Что такое амортизация?
С помощью так называемой амортизации Вы можете списывать затраты на приобретение или строительство Вашего здания, квартиры или строительных работ в качестве расходов, связанных с доходом, в течение нескольких лет. Ежегодно списываемая часть называется амортизацией или амортизацией износа (AfA).
Амортизация относится к расходам, связанным с доходом, таким как расходы на ремонт и дополнительные расходы, и снижает Ваше налоговое бремя. Амортизация возможна для сдаваемых в аренду или используемых в коммерческих целях домов и квартир. Важно отметить, что амортизируется только стоимость здания - стоимость земельного участка не амортизируется в налоговом отношении.
Существует различие между линейной амортизацией, дегрессивной амортизацией и специальной амортизацией в соответствии с § 7b EStG, для которых действуют различные условия и временные "правила применения".
1. Линейная амортизация
Для объектов, построенных после 31 декабря 1924 года, покупатели могут в течение 50 лет ежегодно списывать два процента от стоимости приобретения без учета земельного участка. При цене покупки без учета земельного участка в 200.000 евро налогооблагаемый доход уменьшается на 4.000 евро (2 процента от 200.000 евро). При предполагаемой личной налоговой ставке 35 процентов экономия на налогах составит 1.400 евро в год. Если недвижимость покупается или продается в течение года, годовая амортизация рассчитывается пропорционально.
Для объектов, построенных до 01.01.2025, покупатели могут в течение 40 лет ежегодно списывать 2,5 процента от стоимости приобретения без учета земельного участка.
Актуально: Для объектов, построенных (завершенных) после 31.12.2022, покупатели могут в течение 33 1/3 лет ежегодно списывать 3 процента от стоимости приобретения без учета земельного участка.
2. Дегрессивная амортизация для жилых зданий
В связи с острой нехваткой жилья и кризисом в строительной отрасли была вновь введена дегрессивная амортизация для новых многоквартирных домов. Конкретно: с 01.10.2023 вводится дегрессивная амортизация для сдаваемых в аренду жилых зданий, если в период с 01.10.2023 по 30.09.2029 начато строительство или заключен договор купли-продажи, и здание приобретено до конца года его завершения. Дегрессивная амортизация составляет шесть процентов от соответствующей остаточной стоимости (§ 7 Abs. 5a EStG). Дегрессивная AfA также применяется к строительным проектам, для которых уже получено разрешение на строительство, но которые еще не начаты. Дегрессивная AfA может быть применена ко всем жилым зданиям, расположенным в государстве-члене ЕС/ЕЭЗ. Ограничение на жилые здания в Германии не предусмотрено.
Пока применяется дегрессивная амортизация, амортизация за исключительные технические или экономические износы не допускается. Однако в случае их наступления можно перейти на линейную AfA в соответствии с § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG (3 процента в год). Налогоплательщик в любом случае должен иметь право выбора перейти на линейную AfA в соответствии с § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG. Линейная AfA должна применяться к остаточной стоимости после перехода. Остаточная стоимость определяется исходя из первоначальных затрат на приобретение и строительство, уменьшенных на предыдущие амортизации. Если после перехода на линейную AfA фактический срок службы окажется меньше обычного срока службы в общей сложности 33 года, он может быть принят за основу. Это означает, что ставка амортизации будет выше 3 процентов (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
3. Специальная амортизация в соответствии с § 7b EStG
Чтобы стимулировать строительство новых арендных квартир в сегменте с низкой и средней арендной платой, законодатель в 2019 году ввел временную специальную амортизацию в соответствии с § 7b EStG, которая была возобновлена в 2022 году.
3. A. Амортизация при подаче заявления на строительство в период с 01.09.2018 по 31.12.2021
Специальная амортизация 7b составляет 5 % от затрат на приобретение или строительство до 2.000 евро за квадратный метр жилой площади в год приобретения или строительства и в течение следующих трех лет. Дополнительно возможна линейная AfA в размере 2 % в год, основанная на фактических затратах на приобретение или строительство (§ 7 Abs. 4 EStG).
Поддерживаются здания, строительные затраты на которые не превышают 3.000 евро за квадратный метр жилой площади. Поддерживаемая недвижимость должна быть сдана в аренду минимум на 10 лет без ограничения арендной платы. Это касается как новых построек, так и расширения квартир в существующих зданиях, таких как мансардные этажи и пристройки.
Крайний срок для специальной амортизации - 31.12.2021. Однако она может быть впервые применена в году завершения или приобретения. Период поддержки ограничен до 2026 года, чтобы способствовать быстрому созданию жилья.
3. B. Амортизация при подаче заявления на строительство в период с 01.01.2023 по 31.12.2026
Специальная амортизация в соответствии с § 7b EStG должна способствовать строительству арендного жилья. Подробности:
Поддерживаются арендные квартиры, для которых заявление на строительство подано в период с 01.01.2023 по 31.12.2026 или сделано соответствующее уведомление о строительстве.
Специальная амортизация составляет 5 % от затрат на приобретение или строительство до допустимой базы для расчета в течение первых четырех лет. Дополнительно возможна линейная AfA в размере 2 % в год, основанная на фактических затратах на приобретение или строительство.
Поддерживаются затраты на приобретение или строительство до 2.500 евро за квадратный метр жилой площади и здания, строительные затраты на которые не превышают 4.800 евро за квадратный метр жилой площади. Приобретение такой квартиры должно быть завершено до конца года ее завершения.
Специальная амортизация связана с требованиями к энергоэффективности. Здание должно соответствовать критериям "Энергоэффективный дом 40" с классом устойчивости/уровнем энергоэффективности 40 и получить "Знак качества устойчивого здания" (QNG). Это должно способствовать экологическому и социокультурному качеству.
Совет: В связи с неопределенностью в развитии строительных затрат в будущем могут произойти изменения в расчетных величинах затрат. Это уже упоминается в обосновании закона.
Совет: Соблюдение правил о минимальной помощи необходимо, но только для предпринимателей, имеющих на это право. Арендодатели не подпадают под эти требования.
Совет: Новые квартиры, построенные в 2022 году на основании уведомления о строительстве или заявления на строительство, исключены из § 7b EStG.
(2023): Что такое амортизация?
Что означает амортизация в соответствии с § 7 абз. 5 Закона о подоходном налоге?
Амортизация в соответствии с § 7 абз. 5 Закона о подоходном налоге (EStG) обозначает дегрессивную амортизацию, с помощью которой застройщики или покупатели новых зданий или квартир могут списывать их в первые годы по высокой ставке. Дегрессивная амортизация для недвижимости с заявкой на строительство или договором купли-продажи с 01.01.2006 больше не возможна. С тех пор допускается только линейная амортизация.
Для предыдущих приобретений действуют следующие ставки амортизации:
Заявка на строительство/договор купли-продажи с 30.07.1981 по 28.02.1989 и с 01.01.1996
- В первые восемь лет: 5 процентов
- Следующие 6 лет: 2,5 процента
- Следующие 36 лет: 1,25 процента
Заявка на строительство/договор купли-продажи с 01.01.2004 по 31.12.2005
- Первые 10 лет: 4 процента
- Следующие 8 лет: 2,5 процента
- Следующие 32 года: 1,25 процента
Заявка на строительство/договор купли-продажи с 01.03.1989 по 31.12.1995
- Первые 4 года: 7 процентов
- Следующие 6 лет: 5 процентов
- Следующие 6 лет: 2 процента
- Следующие 24 года: 1,25 процента
В настоящее время: В связи с нехваткой жилья и кризисом в строительной отрасли дегрессивная амортизация для новых арендных жилых зданий была вновь введена. Это означает, что с 01.10.2023 по 30.09.2029, если начато строительство или заключен договор купли-продажи и здание приобретено до конца года завершения строительства, возможна дегрессивная амортизация в размере шести процентов от остаточной стоимости в соответствии с § 7 абз. 5a EStG. Это правило также распространяется на строительные проекты, для которых уже получено разрешение на строительство, но работы еще не начаты. Дегрессивная амортизация может быть применена ко всем жилым зданиям в государствах-членах ЕС/ЕЭЗ, без ограничения на здания в Германии.
Пока используется дегрессивная амортизация, амортизация из-за необычного технического или экономического износа не допускается. Если такой износ происходит, можно перейти на линейную амортизацию в соответствии с § 7 абз. 4 № 2a EStG, при которой ежегодно списывается три процента. Налогоплательщик имеет право выбрать переход на линейную амортизацию. После перехода остаточная стоимость рассчитывается на основе первоначальных затрат на приобретение и строительство за вычетом предыдущих амортизаций. Если фактический срок службы после перехода на линейную амортизацию короче обычного срока службы в 33 года, может быть использована более высокая ставка амортизации, чем три процента (§ 7 абз. 4 предложение 2 EStG).
(2023): Что означает амортизация в соответствии с § 7 абз. 5 Закона о подоходном налоге?
