Что мне нужно знать о сдаче в аренду квартиры для отдыха?
Что мне нужно знать о сдаче в аренду квартиры для отдыха?
Те, кто хочет списать с налогов квартиру для отдыха, должны выполнить строгие требования налоговой инспекции. Ключевой момент — намерение получить прибыль: налоговая инспекция признает расходы на рекламу только в том случае, если недвижимость используется преимущественно для сдачи в аренду. Что Вам нужно учитывать, чтобы заявить о своей недвижимости для отдыха в налоговых целях, и почему «хобби» может быть проблемой, Вы узнаете здесь.
Условия для налогового учета
Чтобы списать расходы на квартиру для отдыха как рекламные расходы, Вы должны доказать, что недвижимость используется преимущественно для сдачи в аренду. Проще всего это сделать, полностью исключив самостоятельное использование. Договор с агентом, подтверждающий исключительную аренду на весь год, облегчит доказательство.
Если квартира для отдыха сдается в аренду только частично, доля аренды должна составлять не менее 75 % от среднего времени аренды в данном районе (решение BFH, Az: IX R 57/02). Если это значение не достигнуто, налоговая инспекция требует прогноз доходов на 30 лет, который показывает прибыль от аренды (решение BFH, Az: IX R 97/00). Этот прогноз также необходим, если недвижимость для отдыха используется частично самостоятельно.
Хобби: что это значит?
Если Вы не можете убедительно доказать намерение получить прибыль, аренда будет классифицирована как хобби. В этом случае рекламные расходы не подлежат вычету. Хобби имеет место, если основная цель использования заключается не в аренде для получения прибыли, а в личном использовании. Если прогноз доходов отрицательный, Вам не нужно облагать налогом доход от аренды, но Вы также не можете заявить о расходах в налоговых целях.
Простой и время аренды
Периоды простоя также могут быть учтены в налоговом отношении, если они однозначно относятся к аренде. В случае частичного личного использования простой распределяется пропорционально долям аренды и собственного использования.
Полезное решение Федерального финансового суда (BFH, Az: IX R 33/19) гласит, что при расчете среднего времени аренды в данном районе в качестве эталона могут использоваться только квартиры для отдыха, что может облегчить налоговое признание.
Намерение получить прибыль при наличии нескольких квартир
Если у Вас есть несколько квартир для отдыха, согласно решению BFH (Az: IX R 37/17) Вы должны доказать намерение получить прибыль для каждой отдельной квартиры. Это особенно важно при смене использования, например, между долгосрочной арендой и арендой для отдыха.
Налог на прибыль и квартиры для отдыха
Если аренда Вашей квартиры для отдыха ведется как гостиничный бизнес — например, с частой сменой гостей или предоставлением дополнительных услуг, таких как уборка или завтрак, — налоговая инспекция может классифицировать доход как коммерческую деятельность. Это может привести к уплате налога на прибыль и сделать продажу недвижимости налогооблагаемой даже после истечения десятилетнего спекулятивного периода (EStH H 15.7 (2) к § 15 EStG).
Однако Федеральный финансовый суд (BFH, Az: IV R 10/18) постановил, что привлечение коммерческого посредника не автоматически приводит к коммерческой деятельности арендодателя, если нет собственной экономической заинтересованности в гостиничной аренде.
Вывод
Для того чтобы списать с налогов свою недвижимость для отдыха, решающее значение имеет намерение получить прибыль. Если его нет или преобладает личное использование, налоговая инспекция классифицирует аренду как хобби. Соблюдайте среднее время аренды в данном районе и предоставьте положительный прогноз доходов, чтобы обеспечить налоговые преимущества.
