Продажа недвижимости: подлежат ли вычету проценты по задолженности?
При продаже сдаваемой в аренду недвижимости выручка от продажи обычно используется для погашения остатка кредита. Однако может случиться так, что выручки от продажи недостаточно для погашения долга, и кредит все еще нужно выплачивать. Это явление часто наблюдается в инвестиционных моделях с неликвидной недвижимостью и инвестиционными объектами в новых федеральных землях. Необходимо различать следующие два случая:
(1) Проценты по задолженности для финансирования расходов на приобретение/строительство
Если расходы на приобретение или строительство объекта аренды были профинансированы за счет кредита и выручки от продажи недостаточно для погашения, продолжающиеся проценты по задолженности могут быть вычтены как последующие расходы на рекламу в доходах от аренды и сдачи внаем. Поскольку связь между остатком кредита и предыдущими доходами от аренды сохраняется после продажи, если выручки от продажи недостаточно для погашения кредита (постановление Федерального финансового суда от 20.06.2012, IX R 67/10).
Не имеет значения, произошла ли продажа недвижимости в течение 10 лет после ее приобретения и, следовательно, является налогооблагаемой сделкой, или продажа произошла после истечения десятилетнего срока и остается необлагаемой налогом (постановление Федерального финансового суда от 08.04.2014, IX R 45/13).
(2) Проценты по задолженности для финансирования расходов на содержание
Если обширные ремонтные работы были профинансированы за счет кредита, это является расходами на содержание и могли быть вычтены как рекламные расходы в период аренды, например, модернизация квартиры, замена системы отопления, обновление крыши.
- При продаже объекта аренды до 2014 года проценты по задолженности могли - и могут по-прежнему - вычитаться как последующие рекламные расходы после окончания аренды или после продажи дома. То, как была использована выручка от продажи, не имело значения (постановление Федерального финансового суда от 12.10.2005, IX R 28/04).
- При продаже объекта аренды после 01.01.2014 действует более строгое правило: теперь проценты по задолженности для финансирования расходов на содержание после продажи объекта аренды признаются как последующие рекламные расходы от аренды и сдачи внаем только в том случае, если выручки от продажи недостаточно для погашения кредита (письмо Федерального министерства финансов от 15.01.2014, BStBl. 2014 I S. 108).
