Когда налоговая инспекция признает дисажио уменьшающим налог?
При финансировании дома или квартиры с помощью кредита часто оговаривается дисажио. Дисажио, также называемое дамнум, удерживается из суммы кредита и является своего рода авансовым платежом по процентам. Это снижает процентную ставку и ежемесячные платежи в течение периода, за который дисажио было уплачено авансом.
Недостаток заключается в том, что из-за невыплаченного дисажио, возможно, потребуется взять более крупный кредит, который нужно будет облагать процентами и погашать, чем при кредите без дисажио. Однако есть и значительное преимущество: если дом или квартира сдаются в аренду, дисажио может быть полностью вычтено как расходы на рекламу, если оно является "рыночным" (§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG).
С 2004 года дисажио при фиксированной процентной ставке на срок не менее пяти лет может быть немедленно вычтено как расходы на рекламу только в размере 5 % от суммы кредита. Сумма, превышающая этот предел, должна быть распределена на период фиксированной процентной ставки или - если он отсутствует - на срок действия кредита (письмо Федерального министерства финансов от 20.10.2003, BStBl. 2003 I S. 546).
Недавно Федеральный финансовый суд постановил, что даже дисажио выше 5 % все еще может быть "рыночным" и, следовательно, подлежит вычету как расходы на рекламу.
Таким образом, рыночное дисажио, которое должно быть уплачено по кредиту сроком более пяти лет, не распределяется на срок действия кредита, а может быть полностью вычтено в год платежа. Дисажио в размере 10 % при 10-летнем сроке кредита может быть вполне "рыночным" и, следовательно, полностью вычитаемым (постановление BFH от 08.03.2016, IX R 38/14).
- Термин "рыночный" относится к конкретному дисажио. Рыночность определяется размером дисажио по отношению к сумме и сроку кредита, в зависимости от текущих условий на кредитном рынке: что является рыночным, решается на основе текущих условий на кредитном рынке в отношении конкретного финансируемого объекта. Привязка рыночности к фиксированной процентной ставке не рассматривается.
- Рыночное дисажио следует отличать от "необычных" структур, которые не соответствуют обычным условиям на текущем кредитном рынке. Когда это имеет место, решается на основе фактической оценки судом.
- Если процентное соглашение и соглашение о дисажио заключено с коммерческим банком, как с независимой третьей стороной, это указывает на рыночность. Учитывая обычную обязанность коммерческих банков по контролю рисков, процентные структуры, согласованные с коммерческим банком, обычно считаются соответствующими условиям кредитного рынка. Это предположение может быть опровергнуто, если имеются особые обстоятельства, указывающие на выход за рамки обычных условий кредитного рынка. Такие обстоятельства могут включать особую кредитную недобросовестность заемщика, особые личные отношения между участниками или совершенно нетипичные условия договора.
