Подсказки к полям
Были ли начислены проценты (долговые проценты) по финансированию имущества?
Выберите Да, если хотите ввести расходы на финансирование объекта недвижимости.
К вычитаемым расходам на финансирование относятся:
- долговые проценты по имущественным кредитам банков, строительных обществ и страховых компаний;
- долговые проценты по кредитам строительного общества;
- долговые проценты по займам, предоставляемым работодателем;
- долговые проценты по займам от родственников или по государственным займам;
- проценты по наследственному праву застройки;
- проценты за промежуточное финансирование от банка, если Вам необходимы деньги до выдачи кредита;
- проценты по задолженности за кредит на пополнение (Auffüllungskredit) или предварительному финансированию договора о выдаче кредита на индивидуальное строительство
- процент за предоставление кредита
- проценты, которые Вы должны заплатить как покупатель здания до тех пор, пока не будет выплачена денежная ставка (Bargebot).
- неуплата процентов за просрочку платежа по строительным работам в установленные сроки.
Были ли понесены другие расходы (комиссионные, гарантийные расходы и т.д.) в связи с финансированием?
Выберите Да, если Вы хотите ввести расходы на привлечение средств для объекта недвижимости.
К вычитаемым расходам на привлечение средств относятся, в частности
- Расходы на нотариальное заверение
- Пошлина за предоставление ссуды
- Первоначальные комиссионные
- Расходы на финансирование
- Нотариальные расходы на финансирование
- Сборы за регистрацию земли для финансирования
- Комиссия за досрочное погашение кредита
- Расходы на ксерокопии
- Расходы на телефонную связь (переговоры с банком, нотариусом и др.)
- Транспортные расходы на поездку в банк
- Специализированная литература: Финансирование
Выплачивали ли Вы ренты или иные длительные финансовые обязательства за объект недвижимости?
Выберите Да, если Вы хотите ввести ренты и длительные финансовые обязательства, связанные со сдаваемым в аренду объектом.
В отличие от длительных финансовых обязательств, рента зависит от продолжительности жизни получателя или другого лица (в исключительных случаях - от продолжительности жизни нескольких лиц) и выплачивается в равных объемах ежемесячно. В случае рент, сумма вычитаемых расходов, связанных с получением дохода, зависит от размера налогооблагаемой части рентных платежей (= часть дохода). В отличие от рент, длительные финансовые обязательства полностью вычитаются как расходы, связанные с получением дохода.
С 2008 года при переводе активов различие между длительными финансовыми обязательствами и рентами более не распространяется. Пособия на содержание теперь всегда представляют собой "длительные финансовые обязательства". Это означает, что теперь нет необходимости определять долю доходов, ранее требуемую для пожизненных аннуитетов.
Вы заплатили налог с продаж (Umsatzsteuer) за объект недвижимости?
Выберите Да, если Вы хотите указать платежи налога с оборота для объекта.
Информация должна быть предоставлена только в случае сдачи в аренду, облагаемой налогом с оборота. Затем здесь должен быть указан налог с оборота, уплаченный в налоговую инспекцию в 2021 году.
Вы понесли расходы по содержанию объекта недвижимости в 2021 году?
Выберите Да, если Вы хотите ввести расходы на техническое обслуживание объекта недвижимости.
К вычитаемым расходам на техническое обслуживание относятся, в частности, следующие расходы
- Замена окон
- Замена дверей
- Замена отопления
- Монтаж электрооборудования
- Счет за услуги мастеров
- Ремонт крыши
- Обновление покраски дома
- Новое напольное покрытие
- Новая настенная плитка
- Новая напольная плитка
- Ремонт ванной
- Прочий косметический ремонт
Хотели бы Вы ввести информацию об амортизации здания?
Выберите Да, если Вы хотите ввести данные об амортизации данного здания в соответствии со ст. 7 ч. 4 Закона о подоходном налоге (EStG).
Амортизация согласно ст. 7 ч. 4 Закона о подоходном налоге (EStG)
- для зданий, построенных до 01.01.1925 года составляет 2,5% в год,
- для зданий, построенных после 31.12.1924 - 2% в год
от стоимости приобретения или строительства здания. Если фактический срок службы меньше 40 или 50 лет, то могут быть заявлены более высокие вычеты.
В противном случае, Вы можете вычесть следующие суммы как дегрессивную амортизацию для здания или собственной квартиры в Германии или в стране ЕС/ЕЭЗ в соответствии со ст. 7 ч. 5 Закона о подоходном налоге (EStG):
При подаче заявления на строительство (в случае строительства) или заключении юридически действительного договора (в случае приобретения)
- до 01.01.1995: 8 лет по 5%, 6 лет по 2,5% и 36 лет по 1,25% от стоимости приобретения или строительства.
- до 01.01.1996, если собственность используется в жилых целях: 4 года по 7%, 6 лет по 5%, 6 лет по 2% и 24 года по 1,25% от затрат на приобретение или строительство.
- после 31.12.1995 и до 01.01.2004, если собственность используется в жилых целях: 8 лет по 5%, 6 лет по 2,5% и 36 лет по 1,25% от стоимости приобретения или строительства.
- после 31.12.2003 и до 01.01.2006, если собственность используется в жилых целях: 10 лет по 4%, 8 лет по 2,5% и 32 года по 1,25% от стоимости приобретения или строительства.
Дополнительные расходы
Вы также можете указать дополнительные расходы (Nebenkosten), которые оплачиваются арендатором, как расходы, связанные с получением дохода, если они внесены в налоговую декларацию как доходы (ключевое слово: отчисления, текущие эксплуатационные расходы).
Поэтому на странице "Дополнительные расходы" Вы можете ввести данные о следующих расходах:
- налог на землю и недвижимость
- уборка улиц
- вывоз мусора
- водоснабжение
- водоотвод
- освещение дома
- отопление
- горячая вода
- чистка дымоходов
- страхование дома
- управляющий домом
- уборка лестничной клетки
- обслуживание лифта
Вы хотите указать информацию об износе оборудования и комплектующих?
Выберите Да, если Вы хотите указать амортизацию мебели и комплектующих для объекта недвижимости.
Амортизируемые предметы мебели включают в себя, в частности:
- Встроенная кухня (срок эксплуатации: 10 лет, норма амортизации: 10%)
- Холодильник (10 лет, 10%)
- Кухонная плита (10 лет, 10%)
- Раковина (10 лет, 10%)
- Посудомоечная машина (7 лет, 14,3%)
- Стиральная машина (10 лет, 10%)
- Сушильная машина для белья (8 лет, 12,5%)
- Кухонная вытяжка (8 лет, 12,5%)
- Шторы и занавески (5 лет, 20%)
- Ковры, простые (3 года, 33,3%)
- Восточные ковры (15 лет, 6,6%)
- Мебель (10 лет, 10%)
- Стеллажи (10 лет, 10%)
- Шкафы (10 лет, 10%)
- Кровати (10 лет, 10%)
- Диван (10 лет, 10%)
- Стол (10 лет, 10%)
- Стулья (10 лет, 10%)
- Газонокосилка (9 лет, 11,1%)
- Прочий инвентарь (например, посуда, кастрюли)
Вы хотите указать специальную амортизацию в соответствии со ст. 7h и ст. 7i Закона о подоходном налоге (EStG), Закона о строительных мерах по защите гражданского населения (Schutzbaugesetz) для объекта недвижимости?
Выберите Да, если Вы хотите ввести специальную амортизацию для объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 7h Закона о подоходном налоге (EStG), Вы можете для мер в значении ст. 177 Строительного кодекса (BauGB), которые были приняты для зданий в официально определенных зонах реконструкции или градостроительства, вместо подлежащей амортизации согласно ст. 7 ч. 4 и 5 Закона о подоходном налоге (EStG) применять повышенную специальную амортизацию в рамках модернизации или ремонтных работ.
К специальной амортизации относится
- Реконструируемое здание в соответствии со ст. 7h Закона о подоходном налоге (EStG): В случае строительных работ, начатых до 1 января 2004 года, затраты на производство могут вычитаться в размере 10% ежегодно на протяжении 10 лет.
- В случае строительных работ, начавшихся 1 января 2004 года или после этой даты, затраты на производство могут вычитаться как расходы, связанные с получением дохода, по ставке 9% в каждый из первых восьми лет и 7% в каждый из последующих четырех лет.
- Памятники согласно ст. 7i Закона о подоходном наолге (EStG): Регламент согласно ст. 7h Закона о подоходном налоге (EStG).
Административные расходы
Расходы, понесенные в связи с административными расходами на имущество, сдаваемое в аренду, могут быть отнесены на расходы, связанные с получением доходов. В отличие от дополнительных расходов (Nebenkosten), административные расходы могут не распределяться между арендаторами, а вычитаться как расходы, связанные с получением дохода.
Поэтому на странице "Административные расходы" можно ввести следующие расходы:
- Административные сборы
- Расходы на содержание персонала
- Расходы на самоуправление
- Телефонные, почтовые и транспортные расходы
- Затраты на поиск подходящего арендатора
- Компенсационные выплаты арендаторам за освобождение квартиры
- Плата за обслуживание счета (счет для объекта аренды)
- Затраты на судебные споры, вытекающие из договора аренды
- Взносы в жилищные ассоциации и ассоциации землевладельцев
Прочие расходы
К прочим расходам, связанным с получением доходов, относятся все расходы, исключая расходы на амортизацию, проценты по задолженности, эксплуатационные расходы или дополнительные и административные расходы.
Поэтому на странице "Прочие расходы" Вы можете ввести многочисленные расходы, которые Вы понесли в связи с объектом недвижимости, включая следующие расходы:
- Транспортные расходы от своего дома до сдаваемой в аренду недвижимости (и обратно)
- на автомобиле
- расходы на общественный транспорт (трамвай, автобус и т.д.)
- билет на поезд (включая надбавки, расходы на бронирование и т.д.)
- расходы на Bahncard (включая расходы на фотографии)
- расходы на такси
- Плата за перерыв в аренде
- Имущественный споры
- Затраты на освобождение помещения
- Расходы по оплате услуг адвоката
- Судебные издержки
- Брокерские сборы
- Домашний офис
- Канцелярские принадлежности
- Почтовые расходы
- Специализированная литература
Хотели ли бы Вы указать специальную амортизацию (Sonderabschreibung) в соответствии со ст. 7b Закона о подоходном налоге (EStG)?
Выберите Да, если Вы хотите ввести информацию о специальной амортизации объекта в соответствии со ст. 7b Закона о подоходном налоге (EStG) (строительство нового арендного жилья).
В соответствии со ст. 7b Закона о подоходном налоге (EStG), в дополнение к линейной амортизации согласно ст. 7 ч. 4 Закона о подоходном налоге (EStG) за приобретение или строительство новых квартир в год приобретения или строительства и в последующие три года, можно заявлять также и о специальной амортизации до 5% в год от основы исчисления.
Преимуществами пользуются меры по строительству, направленные на создание новых, ранее не существовавших квартир, на основании заявлений о выдаче разрешения на строительство, поданных после 31.08.2018 и до 01.01.2022 или объявления о строительстве, сделанного в течение этого периода. Для квартир, сдаваемых в аренду, которые могут быть сооружены без заявления на строительство или уведомления о строительстве в соответствии со строительными нормами, указанный срок может быть основан на времени начала строительства (письмо Федерального министерства финансов (BMF) от 21.09.2021, IV C 3 - S 2197/19/10009:009).
Предварительным условием для вычета заявления является следующее:
- квартира находится в стране-члене Европейского Союза, и
- стоимость приобретения или строительства этой квартиры не превышает 3.000 евро за квадратный метр жилой площади, и
- жилье передается в пользование жителям в год приобретения или строительства и за денежные средства в течение следующих девяти лет.
Основа исчисления специальной амортизации не может превышать 2.000 евро за квадратный метр жилой площади. Специальная амортизация в соответствии со ст. 7b Закона о подоходном налоге (EStG) является минимальной (de minimis) субсидией. Это право предоставляется только в том случае, если соблюдены все требования (de minimis). Для этого требуется информация о сумме дополнительных минимальных субсидий, полученных Вами в течение двух предыдущих отчетных периодов, а также в текущем отчетном периоде.
