(2023)
Когда продажа недвижимости является частной сделкой по продаже?
Продажа недвижимости может рассматриваться как частная сделка по продаже. Решающее значение имеют использование недвижимости и момент продажи.
Если Вы продаете недвижимость в течение десяти лет после приобретения, Вы должны обложить налогом прибыль от продажи по Вашей личной ставке. Однако это не относится к случаям, когда Вы использовали ее в качестве собственного жилья. В этом случае Вы можете продать недвижимость без налогообложения прибыли.
Однако существуют исключения из налогового обязательства для объектов, используемых в личных целях (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). При этом следует различать два случая ("альтернативы"):
Альтернатива 1: Недвижимость использовалась непрерывно в качестве собственного жилья в период между приобретением или завершением строительства и продажей.
Альтернатива 2: Недвижимость использовалась в качестве собственного жилья в год продажи и в два предыдущих года. Не требуется, чтобы этот период охватывал три полных календарных года.
Федеральный финансовый суд постановил, что вторая альтернатива - в отличие от первой - не требует исключительного использования в личных целях. Важен не временной объем использования в личных целях в первый и третий год. Только во второй год использование в личных целях должно быть постоянным. Таким образом, краткосрочное использование в личных целях перед продажей квартиры, долгое время использовавшейся в личных целях, не является препятствием (решение от 03.09.2019, IX R 10/19).
Случай: Истец приобрел квартиру в 2006 году, которую он использовал в качестве собственного жилья до апреля 2014 года включительно и продал по нотариально заверенному договору купли-продажи от 17.12.2014. В период с мая 2014 года - его выезда - до продажи в декабре 2014 года истец сдавал квартиру в аренду третьим лицам. Налоговая инспекция определила налогооблагаемую прибыль от продажи в размере 44.338 евро. Истец оспорил это решение. По его мнению, продажа не подлежала налогообложению, так как он использовал квартиру в качестве собственного жилья в год продажи и в два предыдущих года (вторая альтернатива). Иск был удовлетворен; апелляция налоговой инспекции была отклонена Федеральным финансовым судом.
Обоснование: Вторая альтернатива предполагает, что квартира использовалась в качестве собственного жилья в год продажи и в два предыдущих года. При этом использование в личных целях в год продажи и во второй год до продажи не должно было происходить в течение всего календарного года; достаточно непрерывного периода использования в личных целях, который охватывает три календарных года, не заполняя их полностью - за исключением первого года до продажи ("средний календарный год").
Это означает, что для применения исключения достаточно непрерывного использования в течение одного года и двух дней - при этом использование в личных целях должно охватывать весь средний календарный год, в то время как использование в личных целях во второй год до продажи и в год продажи должно охватывать только один день.
Продажа недвижимости: В принципе, продажа недвижимости как частная сделка по продаже подлежит налогообложению, если она происходит в течение десяти лет после приобретения (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Однако существуют исключения: прибыль от продажи не облагается налогом, если недвижимость использовалась в качестве собственного жилья непрерывно в период между приобретением или завершением строительства и продажей или в год продажи и в два предыдущих года.
Прибыль от домашнего офиса и собственного дома: Федеральный финансовый суд постановил, что прибыль от продажи собственного дома, приходящаяся на домашний офис, не подлежит налогообложению, если применяется одно из нижеуказанных освобождений для собственного дома. Это правило действует даже в том случае, если ранее были заявлены расходы на домашний офис (решение Федерального финансового суда от 01.03.2021, IX R 27/19).
Использование собственного дома после раздельного проживания: Но как быть, если супруги разъезжаются, один из них выезжает, а принадлежащий ему собственный дом после выезда используется другим (бывшим) супругом или ребенком безвозмездно до продажи недвижимости? Сохраняется ли это как "использование в качестве собственного жилья", так что продажа собственного дома в течение десяти лет остается освобожденной от налога? Финансовый суд Мюнстера постановил, что безвозмездное предоставление бывшему супругу не считается "использованием в качестве собственного жилья" (решение Финансового суда Мюнстера от 19.05.2022, 8 K 19/20 E).
Продажа долей в совместной собственности после развода: В другом случае Федеральный финансовый суд постановил, что разведенный супруг, который в рамках раздела имущества при разводе продает свою долю в совместном доме бывшему супругу, может облагаться налогом на эту продажу (решение Федерального финансового суда от 14.02.2023, IX R 11/21).
Случай: В 2008 году супруги совместно приобрели дом, в котором они сначала жили с общим ребенком. После проблем в браке супруг выехал в 2015 году. Супруга осталась в доме с ребенком. Брак был позже расторгнут. В ходе раздела имущества в бракоразводном процессе возник спор между раздельно проживающими супругами по поводу недвижимости. Когда супруга пригрозила аукционом, супруг продал в 2017 году свою половину доли в совместной собственности супруге. Она продолжала использовать недвижимость для себя и общего ребенка.
Налоговые последствия: Налоговая инспекция обложила налогом прибыль от продажи доли в совместной собственности. Федеральный финансовый суд подтвердил, что это частная сделка по продаже, облагаемая налогом. Это происходит, если недвижимость продается в течение десяти лет после покупки. Это также относится к половине доли в совместной собственности, которая передается одним из супругов другому в рамках раздела имущества после развода. Однако продажа не облагается налогом, если недвижимость в годы между покупкой и продажей или в год продажи и в два предыдущих года непрерывно использовалась владельцем и его семьей в качестве жилья. Разведенный супруг больше не использует объект, в котором у него есть доля в совместной собственности, в качестве жилья, если он выехал, и только его бывший супруг и общий ребенок продолжают там жить.
