(2023)
Продажа недвижимости: подлежат ли вычету проценты по задолженности?
При продаже арендованной недвижимости выручка от продажи обычно используется для погашения остатка кредита. Однако может случиться так, что выручки от продажи недостаточно для погашения долга, и кредит все еще необходимо выплачивать. Это явление часто наблюдается в инвестиционных моделях с неликвидной недвижимостью и инвестиционными объектами в новых федеральных землях. Необходимо различать следующие два случая:
(1) Проценты по задолженности для финансирования затрат на приобретение/строительство
Если затраты на приобретение или строительство арендного объекта были профинансированы за счет кредита и выручки от продажи недостаточно для их погашения, продолжающиеся проценты по задолженности могут быть вычтены как последующие расходы на рекламу в доходах от аренды и лизинга. Поскольку связь между остатком кредита и предыдущими доходами от аренды сохраняется после продажи, если выручки от продажи недостаточно для погашения кредита (постановление BFH от 20.06.2012, IX R 67/10).
Не имеет значения, произошла ли продажа недвижимости в течение 10 лет после ее приобретения и, следовательно, является налогооблагаемой сделкой, или продажа произошла после десятилетнего срока и остается необлагаемой налогом (постановление BFH от 08.04.2014, IX R 45/13).
(2) Проценты по задолженности для финансирования расходов на содержание
Если обширные ремонтные работы были профинансированы за счет кредита, они представляют собой расходы на содержание и могли быть вычтены как рекламные расходы в период аренды, например, модернизация квартиры, замена системы отопления, обновление крыши.
- При продаже арендного объекта до 2014 года проценты по задолженности могли - и могут по-прежнему - вычитаться как последующие рекламные расходы после окончания аренды или после продажи дома. То, как была использована выручка от продажи, не имело значения (постановление BFH от 12.10.2005, IX R 28/04).
- При продаже арендного объекта после 01.01.2014 действует более строгое правило: теперь проценты по задолженности для финансирования расходов на содержание после продажи арендного объекта признаются как последующие рекламные расходы от аренды и лизинга только в том случае, если выручки от продажи недостаточно для погашения кредита (письмо BMF от 15.01.2014, BStBl. 2014 I S. 108).
