(2023)
Модель экономии налогов: правила аренды для родственников
Льготная аренда для родственников с ее выгодным налоговым режимом предоставляет возможность заявить убытки от аренды и сдачи внаем. Эти убытки обычно возникают из-за амортизации и процентов по задолженности в сочетании с пониженной арендной платой. Если Вы соблюдаете определенные правила при аренде для детей, Вы можете вычесть расходы в полном объеме как рекламные расходы, в то время как Вы облагаете налогом только сниженные арендные доходы. Налоговая модель экономии также работает при аренде для детей, имеющих право на алименты.
С 01.01.2021 года введено важное новшество:
- Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть вычтены в полном объеме как рекламные расходы.
- Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходности:
- Если прогноз доходности положительный, рекламные расходы могут быть вычтены в полном объеме.
- Если прогноз доходности отрицательный, рекламные расходы должны быть распределены и могут быть вычтены только частично.
- Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как рекламные расходы только в соответствии с платной частью.
В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что льготная аренда также может быть признана в налоговом отношении для ребенка, имеющего право на алименты, если она соответствует так называемому сравнению с третьими лицами. Это означает, что договор аренды был заключен в соответствии с гражданским правом, и как его оформление, так и фактическое выполнение соответствуют обычным условиям между третьими лицами. Это предполагает, что основные обязательства сторон договора были четко и однозначно согласованы и выполнены в соответствии с договоренностью, даже при аренде для родственников. "К доказательству серьезности договорных условий между близкими лицами предъявляются строгие требования" (постановление BFH от 16.02.2016, IX R 28/15).
В рассматриваемом случае договор аренды с ребенком не был признан, поскольку дочь фактически не платила арендную плату. Вместо этого родители зачли арендную плату с алиментным требованием дочери и выплатили ей только разницу наличными. Это предоставление натуральных алиментов в виде жилья. Уменьшение активов у дочери как арендатора и увеличение активов у родителей как арендодателей не произошло. Поскольку платное использование отсутствует и арендные отношения не могут быть признаны, расходы или убытки не были признаны как рекламные расходы.
Вместо того чтобы предоставить ребенку квартиру в качестве натуральных алиментов и зачесть арендную плату с алиментным требованием ребенка, с налоговой точки зрения выгоднее выплачивать ребенку денежные алименты, из которых он может оплачивать аренду квартиры.
Местная арендная плата обычно указывается в местной таблице арендной платы. Но что, если в том же доме есть аналогичная квартира, сдаваемая в аренду третьим лицам, и ее арендная плата отличается от местной таблицы арендной платы? Следует ли в этом случае для проверки 50- или 66-процентного порога использовать эту сравнительную арендную плату или все же таблицу арендной платы?
В октябре 2019 года Финансовый суд Тюрингии постановил, что для сравнения с местной рыночной арендной платой следует использовать арендную плату, которую арендодатель требует от третьего арендодателя, использующего аналогичную квартиру в том же доме (постановление от 22.10.2019, 3 K 316/19). На это решение была подана апелляция в Федеральный финансовый суд. И вот: арендодатель добился успеха.
Согласно мнению высших финансовых судей: местная рыночная арендная плата для проверки 66-процентного порога должна определяться на основе таблицы арендной платы. Если таблица арендной платы не может быть использована или отсутствует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертного заключения, информации из базы данных арендной платы или на основе арендной платы за как минимум три аналогичные квартиры (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).
Согласно мнению Финансового суда Баден-Вюртемберга (постановление от 22.01.2021, 5 K 1938/19), прогноз общего дохода может быть необходим, несмотря на соблюдение 66-процентного порога, если речь идет о сдаче в аренду дорогостоящего жилого здания, в данном случае - о семейном доме с жилой площадью значительно более 250 кв. м. Однако теперь Федеральный финансовый суд должен решить, будет ли это мнение поддержано. Апелляция подана под номером IX R 17/21.
На первый взгляд, мнение из Баден-Вюртемберга может показаться маловероятным, поскольку налоговое регулирование на самом деле ясно и было таковым и ранее. § 21 абз. 2 предложение 2 Закона о подоходном налоге гласит: "Если плата за долгосрочную аренду жилья составляет не менее 66 процентов от местной арендной платы, аренда жилья считается платной." Однако существует судебная практика BFH из прошлого, в которой он придерживался аналогичного мнения, как и Финансовый суд Баден-Вюртемберга, или, по крайней мере, сигнализировал, что в исключительных случаях может быть уместен прогноз общего дохода (например, постановление BFH от 30.09.1997, IX R 80/94 и постановление BFH от 06.10.2004, IX R 30/03). BFH выступает за прогноз общего дохода, если рыночная арендная плата - обычно это арендная плата согласно местной таблице арендной платы - не отражает "правильную" арендную стоимость или если в исключительных случаях особые обстоятельства говорят против наличия намерения получения прибыли.
Однако соответствующие постановления BFH несколько устарели, и в последнее время BFH выступал за основной подход использования таблицы арендной платы, если таковая имеется (постановление BFH от 22.02.2021, IX R 7/20). Поэтому будет интересно, как теперь решит BFH.
