SteuerGo FAQs

(2023) Правила сдачи в аренду близким родственникам

Льготная аренда для родственников с ее выгодным налоговым режимом предоставляет возможность заявить убытки от аренды и сдачи внаем. Эти убытки обычно возникают из-за амортизации и процентов по задолженности в сочетании с пониженной арендной платой. Если Вы соблюдаете определенные правила при сдаче в аренду детям, Вы можете вычесть расходы в полном объеме как рекламные расходы, в то время как Вы должны облагать налогом только сниженные арендные доходы. Налоговая модель также работает при сдаче в аренду детям, имеющим право на алименты.

С 01.01.2021 года введено важное новшество:

• Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть вычтены в полном объеме как рекламные расходы.
• Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходности:
• Если прогноз доходности положительный, рекламные расходы могут быть вычтены в полном объеме.
• Если прогноз доходности отрицательный, рекламные расходы должны быть распределены и могут быть вычтены только пропорционально.
• Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как рекламные расходы только в соответствии с платной частью.

Важно: Если арендная плата составляет не менее 50 процентов, но менее 66 процентов от местной арендной платы, необходимо провести проверку прогноза общего дохода:

Если эта проверка прогноза общего дохода положительна, предполагается намерение получения дохода от льготного предоставления жилья, и возможен полный вычет рекламных расходов.

Если проверка прогноза общего дохода дает отрицательный результат, предполагается намерение получения дохода только для платно сдаваемой части. Для платно сдаваемой части рекламные расходы могут быть вычтены пропорционально.

Проверка прогноза общего дохода для доходов от аренды и сдачи внаем проводится в соответствии с многолетней и устоявшейся практикой Федерального финансового суда. Письмо Федерального министерства финансов от 08.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) остается актуальным.

Примечание: При аренде меблированных или частично меблированных квартир для определения местной рыночной арендной платы может потребоваться учесть надбавку за мебель. Такая надбавка за мебель должна быть учтена в соответствии с решением Федерального финансового суда от 06.02.2018 (IX R 14/17), если она может быть определена на основе местного индекса арендной платы или рыночных надбавок. Другие способы определения не допускаются. В частности, не допускается определение надбавки за мебель из месячной суммы линейной амортизации для износа предоставленной мебели и предметов интерьера. Также не допускается применение процентной надбавки к арендной доходности.

 

Порог в 50 % и 66 % применяется только к аренде квартир, но не к помещениям, используемым в коммерческих или профессиональных целях.

 

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что льготная аренда также может быть признана в налоговом отношении для ребенка, имеющего право на алименты, если она соответствует так называемому сравнению с третьими лицами. Это означает, что договор аренды был заключен в соответствии с гражданским правом, и как его условия, так и фактическое выполнение соответствуют обычным условиям между третьими лицами. Это предполагает, что основные обязательства сторон договора были четко и однозначно согласованы и выполняются в соответствии с договоренностью, даже при аренде для родственников. "К доказательству серьезности договорных условий между близкими лицами предъявляются строгие требования" (решение Федерального финансового суда от 16.02.2016, IX R 28/15).

В рассматриваемом случае договор аренды с ребенком не был признан, поскольку дочь фактически не платила арендную плату. Вместо этого родители зачли арендную плату с алиментными требованиями дочери и выплатили ей только разницу наличными. В данном случае речь идет о предоставлении натуральных алиментов в виде жилья. Уменьшение активов у дочери как арендатора и увеличение активов у родителей как арендодателей не произошло. Поскольку не было платного предоставления в пользование, договор аренды не был признан, и расходы или убытки не были признаны как рекламные расходы.

Вместо того чтобы предоставить ребенку квартиру в качестве натуральных алиментов и зачесть арендную плату с алиментными требованиями ребенка, с налоговой точки зрения выгоднее выплачивать ребенку денежные алименты, из которых он может оплачивать аренду квартиры.

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что при аренде меблированных или частично меблированных квартир, как правило, должна применяться надбавка за мебель, поскольку такие предоставления обычно связаны с повышенной стоимостью использования, что часто отражается в более высокой местной арендной плате. Однако такая надбавка за мебель должна учитываться только в том случае, если она может быть определена на основе местного индекса арендной платы или рыночных надбавок. Другие способы определения не допускаются (решение Федерального финансового суда от 06.02.2018, IX R 14/17).

Примечание: Местная арендная плата обычно может быть получена из местного индекса арендной платы. Но что, если в том же доме есть аналогичная квартира, сдаваемая в аренду третьим лицам, и ее арендная плата отличается от местного индекса арендной платы? Следует ли в этом случае для проверки порога в 50 % или 66 % использовать эту сравнительную арендную плату или все же местный индекс арендной платы?

В октябре 2019 года Финансовый суд Тюрингии постановил, что для сравнения с местной рыночной арендной платой следует использовать арендную плату, которую арендодатель требует от третьего арендодателя, использующего аналогичную квартиру в том же доме (решение от 22.10.2019, 3 K 316/19). На это решение была подана апелляция в Федеральный финансовый суд. И вот: арендодатель добился успеха.

Согласно мнению высших финансовых судей: местная рыночная арендная плата для проверки порога в 66 % должна определяться на основе индекса арендной платы. Если индекс арендной платы не может быть использован или отсутствует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертного заключения, информации из базы данных арендной платы или на основе арендной платы за как минимум три аналогичные квартиры (решение Федерального финансового суда от 22.02.2021, IX R 7/20).

Примечание: Согласно мнению Финансового суда Баден-Вюртемберга (решение от 22.01.2021, 5 K 1938/19), прогноз общего дохода, несмотря на соблюдение порога в 66 %, в исключительных случаях все же необходим, если речь идет о сдаче в аренду роскошного жилого здания, в данном случае - отдельного дома с жилой площадью значительно более 250 кв. м. Однако, сможет ли это мнение удержаться, теперь должен решить Федеральный финансовый суд. Апелляция подана под номером IX R 17/21.

На первый взгляд, мнение из Баден-Вюртемберга может показаться маловероятным, поскольку налоговое регулирование на самом деле ясно и было таковым и раньше. § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG гласит: "Если плата за долгосрочную аренду жилья составляет не менее 66 % от местной арендной платы, аренда жилья считается платной." Однако существует судебная практика Федерального финансового суда из прошлого, в которой он придерживался аналогичного мнения, как и Финансовый суд Баден-Вюртемберга, или, по крайней мере, сигнализировал, что в исключительных случаях прогноз общего дохода может быть уместен (например, решение Федерального финансового суда от 30.09.1997, IX R 80/94 и решение Федерального финансового суда от 06.10.2004, IX R 30/03). Федеральный финансовый суд выступает за прогноз общего дохода, если рыночная арендная плата - обычно это арендная плата согласно местному индексу арендной платы - не отражает "правильную" арендную стоимость или если в исключительных случаях особые обстоятельства говорят против наличия намерения получения прибыли.

Однако соответствующие решения Федерального финансового суда несколько устарели, и в последнее время Федеральный финансовый суд выступал за основной подход к индексу арендной платы, если таковой имеется (решение Федерального финансового суда от 22.02.2021, IX R 7/20). Поэтому остается только ждать, какое решение примет Федеральный финансовый суд.