Когда продажа недвижимости является частной сделкой купли-продажи?
Продажа недвижимости может рассматриваться как частная сделка по продаже, если недвижимость была продана в течение десяти лет после приобретения. В этом случае Вы должны обложить прибыль от продажи по личной ставке налога. Однако это не относится к случаям, когда недвижимость использовалась в собственных жилых целях. В таких случаях продажа не облагается налогом.
Исключения из налогового обязательства при собственном использовании
Закон о подоходном налоге (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) предусматривает два исключения для недвижимости, используемой в собственных целях:
1. Альтернатива 1
Недвижимость использовалась непрерывно между приобретением и продажей в собственных жилых целях. В этом случае прибыль от продажи не облагается налогом.
2. Альтернатива 2
Недвижимость использовалась в году продажи и в двух предыдущих годах в собственных жилых целях. При этом не требуется, чтобы использование охватывало три полных календарных года. Достаточно, если использование в собственных целях во втором году до продажи было непрерывным, в то время как в первом и последнем году достаточно кратковременного использования в собственных целях.
Пример для 2-й альтернативы
Федеральный финансовый суд постановил, что для второй альтернативы достаточно непрерывного использования в течение трех календарных лет, даже если использование в собственных целях в двух из этих лет было кратковременным (постановление BFH от 03.09.2019, IX R 10/19). Таким образом, непрерывный период в один год и два дня может быть достаточным, если средний год был полностью использован в жилых целях.
Особенности при продажах в семье или при разводе
- Продажа долей в совместной собственности после развода: Если доля в совместной собственности продается бывшему супругу после развода, эта продажа может облагаться налогом, если недвижимость продается в течение десяти лет после приобретения и продавец больше не использует недвижимость в собственных жилых целях (постановление BFH от 14.02.2023, IX R 11/21).
- Использование бывшим партнером или детьми: Если один из супругов съезжает после расставания, а дом бесплатно используется бывшим партнером или ребенком, это не считается собственным проживанием выехавшего супруга. Поэтому продажа может облагаться налогом (постановление FG Münster от 19.05.2022, 8 K 19/20 E).
Прибыль от домашнего офиса и собственного дома
Доля прибыли от домашнего офиса также остается не облагаемой налогом, если применяется одно из вышеуказанных исключений для всего дома. Это правило действует даже в том случае, если ранее были заявлены расходы на рекламу для домашнего офиса (постановление BFH от 01.03.2021, IX R 27/19).
Вывод
Продажа недвижимости, как правило, облагается налогом, если она происходит в течение десяти лет после приобретения. Однако важное исключение существует, если недвижимость использовалась непрерывно или в году продажи и двух предыдущих годах в собственных жилых целях. В таких случаях прибыль от продажи остается не облагаемой налогом. Также существуют налоговые особенности в особых ситуациях, таких как продажа после развода или использование домашнего офиса.
