговая инспекция должна признать расходы. При этом периоды аренды, подлежащие вычету, соотносятся с периодами личного использования, не подлежащими вычету. Чем дольше срок аренды, тем больше можно списать. При этом в период аренды может быть включен возможный простой, например, если заранее точно определено, когда дачная недвижимость будет использоваться самостоятельно. В противном случае простой распределяется в соответствии с соотношением аренды и личного использования.
Совет: Что означает "местное время аренды"? На какие цифры следует ориентироваться? В настоящее время Федеральный финансовый суд рассмотрел этот вопрос и вынес решение, которое может помочь владельцам дачных объектов. При определении сравнительного показателя для коэффициента загрузки следует учитывать только местное время аренды дачных объектов, а не всех гостиничных предприятий города. Поэтому сравнительный показатель значительно ниже, чем предполагала налоговая администрация (решение BFH от 26.05.2020, IX R 33/19).
Если налоговая инспекция признает все пункты, то расходы на приобретение и финансирование, а также на отопление, электроэнергию или ремонт могут быть списаны с налогов. Поскольку особенно в первые годы, например, из-за процентов по кредитам, расходы превышают доходы, убыток может уменьшить налогооблагаемый доход.
Актуально: Федеральный финансовый суд высказал свое мнение по вопросу о том, как поступать, если арендодатель владеет дачным домом, в котором находятся несколько квартир, и они используются по-разному в течение многих лет, например, сначала для долгосрочной аренды, а затем как дачные квартиры? Следует ли в этом случае проверять намерение получить прибыль для каждой квартиры отдельно или для всей недвижимости?
Федеральный финансовый суд постановил, что это зависит от каждой отдельной квартиры. Он также постановил, что вопрос о том, может ли быть получен общий излишек, должен быть пересмотрен в случае изменения использования. Это, например, происходит, если квартира сначала сдается в долгосрочную аренду, затем ремонтируется и впоследствии используется как дачная квартира (решение BFH от 08.01.2019, IX R 37/17).
