SteuerGo

 

Целый мир налоговых знаний

SteuerGo FAQs

 

Эффективность искусственного интеллекта для Ваших налогов:

С помощью IntelliScan KI beta
для возврата денег без лишних хлопот!

Больше никакого стресса от налогов!
Узнайте, как заполнить налоговую декларацию быстрее и эффективнее с помощью IntelliScan. Просто загрузите документы - наш искусственный интеллект распознает и обработает всю важную информацию за Вас.

... für an Angehörige vermieteten Wohnraum

 

Dieser Text bezieht sich auf die Steuererklärung 2023. Die Version die für die Steuererklärung 2025 finden Sie unter:
(2025): ... für an Angehörige vermieteten Wohnraum


Модель экономии налогов: правила аренды для родственников

Льготная аренда для родственников с ее выгодным налоговым режимом предоставляет возможность заявить убытки от аренды и сдачи внаем. Эти убытки обычно возникают из-за амортизации и процентов по задолженности в сочетании с пониженной арендной платой. Если Вы соблюдаете определенные правила при аренде для детей, Вы можете вычесть расходы в полном объеме как рекламные расходы, в то время как Вы облагаете налогом только сниженные арендные доходы. Налоговая модель экономии также работает при аренде для детей, имеющих право на алименты.

С 01.01.2021 года введено важное новшество:

  • Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть вычтены в полном объеме как рекламные расходы.
  • Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходности:
  • Если прогноз доходности положительный, рекламные расходы могут быть вычтены в полном объеме.
  • Если прогноз доходности отрицательный, рекламные расходы должны быть распределены и могут быть вычтены только частично.
  • Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как рекламные расходы только в соответствии с платной частью.

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что льготная аренда также может быть признана в налоговом отношении для ребенка, имеющего право на алименты, если она соответствует так называемому сравнению с третьими лицами. Это означает, что договор аренды был заключен в соответствии с гражданским правом, и как его оформление, так и фактическое выполнение соответствуют обычным условиям между третьими лицами. Это предполагает, что основные обязательства сторон договора были четко и однозначно согласованы и выполнены в соответствии с договоренностью, даже при аренде для родственников. "К доказательству серьезности договорных условий между близкими лицами предъявляются строгие требования" (постановление BFH от 16.02.2016, IX R 28/15).

В рассматриваемом случае договор аренды с ребенком не был признан, поскольку дочь фактически не платила арендную плату. Вместо этого родители зачли арендную плату с алиментным требованием дочери и выплатили ей только разницу наличными. Это предоставление натуральных алиментов в виде жилья. Уменьшение активов у дочери как арендатора и увеличение активов у родителей как арендодателей не произошло. Поскольку платное использование отсутствует и арендные отношения не могут быть признаны, расходы или убытки не были признаны как рекламные расходы.

Naturalunterhalt

Вместо того чтобы предоставить ребенку квартиру в качестве натуральных алиментов и зачесть арендную плату с алиментным требованием ребенка, с налоговой точки зрения выгоднее выплачивать ребенку денежные алименты, из которых он может оплачивать аренду квартиры.

 

Hinweis

 

Местная арендная плата обычно указывается в местной таблице арендной платы. Но что, если в том же доме есть аналогичная квартира, сдаваемая в аренду третьим лицам, и ее арендная плата отличается от местной таблицы арендной платы? Следует ли в этом случае для проверки 50- или 66-процентного порога использовать эту сравнительную арендную плату или все же таблицу арендной платы?

В октябре 2019 года Финансовый суд Тюрингии постановил, что для сравнения с местной рыночной арендной платой следует использовать арендную плату, которую арендодатель требует от третьего арендодателя, использующего аналогичную квартиру в том же доме (постановление от 22.10.2019, 3 K 316/19). На это решение была подана апелляция в Федеральный финансовый суд. И вот: арендодатель добился успеха.

Согласно мнению высших финансовых судей: местная рыночная арендная плата для проверки 66-процентного порога должна определяться на основе таблицы арендной платы. Если таблица арендной платы не может быть использована или отсутствует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертного заключения, информации из базы данных арендной платы или на основе арендной платы за как минимум три аналогичные квартиры (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).

 

Согласно мнению Финансового суда Баден-Вюртемберга (постановление от 22.01.2021, 5 K 1938/19), прогноз общего дохода может быть необходим, несмотря на соблюдение 66-процентного порога, если речь идет о сдаче в аренду дорогостоящего жилого здания, в данном случае - о семейном доме с жилой площадью значительно более 250 кв. м. Однако теперь Федеральный финансовый суд должен решить, будет ли это мнение поддержано. Апелляция подана под номером IX R 17/21.

На первый взгляд, мнение из Баден-Вюртемберга может показаться маловероятным, поскольку налоговое регулирование на самом деле ясно и было таковым и ранее. § 21 абз. 2 предложение 2 Закона о подоходном налоге гласит: "Если плата за долгосрочную аренду жилья составляет не менее 66 процентов от местной арендной платы, аренда жилья считается платной." Однако существует судебная практика BFH из прошлого, в которой он придерживался аналогичного мнения, как и Финансовый суд Баден-Вюртемберга, или, по крайней мере, сигнализировал, что в исключительных случаях может быть уместен прогноз общего дохода (например, постановление BFH от 30.09.1997, IX R 80/94 и постановление BFH от 06.10.2004, IX R 30/03). BFH выступает за прогноз общего дохода, если рыночная арендная плата - обычно это арендная плата согласно местной таблице арендной платы - не отражает "правильную" арендную стоимость или если в исключительных случаях особые обстоятельства говорят против наличия намерения получения прибыли.

Однако соответствующие постановления BFH несколько устарели, и в последнее время BFH выступал за основной подход использования таблицы арендной платы, если таковая имеется (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20). Поэтому будет интересно, как теперь решит BFH.

 

(2023): Модель экономии налогов: правила аренды для родственников


Будьте внимательны при сдаче в аренду по сниженной цене: включите надбавку за меблировку!

При льготной аренде для родственников расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу, если согласованная арендная плата составляет 50 % (с прогнозом прибыли) или как минимум 66 % (без прогноза прибыли) от местной арендной платы (§ 21 абз. 2 EStG). Местная рыночная арендная плата обычно указывается в местной таблице арендной платы. При сравнении "согласованной арендной платы" и "местной рыночной арендной платы" следует сравнивать уплаченную чистую арендную плату плюс надбавки с местной достижимой чистой арендной платой плюс подлежащие распределению расходы на квартиры аналогичного типа, расположения и оснащения. Но что, если квартира сдается частично или полностью меблированной?

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что при сдаче в аренду меблированных или частично меблированных квартир, как правило, следует применять надбавку за меблировку, поскольку такие аренды обычно связаны с повышенной стоимостью использования, что часто отражается в более высокой местной арендной плате. Однако такая надбавка за меблировку должна учитываться только в том случае, если она может быть определена на основе местной таблицы арендной платы или рыночных надбавок. Определение иным способом не допускается (постановление BFH от 06.02.2018, IX R 14/17).

Случай: Супруги сдают своему сыну квартиру площадью 80 кв. м по льготной цене, которая оборудована новой встроенной кухней. Кроме того, они предоставляют ему в пользование стиральную машину и сушилку. Налоговая инспекция увеличивает местную сравнительную арендную плату на надбавку за меблировку для встроенной кухни, стиральной машины и сушилки в размере ежемесячной амортизации и таким образом приходит к коэффициенту оплаты ниже 66 %. Соответственно, заявленные расходы на рекламу были сокращены. Финансовый суд также подтвердил надбавку за меблировку и установил ее в размере ежемесячной амортизации плюс наценка на прибыль в размере 4 %.

По мнению BFH, для определения надбавки за меблировку и местной арендной платы следует использовать местную таблицу арендной платы:

  1. Если таблица арендной платы предусматривает, например, процентную надбавку или увеличение фактора оснащения через систему баллов за предоставленную встроенную кухню, это увеличение считается рыночным
  2. Если в таблице арендной платы нет информации по этому вопросу, следует учитывать надбавку за меблировку, реализуемую на местном рынке аренды.
  3. Если рыночная стоимость предоставленной мебели не может быть определена, надбавка за меблировку не применяется. В этом случае следует ориентироваться на местную рыночную арендную плату без меблировки.
  4. ВНИМАНИЕ: Не допускается выводить надбавку за меблировку из ежемесячной суммы линейной амортизации предоставленной мебели и предметов интерьера. Также не допускается применение процентной надбавки к арендной доходности.

Совет: При меблированной аренде в договоре аренды следует отдельно указывать базовую арендную плату, надбавки и надбавку за меблировку. Убедитесь, что суммы достаточно высоки, чтобы превысить соответствующий порог в 50 % / 66 %. Если "согласованная арендная плата" составляет как минимум 50 % / 66 % от "местной рыночной арендной платы", Вы можете вычесть 100 % расходов на аренду как расходы на рекламу. Используйте вышеуказанные рекомендации, предоставленные BFH в своем новом постановлении, для определения надбавки за меблировку.

 

Hinweis

Местная арендная плата обычно указывается в местной таблице арендной платы. Но что, если в том же доме есть аналогичная квартира, сданная в аренду третьим лицам, и ее арендная плата отличается от местной таблицы арендной платы? Следует ли в этом случае для проверки 50- или 66-процентного порога ориентироваться на эту сравнительную арендную плату или все же на таблицу арендной платы?

В октябре 2019 года Финансовый суд Тюрингии постановил, что для сравнения с местной рыночной арендной платой следует ориентироваться на арендную плату, которую арендодатель требует от третьего арендодателя, использующего аналогичную квартиру в том же доме (постановление от 22.10.2019, 3 K 316/19). На это решение была подана апелляция в Федеральный финансовый суд. И вот: арендодатель добился успеха.

По мнению высших финансовых судей, местная рыночная арендная плата для проверки 66-процентного порога должна определяться на основе таблицы арендной платы. Если таблица арендной платы не может быть использована или отсутствует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертного заключения, информации из базы данных арендной платы или на основе арендной платы за как минимум три аналогичные квартиры (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).

 

По мнению Финансового суда Баден-Вюртемберга (постановление от 22.01.2021, 5 K 1938/19), прогноз общего дохода может быть необходим, несмотря на соблюдение 66-процентного порога, если речь идет о сдаче в аренду дорогостоящего жилого здания, в данном случае - отдельного дома с жилой площадью значительно более 250 кв. м. Однако теперь Федеральный финансовый суд должен решить, может ли это мнение быть поддержано. Апелляция подана под номером IX R 17/21.

На первый взгляд, мнение из Баден-Вюртемберга может показаться маловероятным, поскольку налоговое регулирование на самом деле ясно и было таковым и раньше. § 21 абз. 2 предложение 2 EStG гласит: "Если плата за долгосрочную аренду жилья составляет как минимум 66 процентов от местной арендной платы, аренда жилья считается платной." Однако существует судебная практика BFH из прошлого, в которой он придерживался аналогичного мнения, как и Финансовый суд Баден-Вюртемберга, или, по крайней мере, сигнализировал, что в исключительных случаях может быть уместен прогноз общего дохода (например, постановление BFH от 30.09.1997, IX R 80/94 и постановление BFH от 06.10.2004, IX R 30/03). BFH выступает за прогноз общего дохода, если рыночная арендная плата - обычно это арендная плата согласно местной таблице арендной платы - не отражает "правильную" арендную стоимость или если в исключительных случаях особые обстоятельства говорят против наличия намерения получения прибыли.

Однако соответствующие постановления BFH несколько устарели, и в последнее время BFH выступал за принципиальное использование таблицы арендной платы, если таковая имеется (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20). Поэтому будет интересно, как теперь решит BFH.

 

(2023): Будьте внимательны при сдаче в аренду по сниженной цене: включите надбавку за меблировку!


Что мне нужно знать о доходах от аренды?

Как арендодатель, Вы должны облагать дополнительным налогом базовую арендную плату и коммунальные расходы, переложенные на арендаторов. Связанные с этим расходы Вы можете вычесть из налогооблагаемой базы как расходы на рекламу.

Примеры арендного дохода:

  • Арендная плата за квартиры или комнаты
  • Арендная плата за гаражи/парковочные места
  • Коммунальные расходы, переложенные на арендатора
  • Аренда рекламных площадей и мест для автоматов
  • Проценты по сберегательным договорам
  • Компенсация арендатора при досрочном расторжении договора аренды
  • Арендная плата за незастроенные земельные участки
  • Доходы от права застройки

Если арендный доход в год составляет менее 520 евро (например, при субаренде), Вы можете не указывать его в налоговой декларации. Доходы до этого предела, полученные от временной аренды, освобождаются от подоходного налога. Это также относится к временной субаренде части собственной арендованной квартиры. В этом случае соответствующие расходы на рекламу также не могут быть учтены.

Примечание: С 01.01.2024 года планируется ввести новый необлагаемый налогом минимум для доходов от аренды: доходы от аренды и лизинга останутся необлагаемыми налогом, если сумма доходов в целом составляет менее 1.000 евро (§ 3 Nr. 73 EStG, введено "Законом о возможностях роста").

(2023): Что мне нужно знать о доходах от аренды?


Когда имеет место передача жилья по сниженной цене?

Если Вы получаете доход от сдачи в аренду квартир, которые Вы сдали в аренду родственникам, они подлежат особой проверке в целях налогообложения. Налоговая служба особенно обращает внимание на то, была ли квартира сдана по сниженной арендной плате. С 01.01.2021 года действует важное нововведение:

  • Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.
  • Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходности:
  • Если прогноз доходности положительный, расходы на рекламу могут быть вычтены в полном объеме.
  • Если прогноз доходности отрицательный, расходы на рекламу должны быть распределены и могут быть вычтены только частично.
  • Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как расходы на рекламу только в соответствии с платной частью.

Важно: Если арендная плата составляет не менее 50 процентов, но менее 66 процентов от местной арендной платы, необходимо провести проверку прогноза общего дохода:

Если эта проверка прогноза общего дохода положительна, предполагается намерение получения дохода от сдачи жилья по сниженной цене, и возможен полный вычет расходов на рекламу. Если же проверка прогноза общего дохода дает отрицательный результат, предполагается намерение получения дохода только для платно сданной части. Для платно сданной части расходы на рекламу могут быть вычтены пропорционально.

Проверка прогноза общего дохода для доходов от аренды и сдачи внаем осуществляется в соответствии с многолетней и устоявшейся практикой Федерального финансового суда. Письмо Федерального министерства финансов от 08.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) по-прежнему актуально.

 

Hinweis:

При сдаче в аренду меблированных или частично меблированных квартир для определения местной рыночной арендной платы может потребоваться учесть надбавку за мебель. Такая надбавка за мебель должна быть учтена в соответствии с решением Федерального финансового суда от 06.02.2018 (IX R 14/17), если она может быть определена на основе местного индекса арендной платы или надбавок, реализуемых на рынке. Другие способы определения не допускаются. В частности, не допускается определение надбавки за мебель из месячной суммы линейной амортизации для предоставленной мебели и предметов интерьера. Также не допускается применение процентной надбавки к арендной доходности.

Пределы в 50 % и 66 % применяются только к аренде квартир, но не к помещениям, используемым в коммерческих или профессиональных целях.

 

(2023): Когда имеет место передача жилья по сниженной цене?

Sichern Sie sich einfach die volle Steuererstattung, die Ihnen zusteht!

Nur SteuerGo bietet Ihnen:

  • Persönliche Steuertipps im Wert von 312 Euro (Durchschnitt)
  • Verständliche Eingabehilfen und Erklärungen
  • Import aus jeder beliebigen anderen Steuersoftware
  • Schnelle Antworten bei Fragen

Jetzt kostenlos testen

kundenbewertung

Подсказки к полям

Полученные дополнительные расходы

Укажите сумму распределенных отчислений и коммунальных расходов.

К отчислениям и коммунальным расходам относятся, помимо прочего:

  • Отопление,
  • Электричество,
  • Вода и сточные воды,
  • Освещение дома и холла,
  • Чистка дымовых труб,
  • Уборка общих домовых помещений,
  • Уборка улиц,
  • Вывоз мусора,
  • Общая антенна,
  • Страхование зданий,
  • Налог на землю и недвижимость.

Коммунальные расходы могут, по крайней мере частично, переноситься на арендаторов. В этом случае пропорционально распределенные расходы должны учитываться как доход. С другой стороны, Вы можете требовать возмещения расходов, связанных с доходами (Werbungskosten) (постановление Федерального налогового суда (BFH) от 14.12.1999 г., Вестник федерального налогового управления (BStBl) 2000 II стр. 197 текста оригинала).

Сдается ли недвижимость полностью или частично родственникам для проживания?

Укажите здесь, сдавалась ли недвижимость полностью или частично родственникам.

Сдача в аренду родственникам подлежит особому контролю со стороны налоговой инспекции. Если доход от аренды составляет не менее 66% от стандартной местной арендной платы (включая сборы), то такая сдача в аренду считается полностью возмещенной, а расходы, связанные с получением дохода, обычно признаются налоговой инспекцией в полном объеме.

Если же фактическая арендная плата составляет менее 66% от стандартной местной арендной платы, то речь идет о предоставлении скидки или частичной скидки. В этом случае расходы, связанные с получением дохода, признаются налоговой инспекцией только на пропорциональной основе, т.е. в соотношении между фактической арендной платой и стандартной местной арендной платой.

С 1 января 2021 года произошли важные изменения:

  • Если согласованная арендная плата составляет не менее 66% от местной рыночной арендной платы, расходы полностью вычитаются как расходы, связанные с доходом.
  • Если согласованная арендная плата составляет от 50% до 66% от рыночной арендной платы, необходимо рассмотреть намерение получать доход и предоставить прогноз доходов:
  • Если прогноз дохода положительный, то расходы, связанные с доходом, полностью вычитаются
  • Если прогноз дохода отрицательный, расходы, связанные с доходом, должны быть разделены и подлежат вычету только на пропорциональной основе.
  • Если согласованная арендная плата составляет менее 50% от местной рыночной арендной платы, передача в пользование должна быть разделена на платную и бесплатную части. Расходы подлежат вычету как расходы, связанные с доходом, только в соответствии с оплаченной частью.

    Важно: Если арендная плата составляет как минимум 50%, но менее 66% от обычной местной арендной платы, необходимо провести прогноз общего профицита:

    Если этот анализ прогноза общего профицита положительный, то при субсидируемой передаче жилой площади предполагается намерение получать доход и возможен полный вычет расходов, связанных с доходами.

    Если же прогноз общего профицита дает отрицательный результат, то намерение получить доход предполагается только в отношении части, сдаваемой в аренду за плату. Расходы, связанные с доходом, могут быть вычтены на пропорциональной основе для части, сданной за плату.

    Прогноз общего профицита от сдачи в аренду и эксплуатацию проводится в соответствии с давним и устоявшимся прецедентным правом Федерального налогового суда (BFH). По-прежнему актуален специальный бюллетень Федерального министерства финансов (BMF) от 08.10.2004 (BStBl 2004 I p. 933).

Наименование

Например, в качестве названия жилой единицы можно ввести этаж, номер квартиры или имя жильца.

Доход от сдачи квартир в аренду

Общий доход от аренды квартир, сдаваемых родственникам

Получили ли Вы дополнительные платежи или произвели возврат в 2023?

Если Вы уже урегулировали с Вашими квартиросъемщиками текущие расходы, например, с помощью расчет расходов на обслуживание дома (Nebenkostenabrechnung), пожалуйста, введите дополнительные платежи, произведенные Вашими квартиросъемщиками в 2023 году, или сумму, возмещенную Вами Вашим квартиросъемщикам. Эти суммы обычно определяются из расчета расходов на обслуживание дома за 2022 год.

Полученные дополнительные налоговые платежи

Введите здесь сумму полученных дополнительных платежей.

Выплаченные возвраты

Укажите здесь сумму произведенных возмещений.

Жилая площадь

Укажите здесь жилую площадь, которую Вы сдали родственникам.

Доход от сдачи в аренду

Укажите здесь доход от аренды, полученный в результате сдачи недвижимости родственникам.